“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐ – 두부 별 3개는 ‘진지하게 고민’하는 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 인천 및 수도권 거주 무주택자, 특히 내 집 마련을 꿈꾸는 30대 이하 젊은 층 ✓ 예상 경쟁 강도 : 중간 ✓ 핵심 변수 : 인천광역시 거주자 50% 우선 공급 및 거주의무기간 3년 준수 여부 한 줄 결론 : 검단신도시 실거주와 미래 가치를 동시에 잡고 싶은 수도권 청약자라면 고민해볼 만한 단지 |
홈두부 청약 스코어
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 안전마진 | ⭐ |
| 당첨가능성 | ⭐⭐⭐ |
| 자금부담 | ⭐⭐ |
| 입지경쟁력 | ⭐⭐⭐ |
| 미래가치 | ⭐⭐⭐ |
주목할 포인트
① 희소성 높은 ‘수(水)세권’ 프리미엄
단지 바로 앞에 아라호수공원(예정)과 나진포천 수변 산책로가 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 신도시에서 수변 조망과 공원 접근성은 향후 단지의 가치를 결정짓는 핵심 요소입니다.
② 미래를 바꾸는 ‘더블 역세권’ 교통망
인천 1호선 검단호수공원역 도보권이며, 인천 2호선 완정역도 이용 가능한 더블 역세권 입지입니다. 향후 서울 5호선 연장 및 GTX-D 노선 신설이 계획되어 있어 서울 접근성이 대폭 개선될 전망입니다.
③ 자녀 키우기 좋은 ‘안심 학군’
단지 바로 인근에 유치원, 초등학교, 중학교 예정 부지가 밀집해 있어 안전한 도보 통학이 가능합니다. 또한 인근에 어린이도서관, 돌봄센터 등 교육 지원 시설이 함께 조성될 예정입니다.
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| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 인천 서구 검단신도시 AB22BL(불로동), AB23BL(마전동) |
| 공급 규모 | 지하 3층 ~ 지상 29층, 26개 동, 총 2,857세대 |
| 공급 구성 | 59㎡(1,337세대), 84㎡(1,520세대) 중소형 중심 |
| 입주 예정일 | 2029년 12월 예정 |
| 규제 지역 | 비규제지역 |
| 분양가 규제 | 분양가 상한제 적용 민영주택 |
| 제한 사항 | 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년, 거주 의무 3년 |
청약 분양가
AB22BL 단지
AB22BL은 총 1,454세대로 구성되어 있으며, 전용면적 59㎡와 84㎡의 분양가는 다음과 같습니다.
| 주택형 (타입) | 최저 분양가 (1층) | 최고 분양가 (21층 이상) | 발코니 확장비(별도) |
|---|---|---|---|
| 59A | 456,600,000 | 490,100,000 | 4,346,000 |
| 59B | 449,300,000 | 482,400,000 | 4,116,000 |
| 84A | 608,500,000 | 653,300,000 | 5,458,000 |
| 84B | 602,300,000 | 646,600,000 | 3,670,000 |
| 84C | 599,700,000 (2층) | 636,800,000 | 4,920,000 |
AB23BL 단지
AB23BL은 총 1,403세대로 구성되어 있으며, AB22BL에 비해 최고가 기준 가격이 소폭 높게 형성되어 있습니다.
| 주택형 (타입) | 최저 분양가 (1층) | 최고 분양가 (21층 이상) | 발코니 확장비 |
|---|---|---|---|
| 59A | 457,700,000 | 495,200,000 | 4,346,000 |
| 59B | 456,800,000 (2층) | 487,400,000 | 4,116,000 |
| 84A | 612,400,000 | 662,700,000 | 5,458,000 |
| 84B | 606,100,000 | 655,800,000 | 3,670,000 |
| 84C | 596,900,000 | 645,900,000 | 4,920,000 |
- 자금 납부: 계약금 10%, 중도금 60%(6회), 잔금 30%
💡 AB23BL이 AB22BL보다 약 500~1,000만 원 정도 높게 책정되었습니다. 당첨자 발표일이 다르므로(AB22: 7/2, AB23: 7/3) 두 단지 모두 중복 청약이 가능합니다
자금 조달 시뮬레이션
인천 비규제지역으로 LTV 70%까지 가능하며, 대출 한도는 6억 원입니다. 84A(6.5억)를 기준으로 시뮬레이션해 보겠습니다.
