"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 저울질'하는 단계입니다.
[장점]
- 오리역세권 제4테크노밸리 호재
- 분당임에도 청약자격은 비규제지역 적용
[단점]
- 안전마진 없음
- 준역세권
부동산 불패의 상징 분당에서 믿기 힘든 숫자가 찍혔습니다. 바로 무지개마을 4단지를 리모델링한 ‘더샵 분당센트로’인데요. 지난 1월 일반분양 84세대 중 무려 50세대가 계약을 포기했어요. 계약률이 고작 40%대라는 건데, 분당 신축이 왜 이런 처참한 성적표를 받았을까요? 더샵 분당센트로는 재건축이 아닌 리모델링 일반분양 + 청약 비규제 기준 적용 단지로 설명할 수 있어요. 바로 여기에 이유가 있습니다. 분석 들어갈게요!
붉은색 표기 부분이 줍줍 정보로 업데이트된 곳이고, 나머지는 기존 정보 자료로 참고해 주시기 바랍니다.
영상으로 자세히 보기
📋 더샵 분당센트로 줍줍 물량 보기
- 위치: 경기도 성남시 분당구 미금로 66
- 세대수: 총 647세대 중 줍줍 50세대
- 상세 타입별 물량:
60㎡ : 1세대
71㎡ : 1세대
73㎡ : 2세대
78㎡ : 20세대 (407동)
84㎡ : 26세대 (406동)
* 407, 406동은 리모델링이 아닌 별동증축한 단지
전용78 평면도
전용84 평면도
| 항목 | 적용 여부 |
|---|---|
| 분양가상한제 | ❌ 미적용 |
| 재당첨 제한 | ❌ |
| 거주의무 | ❌ |
| 전매제한 | (2026.01.20.)로부터 3년 |
| 규제지역 기준 | ❌ 비규제 |
※ 이 단지는 분당구로 규제지역 이지만, 입주자모집 승인 시점이 투기과열지구 지정 이전이라 청약요건에서는 비규제지역이 적용됩니다. 즉, 분당 + 민영 + 비규제 기준이라는 게 이 단지의 가장 큰 특이점이라 할 수 있죠.
분양가는 얼마로 나왔나?
| 전용면적 | 분양 세대수 | 분양가 범위 | 납부 방식 |
|---|---|---|---|
| 60A,C / 64A | 총 3세대 | 14.7억~14.9억/16.4억 | 계약금(10%) 중도금(60%) 잔금(30%) |
| 71 / 73 / 78 | 총 46세대 | 18.2억/~18.8억/18.7억~19.9억 | |
| 84㎡ | 총 32세대 | 20.5억~20.8억 |
납부 구조와 자금 부담
더샵 분당센트로는 청약 요건에서 비규제지역 적용을 받지만, 대출 요건에서는 규제지역이 적용됩니다. 분당 자체가 규제지역입니다. 그렇다면 LTV40%, 6억 한도이며 집값에 따라 대출이 차등으로 나옵니다. 입주 시 집값이 얼마까지 오를지 모르지만 현재 분양가는 25억 이하이니, 최대 4억 대출 한도로 잡아볼게요. 국평 최고가 20.8억을 기준으로 계산하면,
- 계약금 10%인 2억 800만원은 현금으로 있어야 해요.
- 규제지역이므로 중도금 대출이 40%까지 나옵니다. 그렇다면 20%는 자납해야 하니 이것도 현금으로 준비해야 합니다.
중도금 대출 40% = 8억 3,600만 → 집단대출
중도금 자납 20% = 4억 1,800만 - 입주 시 중도금+잔금을 주담대로 돌릴 수 있어요. 그렇다면 8.4억+6.2억=총 14.6억이 필요한데 대출은 최대 4억까지만 나오죠. 즉, 10.6억이 현금으로 더 필요해요.
즉, 당첨되면 필요한 총 현금은 16.8억입니다.
더샵 분당센트로 줍줍, 누가 넣을 수 있을까?
현재 수도권(경기도·서울특별시·인천광역시)에 거주하는 무주택세대구성원, 청약통장 무관
🔍 줍줍 일정 체크!
- 모집 공고: 2월 19일
- 줍줍 접수: 2월 24일
- 당첨자 발표: 2월 27일
- 입주예정일: 2027년 4월
💭 더샵 분당센트로, 투자 가치 있을까?
이 곳의 호재는 오리역세권 제4테크노밸리 계획입니다. 수인분당선 오리역을 둘러싸고 판교제1테크노밸리의 1.2배의 규모로 만들어져요.
입지&교통 → 지도상 가운데 시작점이 더샵 분당센트로예요. 무지개4단지 주공을 리모델링한 건데요, 오리역까지 도보 10분이 찍히지만 직선일 경우고, 이리저리 둘러가면 역세권이라 보기엔 좀 먼 것 같습니다. 신분당선은 탈 수 있지만 당연히 버스 등으로 환승해야 하고요. 교통 편의성이 아주 좋은 축에 속하진 않네요.
학교 → 오른쪽으로 불곡초등학교가 있는데 도보 5분컷입니다.
가격 → 지도에서도 보이지만 주변 단지 국평은 14~15억대입니다. 더샵 분당센트로가 20억이니 거의 5억 이상 차이나는 거죠. 즉, 안전마진은 없습니다. 물론 다들 1990년대 아파트라 어찌보면 현 시세를 반영한 충분히 합리적인 가격대로 보여집니다.
지난 12월 더샵 분당티에르원이 분양했는데요, 여긴 정자역 초역세권이라 입지 차이는 있지만 국평이 24.3억~26.5억으로 나와 고분양가 논란이 있었죠. 그런데 경쟁률이 100대1을 넘었어요.
물론, 신분당선 초역세권과 수인분당선 역세권(이라 하기엔 좀 미흡한)과의 차이는 있겠지만, 더샵 분당센트로도 분당 입지입니다. 분명 못지 않은 경쟁률을 기록할 거란 예상이 듭니다.
리모델링 단지에 오리역세권 호재가 선반영된 가격이라 보시면 향후 가격 상승률은 그리 높지 않을 것 같아요. 그러니 투자 관점보다는 실거주 목적으로 선택하시면 어떨까요?
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
