충정로역자이르네 청약 (’26. 8/18~21)

“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐ – 두부 별 5개는  만점입니다. ✓ 핵심 수요 : 서울 2년 이상 거주자라면 ✓ 예상 경쟁 강도 : 매우 높음 ✓ 핵심 변수 : 서울 2년 이상 거주 우선, 중도금 대출 40% 알선, 입주 2030년 5월, 전매제한 2029년 8월 31일까지 한 줄 결론 : 2,5호선 충정로역 초초역세권에서 끝!

홈두부 청약 스코어

항목	평가
안전마진	–
당첨가능성	⭐⭐
자금부담	⭐⭐⭐⭐⭐
입지경쟁력	⭐⭐⭐⭐⭐
미래가치	⭐⭐⭐⭐

주목할 포인트

① 충정로역 2·5호선 직통 연결급 도심 입지

출퇴근 시간이 가장 큰 프리미엄이고, 투자 관점에서는 “역 직통·도심 신축”이라는 희소성이 핵심입니다.

② 마포로5구역 10·11지구 도시정비형 재개발

단순히 아파트만 새로 짓는 사업이 아니라 충정로역 주변 도시 기능을 다시 짜는 사업입니다.

③ 특별공급 102세대, 일반공급 84세대의 도심 희소 물량

청약 가점이 낮다면 39㎡·59㎡의 추첨제 물량을 보는 전략이 현실적입니다.

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충정로역자이르네 청약 한 눈에 보기

구분	내용
단지명	충정로역자이르네
위치	서울특별시 중구 중림동 157-2번지 일원
주택유형	민영주택
규모	지하 7층~지상 25층, 3개동, 총 299세대 중 186세대
주택형	39A, 39B, 59, 84A, 84B
규제지역	투기과열지구, 청약과열지역
분양가상한제	미적용
규제사항	재당첨제한 10년, 전매제한 3년(2029년 8월 31일까지), 거주의무 없음
입주예정	2030년 5월

청약 분양가

주택형	분양가 최저	분양가 최고	발코니 확장비
39A	10억 3,500만원	10억 3,500만원	1,500만원
39B	9억 9,400만원	10억 400만원	1,500만원
59	17억 4,000만원	18억 8,500만원	2,500만원
84A	22억 8,700만원	24억 5,500만원	3,500만원
84B	21억 2,600만원	22억 9,500만원	3,500만원

• 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조입니다.
• 투기지역으로 중도금 대출은 40%만 나오니, 나머지 20%는 자납해야 합니다.

자금 조달 시뮬레이션

서울 투기과열지구 기준으로 LTV 40%, 대출한도 6억이 적용됩니다. 하지만 시세에 따라 차등을 둡니다. 전용 59와 84는 15억을 넘으니 대출은 4억까지 나옵니다. 전용84 최고가 24.5억 기준(발코니 확장비 포함 24억 9,000만원)으로 계산해 볼게요.

납부 시점	필요 금액	설명
계약 시	5,350만원	1차 계약금 5,000만원 + 발코니 계약금 350만원
계약 후 15일 이내	1억 9,550만원	2차 계약금
공사 중	4억 9,450만원	중도금 60% 중 대출 알선 제외 20% 자납 4억 9,100만원 + 발코니 중도금 350만원
입주 시	13억 4,650만원	중도금 대출 40%와 잔금 30%를 정산하되, 주담대 4억원 가정 후 부족분 + 발코니 잔금 2,800만원
총 현금 부담	약 18억 9,000만원	취득세, 옵션비, 대출이자, 이사비 제외

간단히 계산하면, 총 24.9억에서 대출 4억을 빼면 입주 시 필요한 총 현금은 20.9억(21억)입니다.

[주변 시세 비교 및 안전마진]

• 공덕역 자이르네 (59형): 분양가 최고 17.7억
• 서울역센트럴자이 (59형): 실거래가 19.4억 – 10년차

‘자이르네’ 브랜드와 비교해봐야 할 것 같아요. 비슷한 세대 수/초역세권으로 공급했던 공덕역 자이르네보다 분양가 1억 정도 더 높습니다. 서울역 근처 센트럴자이는 1300여세대의 대단지인데 이보다는 1억 정도 낮고요. 연식을 감안해도 대단지와는 비견하기 힘들 것 같습니다. 공덕역 자이르네와 비교해보면 더샵 신길센트럴시티 안전마진은 없습니다.

누가 유리할까?

전체 186세대 중 특별공급이 102세대로 약 55%입니다. 일반공급보다 특별공급 비중이 더 높기 때문에, 이 단지는 먼저 신혼부부·신생아·생애최초·다자녀 등 특별공급 자격자를 봐야 합니다.

1. 특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표

주택형	기관추천	다자녀	신혼부부	노부모	생애최초	신생아	특공 합계	일반공급	합계
39A	0	0	0	0	0	0	0	2	2
39B	0	0	0	0	0	0	0	3	3
59	9	8	12	2	6	8	45	35	80
84A	5	4	5	1	2	4	21	12	33
84B	5	7	10	2	5	7	36	32	68
합계	19	19	27	5	13	19	102	84	186

💡 물량만 보면 59㎡가 가장 안정적입니다. 총 80세대 중 특별공급 45세대, 일반공급 35세대라 특공과 일반 모두 기회가 있습니다. 84㎡를 노린다면 84B가 68세대로 84A보다 물량이 많습니다.