1. 당첨 직후 (계약 시): 약 6,533만 원 필요
– 주택 계약금 10% (6,533만 원) 중 1,000만 원을 1차로 납부하고, 30일 이내에 나머지 2차 계약금을 납입해야 합니다.
2. 공사 기간 중 (중도금 단계): 중도금 대출은 60%
3. 입주 시 (잔금 및 실입주): 약 5.85억 + 이자 및 옵션비
– 중도금 대출 및 잔금을 주담대로 돌릴 수 있는데 대출은 약 4.5억 가능
– 추가 현금 약 1.4억 필요
4. 최종 필요 현금: 약 2억 + 옵션비 (대출 70% 가정 시)
[주변 시세 비교 및 안전마진]
- 더샵 검단레이크파크(84A): 분양가 약 6.3억~6.6 원 > ’29년생(입주예정)
- 검단호수공원역호반써밋(84형): 호가 6.5억~7억 초반 형성 > ’26년생
- 신검단중앙역금강펜테리움센트럴파크(84형): 호가 6.7억~7.2억 형성 > ’25년생
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누가 유리할까?
1. 세부 공급 물량 및 배정 방식
전체 2,857세대 중 특별공급 비중이 약 64%에 달해 정책적 배려 대상자에게 압도적으로 유리합니다.
특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표
[AB22BL]
| 주택형 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 노부모 | 생애최초 | 특공 합계 | 일반공급 | 합계 |
| 59A | 35 | 35 | 81 | 10 | 67 | 228 | 126 | 354 |
| 59B | 32 | 32 | 74 | 9 | 61 | 208 | 118 | 326 |
| 84A | 44 | 44 | 101 | 13 | 83 | 285 | 156 | 441 |
| 84B | 17 | 17 | 40 | 5 | 33 | 112 | 65 | 177 |
| 84C | 15 | 15 | 35 | 4 | 29 | 98 | 58 | 156 |
| 소계 | 143 | 143 | 331 | 41 | 273 | 931 | 523 | 1,454 |
[AB23BL]
| 주택형 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 노부모 | 생애최초 | 특공 합계 | 일반공급 | 합계 |
| 59A | 35 | 35 | 81 | 10 | 67 | 228 | 125 | 353 |
| 59B | 30 | 30 | 69 | 9 | 57 | 195 | 109 | 304 |
| 84A | 42 | 42 | 98 | 12 | 81 | 275 | 153 | 428 |
| 84B | 15 | 15 | 36 | 4 | 30 | 100 | 59 | 159 |
| 84C | 15 | 15 | 36 | 4 | 30 | 100 | 59 | 159 |
| 소계 | 137 | 137 | 320 | 39 | 265 | 898 | 505 | 1,403 |
💡 물량이 가장 많은 84A 타입을 선택하는 것이 당첨 확률 면에서 유리할 수 있습니다.
2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석
[AB22BL]
| 주택형 (타입) | 일반공급 총 세대수 | 가점제 (40%) | 추첨제 (60%) |
|---|---|---|---|
| 59A | 126 | 50세대 | 76세대 |
| 59B | 118 | 47세대 | 71세대 |
| 84A | 156 | 62세대 | 94세대 |
| 84B | 65 | 26세대 | 39세대 |
| 84C | 58 | 23세대 | 35세대 |
| 합계 | 523 | 208세대 | 315세대 |
[AB23BL]
| 주택형 (타입) | 일반공급 총 세대수 | 가점제 (40%) | 추첨제 (60%) |
|---|---|---|---|
| 59A | 125 | 50세대 | 75세대 |
| 59B | 109 | 43세대 | 66세대 |
| 84A | 153 | 61세대 | 92세대 |
| 84B | 59 | 23세대 | 36세대 |
| 84C | 59 | 23세대 | 36세대 |
| 합계 | 505 | 200세대 | 305세대 |
💡 일반공급 전체 1,028세대 중 60% 이상인 620세대가 추첨제로 공급됩니다. 가점이 낮은 2030 세대나 1주택자라면 물량이 가장 많이 배정된 84A 타입의 추첨제를 노리는 것이 당첨 확률을 높이는 핵심 전략입니다. 또한, 두 단지의 당첨자 발표일이 다르므로(7/2, 7/3) 모두 청약하여 기회를 두 번 가져가시기 바랍니다.
