"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고보자' 입니다.
[장점]
- RR(로얄동 로얄층)
- 안전마진 3억 이상
- GTX-B 호재 기대감
[단점]
- 인천거주 무주택세대주만 가능
- 현금이 3억 정도 있어야 함
누가 넣을 수 있을까?
불법행위재공급으로 나온 줍줍인데 딱 1개입니다. 7월 16일 기준, 인천에 거주하는 무주택세대주면 신청 가능해요. 세대주니까 1명만 신청할 수 있겠죠? 청약통장 없어도 됩니다.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 인천광역시 연수구 송도동 109, 109-2번지(F20-1BL)
- 세대수: 총 662세대(37층짜리 5개동) 중 줍줍 1세대
- 줍줍물량: 전용 107㎡ 43평형(32층)
- 전매제한은 만료됐으나, 계약자는 소유권이전등기 후에 전매 가능
- 재당첨제한 및 거주의무기간 없음
- 분상제 미적용
107 평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 107㎡ 약 8.6억
→ 기존 계약 물건을 받는 거기 때문에 기본 분양가+발코니 확장비+추가 옵션비 모두 포함가입니다.
- 계약금(10%) 계약 시
- 잔금(90%) 계약 후 1개월 내
자금 조달 계획(참고)
이미 입주를 한 아파트이기 때문에 중도금 없이 바로 전액을 납부해야 합니다. 6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요.
8.6억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 8600만원 현금은 필수로 있어야 해요. 잔금은 주담대로 받으면 (이미 입주한 아파트이므로)시세 기준 ltv70%을 적용해요. kb시세로 보면 최근 11억 1,000만원에 팔렸네요. 그럼 약 7.7억이 나오는데요, 상한액이 6억이니 주담대 최대 6억 받아요.
2. 주담대 받고도 잔금 내려면 1.74억이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 2.6억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
3. 그런데 주담대 최대 6억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 7월부터 DSR 3단계가 시행돼 더 빡빡해졌어요. 그렇게 계산하면 연봉은 약 1억이 넘고 월 상환액이 약 340만원이어야 주담대 풀로 받을 수 있어요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
물론 갭투자 가능하나, 세입자가 전세대출 없이 전세금 6억을 현금으로 내야 해요. 그런 세입자 찾기 쉽지 않겠죠?!
🔍 청약 일정 체크!
- 줍줍 접수: 7월 21일(월)
- 당첨자 발표: 7월 24일(수)
- 계약 체결: 7월 31일(목)
- 입주 예정일: 잔금 납부 후 바로 가능
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
이미 ’22년에 입주 완료한 아파트로, 계약자가 불법행위로 인해 줍줍으로 나온 물건이에요. 우선 인천 거주자라면 일단 넣으세요.
입지 → 지도 상 깃발 꽂힌 곳이 더샵송도프라임뷰20BL이에요. 잭니클라우스 골프장, 호수변공원, 그리고 바다 조망이 가능해요. 게다가 줍줍으로 나온 곳이 32층(로열층, 43평)이니 마치 리조트에 온 느낌이 날 수 있어요. 바로 옆에 코스트코도 있네요.
교통 → 인천 1호선 센트럴파크역까지 도보 20분, 인천대입구역까지 약 25분 걸려요. 대중교통을 한 번 타야겠죠?
여기서 중요한 건 인천대입구역이 GTX-B 노선의 시작점이라는 거예요. B 노선은 인천~마석을 잇는데요, 중간에 신도림, 여의도, 용산, 청량리 등을 지나요. 즉 직주근접 메리트가 굉장히 올라갑니다. 하지만 B 노선은 착공식을 열고 1년이 지났음에도 삽조차 뜨지 못하는 상황이에요. 즉 당장의 수혜를 기대하기는 무리일 듯 합니다.
학교 → 해당 물량이 43평이니 아이들 성장에도 부담없을 거예요. 그러려면 주변에 학군이 잘 형성되어 있어야 할텐데요, 바로 앞에 인천예송초/중학교가 있네요. 걱정 없겠어요.
가격 → 결론적으로 말하면 안전마진 3억 이상입니다. ’22년에 입주한 아파트이므로 이미 매매가 되고 있는데요, 4월 매매가 10.9억에 됐어요. 근데 이건 저층이고요, 현재 18층짜리 호가가 12.7억에 나왔어요. 줍줍 분양가가 8.6억이니 보수적으로 잡아도 약 3억 정도 시세차익이 있네요. 앞서 GTX-B 노선이 삽을 뜨고 어느정도 진전됨에 따라 호가는 더 올라갈 것으로 예상돼요.
6.28 대출규제로 로또 줍줍이라도 현금부담이 커진 건 사실입니다. 송도국제도시 F20-1블록 더샵 송도프라임뷰도 RR(로얄층 로얄동)에 GTX-B 호재와 리조트같은 조망권 확보 등의 메리트, 여기에 안전마진을 3억 이상 확보할 수 있는 로또인데요. 현금이 그래도 3억 정도 있어야 한다는 부담은 어느정도 작용할 수밖에 없겠네요.
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⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
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