2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석

면적 구분	해당 주택형	일반공급 총 세대수	가점제	추첨제
전용 60㎡ 이하	39A, 39B, 59	40	16	24
전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하	84A, 84B	44	약 31	약 13
합계	39A, 39B, 59, 84A, 84B	84	약 47	약 37

• 전용 60㎡ 이하는 가점제 40%, 추첨제 60%입니다. 그래서 39A·39B·59㎡ 일반공급 40세대 중 추첨 물량이 약 24세대입니다. 가점이 낮은 무주택자라면 84㎡보다 39㎡·59㎡에서 추첨 기회를 보는 게 더 현실적입니다.
• 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 70%, 추첨제 30%입니다. 84A·84B 일반공급 44세대 중 추첨은 약 13세대에 그칩니다. 84㎡는 물량이 있어도 가점 경쟁 비중이 크고, 분양가도 높아 현금 가능한 고가점 무주택자에게 더 유리합니다.
• 지역 우선공급도 중요합니다. 해당지역은 서울특별시 2년 이상 계속 거주자입니다. 서울 2년 미만 또는 경기·인천 거주자는 청약은 가능하더라도 해당지역에서 마감되면 기회가 거의 없는데요, 99.9% 서울에서 끝날 것 같네요.

3. 당첨 확률 높은 그룹

0순위: 서울 2년 이상 거주 + 특별공급 자격자

• 기준: 서울특별시 2년 이상 계속 거주자이면서 신혼부부, 신생아, 생애최초, 다자녀, 기관추천 등 특별공급 자격을 충족하는 무주택세대구성원
• 이유: 전체 186세대 중 특별공급이 102세대로 일반공급보다 많습니다. 특히 59㎡ 특별공급이 45세대라 자격이 맞는 실수요자에게 가장 먼저 기회가 열립니다.

1순위: 서울 2년 이상 거주 + 일반공급 고가점 무주택자

• 기준: 서울특별시 2년 이상 계속 거주자이면서 무주택기간, 부양가족, 청약통장 점수가 높은 1순위 청약자
• 이유: 84㎡ 일반공급은 가점제 비율이 70%입니다. 84A·84B를 노린다면 추첨보다 가점 경쟁에서 앞서는 사람이 유리합니다.

2순위: 서울 2년 이상 거주 + 저가점 무주택자

• 기준: 일반공급 1순위 요건은 갖췄지만 가점이 높지 않은 서울 2년 이상 거주 무주택자
• 이유: 전용 60㎡ 이하 일반공급은 추첨제 60%가 적용됩니다. 39A·39B·59㎡ 일반공급 40세대 중 약 24세대가 추첨 물량이라 저가점자도 당첨 가능성을 볼 수 있습니다.

같은 날 이런 청약이!

* 충정역자이르네와 더샵 신길센트럴시티는 당첨자 발표일이 달라서 중복청약 가능합니다.

충정로역자이르네 입지분석

자이S&D 브랜드 자이르네의 서울 2번째 출사표. 지난 4월 공덕역 초역세권에 ‘공덕역 자이르네’가 분양했는데 1순위 청약 접수 결과 83가구 모집에 무려 6,639명이 몰리며 평균 79.99대 1을 기록했죠. 이번엔 충정로역 초역세권입니다. 공급량이 얼마 되지 않아 엄청난 경쟁이 예상됩니다.

입지 분석

서울 한복판에 위치한 충정로역자이르네. 이름에 충정로역이 붙은 만큼 직주근접 최상의 자리로 기대를 모으고 있는데요, 개발 호재도 있습니다. 강북의 코엑스로 거듭나게 되는 ‘서울역 북부역세권 복합개발(2029년 6월 준공 예정)’의 직접적인 수혜 단지로 꼽힙니다. 약 3만㎡ 부지에 회의장, 전시장 등 MICE 시설과 오피스, 호텔, 오피스텔 등이 결합된 대규모 복합단지로 조성되는 만큼 핵심 배후 주거지인 충정로역자이르네의 가치 역시 동반 상승할 것으로 예상돼요.

또한 주변에 약 8천세대의 자이 브랜드 타운이 형성되는데요, 서울역센트럴자이, 공덕자이, 마포자이 더 센트리지, 마포프레스티지자이 등이에요.

교통 분석

지하철 2·5호선 충정로역이 단지와 직접 연결된 것이 가장 큰 강점이에요. 시청역(한 정거장), 광화문·공덕역(두 정거장), 여의나루역(네 정거장) 등 주요 업무지구(CBD, YBD)를 10분 내로 이동할 수 있어요. 더 중요한 건 향후 도보권인 서울역에 GTX-A 노선이 개통되면 강남(GBD) 삼성역까지 한 정거장에 이동이 가능해진다는 점이에요. 서울 내 어떤 직주근접을 모두 완성하는 거죠.

생활인프라 분석

인근 서울역으로 오면 없는 것 빼고 다 있습니다. 롯데마트, 롯데아울렛, 신세계백화점, 강북삼성병원 등 인프라가 풍족하고요. 서소문역사공원, 손기정체육공원, 덕수궁, 정동길 등의 문화자산도 누릴 수 있습니다.

학군 분석

도보 5분컷에 봉래초등학교가 있어요. 그리고 경기초(사립), 환일 중/고등학교도 반경 1km 이내고요. 대학도 많죠? 연대, 홍대, 이대, 숙대 등이 근처에 위치합니다.

청약 일정

구분	일정
입주자모집공고일	2026년 8월 7일
특별공급 접수	2026년 8월 18일
일반공급 1순위 해당지역	2026년 8월 19일
일반공급 1순위 기타지역	2026년 8월 20일
일반공급 2순위	2026년 8월 21일
당첨자 발표	2026년 8월 31일

청약신청은 청약홈에서!