경기북부권(남양주시 및 양주시) 잔여주택 줍줍 (7/22~23)

“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐ – 두부 별 3개는 ‘진지하게 고민’하는 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 남양주·양주에 1년 이상 산 무주택자 중, 별내나 옥정에서 바로 살 집을 찾는 사람 ✓ 예상 경쟁 강도 : 중간 ✓ 핵심 변수 : 기존 10년 임대 후 퇴거주택 상태, 계약 후 90일 내 잔금 90%, 호당 7,500만 원 융자금 대환·상환 한 줄 결론 : 양주는 2억대라 실거주자는 꽤 볼 만하고, 남양주는 별내 입지를 꼭 원하는 사람만 신중하게 보면 됩니다.

홈두부 청약 스코어

항목	평가
안전마진	⭐⭐
당첨가능성	⭐⭐⭐
자금부담	⭐
입지경쟁력	⭐⭐
미래가치	⭐⭐

왜 주목받는 청약일까?

① 양주는 2억대로 전용 74~84㎡를 살 수 있다

요즘 수도권에서 전용 84㎡급을 3억 원 아래로 잡기 쉽지 않다는 점을 생각하면, 양주에 계속 살 생각이 있는 무주택자에게는 확실히 볼 만한 가격입니다.

② 남양주는 별내 생활권이 장점이지만 4세대뿐

당첨을 기대하고 넣기에는 숫자가 너무 적고, 가격도 6억대라 잔금 부담이 꽤 큽니다.

③ 당첨돼도 원하는 동·호를 고를 수 없다

싸게 보인다고 바로 넣으면 안 됩니다. 당첨되면 어떤 동·호가 나와도 괜찮은지, 수리비가 들어가도 감당할 수 있는지 먼저 봐야 합니다.

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경기북부권 잔여주택 줍줍 한 눈에 보기

구분	상세 내용
공급 위치	남양주: 경기도 남양주시 덕송3로 7(별내동) 양주: 경기도 양주시 옥정동로 162(옥정동)
공급 구성	무순위 일반매각 70세대
주택형	남양주 75.5600A, 84.9700A 양주 074.9800A, 084.9500A, 084.9900B
입주예정	계약 후 90일 안에 잔금 완납 후 입주
분양가 규제	10년 공공임대 분양전환 후 잔여주택 일반매각
제한 사항	해당 지역 1년 이상 거주, 성년자인 무주택세대구성원, 1세대 1주택 신청, 법인·외국인 신청 불가, 동·호 무작위 추첨

청약 분양가

단지	주택형	공급호수	최저 분양가	최고 분양가
별내별가람역 한라비발디	75.5600A	2호	6억 500만 원	6억 1,200만 원
별내별가람역 한라비발디	84.9700A	2호	6억 2,500만 원	6억 4,850만 원
율정마을13단지	074.9800A	24호	2억 2,150만 원	2억 5,050만 원
율정마을13단지	084.9500A	30호	2억 3,600만 원	2억 6,750만 원
율정마을13단지	084.9900B	12호	2억 5,150만 원	2억 7,050만 원

• 계약금: 분양가의 10% / 중도금: 없음 / 잔금: 분양가의 90%
• 대출: LH가 알선하지 않고, 계약자가 은행에 직접 알아봐야 함
• 융자금: 잔금 안에 주택도시기금 융자금 7,500만 원이 포함되어 있고, 계약자가 대환하거나 일시상환해야 함

자금 조달 시뮬레이션

남양주에서 가장 비싼 집은 별내별가람역 한라비발디 84.9700A 1402동 1601호입니다.

항목	금액
분양가	6억 4,850만 원
계약금 10%	6,485만 원
잔금 90%	5억 8,365만 원
잔금 납부 기한	계약일로부터 90일 이내
잔금 포함 융자금	7,500만 원

양주에서 가장 비싼 집은 율정마을13단지 084.9900B 기준 2억 7,050만 원입니다.

항목	금액
분양가	2억 7,050만 원
계약금 10%	2,705만 원
잔금 90%	2억 4,345만 원
잔금 납부 기한	계약일로부터 90일 이내
잔금 포함 융자금	7,500만 원

💡 융자금 7,500만 원은 잔금 안에 포함된 기존 대출 성격이라, 대환이 가능하면 당장 현금 부담을 줄일 수 있습니다. 다만 추가 주담대 한도에서는 기존 대출로 반영될 수 있고, 은행에 따라 선순위 문제로 추가 대출이 제한될 수 있어 사전 확인이 필요합니다.

