"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고보자' 입니다.
[장점]
- 40평대가 발코니+옵션 다 합해도 6억대
- 안전마진 1억
- 갭투자 희망이 있다?
[단점]
- 역세권은 아니라는 점
누가 넣을 수 있을까?
기본 조건은 인천에 거주하는 무주택세대구성원. 이번에 나온 줍줍은 기존 당첨자의 기준을 그대로 따라야 하는데요, 특공(2개), 일반(1개)입니다.
1. 신혼부부 특공(전용 84) : 신혼부부로 자산(3억3,100만원 이하) 또는 아래 소득 기준을 충족
2. 다자녀 특공(전용 110) : 과거 주택을 소유했더라도 7/7 기준으로 무주택세대구성원이면 신청 가능. 만19세 미만의 자녀 2명 이상이 있어야 함.
3. 일반공급(전용 110) : 무주택세대’주’만 신청 가능
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 인천광역시 서구 검단신도시 AB18블록
- 세대수: 총 1,734세대(29층짜리 17개동) 중 줍줍 3세대
- 줍줍물량: 전용 84㎡(13층)/전용 110㎡(11층, 10층)
- 전매제한 및 거주의무기간 없음
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용
84 평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 약 5억
전용 110㎡ 약 6.7억
→ 기존 계약 물건을 받는 거기 때문에 기본 분양가+발코니 확장비+추가 옵션비 모두 포함가입니다.
- 계약금(10%) 계약 시
- 잔금(90%) 계약 후 1개월 내
자금 조달 계획
이미 입주를 한 아파트이기 때문에 중도금 없이 바로 전액을 납부해야 합니다. 국평 5억을 기준으로 하면,
[실거주] 이제 대출을 받으면 6개월 내 실거주해야 해요.
우선 계약금 10%인 5천만원 현금은 필수로 있어야 해요. 잔금대출은 주담대로 받아요. 이미 입주를 했으니 시세 기준 ltv70%을 적용해요. 그런데 최근 팔린 것도 약 5억입니다.
1. 5억의 70%면 3.5억이 대출됩니다. 필요한 건 계약금 빼고 4.5억이니 추가 1억이 현금으로 있어야 해요. 즉, 1.5억 현금에 대출 3.5억을 받아요.
2. 주담대를 받으려면 DSR40%에 맞아야 하니 연봉 약 5900만원 이상, 월 상환액은 약 190만원이 됩니다.
3. 그런데 DSR을 안 받는 방법이 있어요. 바로 적격대출이라 하여 디딤돌, 보금자리론 같은 거예요. 이건 일정 소득 조건 등만 맞으면 최대 3.5억을 받을 수 있어요. 금리도 더 저렴하고요.
[갭투자]
신검단중앙역풍경채어바니티2차는 거주의무기간이 없으니 바로 전세를 둘 수 있어요. 계약금 제외한 잔금이 4.5억인데요, 현재 입주를 했기 때문에 전세가가 국평 3.2억으로 나와 있어요. 그럼 추가 1.3억이 필요하니 전세를 낄 경우 총 현금 약 1.8억이 필요하네요. 이건 신용대출 등으로도 가능하겠죠?
물론 이럴 경우 전세입자가 전세대출 없이 현금으로만 3.2억을 내야 하는데요. 서울처럼 10억 넘는 전세가 아니니까 아주 불가능하진 않을 것 같네요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 7월 14일(월)
- 일반공급 접수: 7월 15일(화)
- 당첨자 발표: 7월 21일(월)
- 계약 체결: 7월 24일
- 입주 예정일: 잔금 납부 후 바로 가능
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
7.14에는 굉장히 많은 특공과 줍줍이 진행되는데요, 이 중 검단신도시에 2개의 물건이 있어요. 하나는 검단호수공원역에 더 가까운 중흥S-클래스(청약 특공), 그리고 신검단중앙역에 더 가까운 풍경채어바니티2차가 있습니다. 중흥S-클래스는 핑크색 빗금친 곳으로 두부 별 4개(일단 넣고보자)를 받은 곳이에요. 입지 분석은 비슷할 수 있으니 [이곳]을 참고해 주세요.
메리트1. 풍경채어바니티2차는 이미 준공·입주가 완료된 단지에서 동·호수가 확정된 줍줍이기 때문에 층·향을 미리 선택해 즉시 입주할 수 있고, 시공·분양 지연 리스크 없이 실거주나 전세 수요를 바로 확보할 수 있습니다.
메리트2. 근린공원을 바로 맞닿아 있으며 그 외에도 녹지공간이 풍부해요. 단지 커뮤니티에 수영장, 골프연습장, 사우나 등이 있어 첫 분양 시 주목받은 곳이에요.
메리트3. 가장 큰 부분인데요, 바로 가격입니다. 전용 110㎡ 가 발코니+유산옵션 모두 포함하여 6.7억이에요. 게다가 중층이고요. 이게 최근 6.4억 정도에 팔렸는데요, 호가는 7.8억에 나와있어요. 즉 안전마진이 약 1억입니다.
그리고 이곳은 중흥S-클래스에서도 분석했지만, 초중고가 단지랑 가까워 아이 성장기를 다 보낼 수 있는데요. 이를 수용할 수 있는 40평대이고, 그럼에도 불구하고 가격이 6억대라는 거예요. 서울에선 상상할 수 없는 금액이나 서울 접근성도 좋습니다. 학부모에게 큰 메리트가 아닐 수 없죠.
아쉬운 건… 역세권이 아니라는 거예요. 신검단중앙역까지 도보 약 18분이에요. 초역세권인 풍경채어바니티 1차가 부럽긴한데요, 여긴 1억이 더 비쌉니다. 감안해야겠죠?
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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