"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별은 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별5개는 '무조건 바로 클릭' 레벨 입니다.
[장점]
- 안전마진 최소 5억
- 학교근접, 역세권, 스타필드권
- 화서역 신분당선 연장 호재
[단점]
- 수원시 무주택자 다세대 및 신혼부부만 가능하다는 것
누가 넣을 수 있을까?
기본적으로 수원시에 거주하는 무주택세대구성원만 신청할 수 있어요. 특공(다자녀1, 신혼부부1) 물량이 줍줍으로 나왔으니, ’25년 6월 13일 기준으로 아래 항목에 부합하면 무조건 넣으세요!
[다자녀 특공-전용 104㎡]
과거 주택을 소유하였더라도 ’25년 6월 13일 기준 무주택세대구성원이면 신청 가능해요. 만 19세 이상의 자녀 2명 이상이 있어야 해요.
[신혼부부 특공-전용 84㎡]
혼인 7년 이내 신혼부부만 가능, 자산(3억 3,100만원 이하)거나 아래 소득기준에 부합해야 해요.
→ 부부는 각각 중복 신청할 수 있어요!
📋 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 수원시 장안구 정자동 번지 일원
- 세대수: 총 665세대(41층짜리 3개동)
- 줍줍 물량: 2세대
- 물량타입: 전용 84㎡(9층)/104㎡(25층)
- 전매제한: 없음
- 거주의무기간/재당첨 제한 없음, 분양가상한제 미적용
→ 갭투자 가능하며, 당첨 후 바로 매매 가능(단, 양도세 등 세금 감안)
💸 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 약 7.1억
전용 104㎡ 약 8.7억
- 계약금(20%) 계약 시
- 잔금(80%)은 ’25년 8월 4일
→ 여기에 발코니 확장비 및 추가옵션 약 1400~1600만원 추가 필수.
자금 조달 계획
84타입 기준, 실거주/갭투자(전세 끼고)로 나눠 볼게요.
[실거주]
* 현재 완공된 아파트이므로 잔금대출은 KB시세 기준으로 나옵니다. 최근 실거래가 12.5억으로 LTV70% 계산하면 거의 전액 대출이 나오죠. 즉, 계약금(20%)만 준비하세요! (발코니 확장비 포함해 약 1.7억)
그러나 대출 월 상환금(연 5% 고정금리 계산)은 약 290만원대.
[갭투자]
7.1억(분양가)-6억(입주시점 전세가)=약 1.2억
84㎡ 평면도
🔍 청약 일정 체크!
- 줍줍 접수: 6월 18일(수)
- 당첨자 발표: 6월 23일(월)
- 계약 체결: 7월 3일(목)
- 입주 예정일: 2025년 8월
💭 투자 가치가 있을까?
수원 거주자라면 무조건입니다. 앞서 얘기했 듯 현 아파트는 이미 2023년 입주 된 물건으로 활발히 거래되고 있어요. 84타입이 최근 실거래가 12.5억(고층)을 찍었어요. 이번 물량이 9층임을 감안해 12억이라 해도 이미 시세차익이 5억입니다.
입지 → 1호선 화서역까지 도보 8분 역세권이에요. 그리고 화서역에 신분당선이 연장돼요(’29년 예정). 그럼 판교까지 26분, 강남까지 40분대 접근이 가능하게 돼요. 또 하나!
지도에서 보면 아파트 단지 바로 앞(다리로 이어진)에 스타필드가 있습니다. ’24년 개장했는데, 입주 후 이러한 호재 등으로 시세가 많이 오른 듯 해요.
학교 → 약 300m 떨어진 곳에 송림초등학교가 있고 그 바로 옆엔 명인중학교, 장안고등학교 등이 있어요.
가격 → 이미 안전마진이 최소 5억이라 언급했죠? 그리고 실거주의무 없으니 바로 팔아도 되는데요, 1년 미만 보유 시 양도세는 시세차익의 70%예요. 시세차익 5억이면 3.5억을 내는 건데, 그래도 1.5억이 남네요. 즉, 실거주 및 투자 가치로서 매우 괜찮은 물건입니다.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 실거주·투자 모두 강력 추천
– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