[주변 시세 비교 및 안전마진]

• 별가람역 한라비발디 (84형) : 분양가 6.5억 -> 현재 실거래가 7.5억 (약 1억 상승)
• 율정마을13단지 (84형) : 분양가 2.5억 -> 현재 실거래가 3.2억 (약 1억 상승)

2개 단지는 주변 시세와 비교해보지 않아도, 분양가 대비 약 1억 상승한 것이 안전마진이 되겠습니다.

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누가 유리할까?

구분	유리한 사람	이유
지역 요건	남양주 또는 양주에 1년 이상 산 무주택자	해당 지역 거주자가 아니면 신청할 수 없음
자금 여력	계약금과 잔금을 바로 준비할 수 있는 사람	중도금 없이 잔금 90%를 90일 안에 내야 함
생활권	별내나 옥정에서 실제로 살 계획이 있는 사람	투자보다 실거주 성격이 강함
집 상태	오래된 집 상태를 보고 판단할 수 있는 사람	10년 이상 거주한 집을 현재 상태로 공급
청약 방식	무작위 동·호 배정을 받아들일 수 있는 사람	원하는 동·호를 고를 수 없음

경기북부권 잔여주택 입지분석

이번에 나온 잔여주택은 LH가 10년 임대 후 분양으로 전환한 주택 중 입주자 퇴거로 우리공사에 명도된 주택이에요. 남양주 별내별가람역 한라비발디와 양주 율정마을13단지가 그것인데요. 누군가 10년 이상 거주한 집을 그대로 받는다는 것, 그래도 시세는 올랐다는 장단점이 공존합니다.

1) 별내별가람역 한라비발디

별내별가람역은 4호선 진접선 역입니다. 별내 생활권을 쓰면서 4호선을 이용할 수 있다는 점은 장점입니다. 서울 북동부, 노원, 창동 쪽으로 움직이는 사람이라면 양주보다 생활 동선이 편할 수 있습니다. 게다가 별내별가람역 초역세권이란 게 강점입니다. 덕송초등학교까지 도보 3분입니다.

바로 옆에 고속도로가 있어 소음에 유의해야 하며, 역 주변으로 다양한 상권이 형성되어 있습니다. 불암산둘레길,덕송천 산책로 등 기타 공원들이 많아서 생활 편의성이 갖춰져 있네요. 다만 이번 물량은 4세대뿐이고, 단지도 2013년 준공이므로 임장 후 고민해 보셔야 합니다.

2) 양주 율정마을13단지

율정마을13단지는 양주 옥정 생활권에 있는 2014년 준공 단지입니다. 2억대에 전용 74~84㎡를 살 수 있다는 것이 큰 장점인데요.

다만 서울 출퇴근이 아주 편한 입지는 아닙니다. 옥정 생활권, 양주·의정부 생활권 위주의 사람에게 알맞는 곳입니다. 이 곳엔 대중교통이 없어 가격이 오르지 않는 곳인데요, 앞으로 호재는 있습니다. 바로 단지에서 도보 15분 예상지에 광역철도(옥정/포천)가 들어설 예정인데요. 포천에서 시작해 도봉산 7호선까지 이어지는 철도예요. 즉 경기도 북부에서 서울까지 잇는 노선인데 2030년 말에 개통 예정입니다.

서울 집값은 하루하루 계속 오르는 상황에서, 2억대로 국평을 잡을 수 있는 기회가 될 수 있는 곳입니다. 이제 7호선 연장선이 놓인다 하니 서울 접근성을 노리는 수요자들이 점점 모이지 않을까 싶네요.

청약 일정

• 매각공고일: 2026년 7월 6일
• 신청 접수: 2026년 7월 22일 ~ 2026년 7월 23일
• 당첨자 발표: 2026년 7월 30일 16:00 이후
• 서류 제출: 2026년 8월 3일 ~ 2026년 8월 6일
• 계약 체결: 남양주 2026년 9월 7일 ~ 2026년 9월 9일 / 양주 2026년 9월 9일 ~ 2026년 9월 11일