3. 당첨 확률 높은 그룹 (유형별 분석)
0순위: 인천광역시 거주 고가점 무주택자
- 기준: 인천광역시 1년 이상 계속 거주자
- 이유: 전체 물량의 50%를 인천 거주자에게 우선 공급하므로, 지역 우선권을 가지고 가점제에서 안정적인 당첨을 기대할 수 있습니다.
1순위: ‘신생아·생애최초’ 특례 대상 젊은 층
- 기준: 2세 미만 자녀 가구 또는 생애 첫 주택 구입자
- 이유: 특별공급 비중(약 64%)이 매우 높고, 최근 개정된 신생아 우선공급 기준을 적용받아 당첨권에 가장 가까운 그룹입니다.
2순위: 수도권 저가점자 및 1주택자 (추첨제 올인)
- 기준: 서울·경기 거주자 중 낮은 청약 가점 보유자
- 이유: 인천 거주자 우선공급 낙첨자와 함께 남은 50% 물량을 두고 경쟁하지만, 높은 추첨제 비중(60%) 덕분에 가점 경쟁 없이 당첨을 노려볼 수 있습니다.
더샵 검단레이크파크 입지분석
검단에 첫 들어서는 더샵 브랜드타운입니다. 22,23블록 합해서 총 2857세대의 빅스케일이에요. 이름에 이 단지를 설명하는 모든 것이 들어있습니다. 호수와 공원입니다.
입지 분석
검단호수공원역 파라곤 옆에 커낼콤플렉스가 있고 그 옆이 중앙호수공원이 예정되어 있는데요, 커낼콤플렉스는 옆의 호수를 활용한 수변특화 문화 상업 복합시설로 조성될 예정이에요. 한 마디로 대형마트, 백화점, 복합몰 등이 들어와 하나의 큰 상권을 만든다는 거죠. 윗 블록(22)에서 걸어가면 도보 15분 정도 걸립니다. 그런데 더샵 바로 앞에도 나진포천 수변공원이 들어설 예정이에요. 아! 워라벨파크까지 조성될거라 하니 호수+파크 모두 완성입니다.
교통 분석
22블록에서 도보권인 인천 1호선 검단호수공원역은 인천 2호선 환승역으로 검토 중입니다. 물론 23블록에서 가까운 곳이 인천 2호선 완정역으로 도보 10분컷이에요. 중요한 건 신검당중앙역인데요, GTX-D와 5호선 환승역으로 계획되어 있는 곳이죠. 이 모든 게 완성된다면 이게 몇 개의 노선이 지나가는 걸까요?
생활인프라 분석
검단소방서, 우체국은 물론 검단경찰서 등의 관공서가 들어설 예정이에요. 검단구청 신/임시청사도 계획되어 있고요.
교육 분석
23블럭에서 초등학교/중학교가 더 가까워요. 도보 3분컷 초품아입니다.
리스크 분석
더샵 브랜드에 2천세대 넘는 대단지, 호수로 둘러싸인(?) 입지환경은 분명 매력적입니다. 단, 역세권이라 하기엔 조금 부담되는 거리가 리스크로 꼽히네요. 하지만 이 구역의 청약 실적은 양호합니다. 가장 최근 검단호수공원역 파라곤은 평균 경쟁률 40대1이었으며, 신검단중앙역 금강펜테리움 센트럴파크의 줍줍은 721대1을 기록했어요.
청약신청은 청약홈에서!
청약 일정
- 특별공급 접수: 2026. 06. 24.(수)
- 일반공급 1순위: 2026. 06. 25.(목)
- 당첨자 발표: 07. 02.(목) [AB22] / 07. 03.(금) [AB23]
