월세 걱정이 하늘을 찌릅니다. 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 공급 부족까지 겹치면서 세입자들의 주거비 부담은 눈에 띄게 커졌다. 특히 2030 청년 세대는 급격히 상승한 주거비의 영향을 가장 먼저, 가장 크게 받고 있다.
‘갱신’과 ‘버티기’가 기본이다
서울 전월세 시장에서는 새 계약보다 기존 계약을 연장하는 ‘갱신’ 거래가 빠르게 늘고 있다. 매물이 부족하고 가격이 계속 오르다 보니 세입자 입장에서는 이사 자체가 큰 부담이 되었기 때문이다. 2025년 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신 거래 비중은 약 38%에 달한다. 1년 전보다 크게 늘어난 수치이다. 2024년과 비교하면 전체 전월세 거래는 약 7천 건 늘었지만, 갱신 거래는 2만3천 건 이상 증가했다. 전체 거래에서 차지하는 비중도 약 30%에서 38% 수준으로 8%포인트 넘게 뛰었다.
주거 불안의 근본 원인은 무엇인가
공급, 임대인의 선택, 수요 흐름이 동시에 세입자에게 불리하게 움직이고 있다.
공급은 줄고, 매물은 잠기고 있다
분양가와 공사비 상승으로 신규 입주 물량은 예상보다 줄어들고 있다. 여기에 재건축·재개발 일정 지연까지 겹쳤다. 동시에 갱신 계약이 늘면서 시장에 나와야 할 전세 물건마저 묶이는 ‘전세 잠김’ 현상이 심화되었다. 이용 가능한 매물이 줄어들면서 가격 상승 구조가 자연스럽게 만들어지고 있다.
집주인은 전세보다 월세를 선호한다
금리 환경 변화도 큰 영향을 미쳤다. 과거에는 목돈을 받아 운용할 수 있는 전세가 매력적이었지만, 지금은 보증금 반환 부담이 커졌다. 대신 매달 현금이 유입되는 월세나 반전세가 더 안정적으로 인식된다. 이런 흐름 속에서 서울에서는 전세 계약을 갱신하면서 월세로 전환한 사례가 5천 건을 넘어섰다. 임대인의 선택 방향을 보여주는 수치이다.
임차 수요는 아파트로 집중된다
연립·다세대와 오피스텔 전월세 가격도 빠르게 오르면서 과거 대비 가격 메리트가 사라졌다. 이에 따라 세입자들은 평수를 줄이더라도 학군, 교통, 보안, 관리 측면에서 만족도가 높은 아파트를 선택하려는 경향이 강해졌다.
특히 신혼부부, 맞벌이, 자녀가 있는 가구에서 이러한 흐름이 뚜렷하다. 문제는 이미 공급이 부족한 아파트 전세 시장에 수요가 더 몰리면서 경쟁이 심화되고, 가격 상승 압력도 커지고 있다는 점이다.
2030 세대의 소비가 줄고 있다
주거비 상승은 특히 2030 세대에게 가장 큰 부담이다. 소득 여력이 상대적으로 크지 않은 상황에서 고정비가 늘어나면서 가처분 소득이 빠르게 줄고 있다. 지난해 3분기 기준 39세 이하 가구주의 월평균 흑자액은 124만3천 원으로 전년 대비 2.7% 감소했다. 3년 만에 처음으로 감소한 수치이다. 같은 기간 전체 가구의 흑자액이 12% 이상 증가한 것과는 대비된다.
이 차이를 만든 가장 큰 요인은 주거비이다. 39세 이하 가구의 실제 주거비 지출은 1년 새 11.9% 증가했다. 전체 가구 평균 증가율의 5배가 넘는 속도이다.
월세가 소득의 4분의 1을 차지한다
서울 아파트 평균 월세는 이미 월 147만 원을 넘어섰다. 통계 작성 이후 가장 높은 수준이다. 이는 4인 가구 중위소득의 약 25%에 해당한다. 국제적으로 통용되는 ‘주거비 스트레스’ 기준에 근접한 수준이다.
이 흐름은 고가 주택에만 국한되지 않는다. 연립주택과 단독주택 월세도 각각 통계 작성 이래 가장 큰 폭으로 상승했다. 강남의 초고가 월세뿐 아니라 서울 외곽 지역에서도 월 수백만 원대 월세 거래가 등장하며 시장 전반의 기준선이 상승하고 있다.
가장 먼저 줄어드는 것은 여가와 소비다
주거비처럼 매달 고정적으로 지출되는 비용이 늘어나면 청년층은 외식, 여행, 문화생활부터 줄이게 된다. 실제로 30대의 향후 여가 지출 의향은 최근 몇 년 사이 크게 낮아졌다. 이는 삶의 질 문제를 넘어 내수 경기 전반에 부담으로 작용할 수 있는 신호이다.
앞으로의 전월세 시장 전망이다
전망은 밝지 않다. 입주 물량 감소, 갱신 계약 증가, 매매 수요의 전세 전환이 겹치며 전세는 강세, 월세는 상승세를 이어갈 가능성이 크다는 분석이다. 전월세 가격 상승 속도가 집값 상승률을 웃돌 수 있다는 경고도 나온다.
월세 비중이 커질수록 실질 소득이 감소한 것과 같은 효과가 나타나며, 그만큼 소비 여력도 약화될 수밖에 없다.
두부생각
전세의 월세화는 단순한 임대 형태 변화가 아니다. 공급 부족, 임대인의 월세 선호, 아파트 쏠림 수요가 동시에 작동하면서 세입자에게 구조적으로 불리한 시장이 만들어지고 있다. 특히 2030 세대는 소득 증가 속도보다 주거비 상승 속도가 훨씬 빠르다는 점에서 타격이 크다. 월세 비중 확대는 체감 소득 감소로 이어지고, 이는 소비 위축과 내수 둔화로 연결될 가능성이 높다. 전월세 문제는 주거 이슈를 넘어 경제 전반의 신호로 봐야 한다는 점이다.
