5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과세 유예가 종료되는 시점이 다가오면서, 시장은 크게 두 가지 양상으로 극명하게 갈리고 있다. 누군가는 수억 원의 손해를 감수하며 탈출을 시도하고, 누군가는 아예 매물을 거두어들이며 자녀에게 자산을 넘기는 요새화 전략을 택했다.
82.5%라는 비현실적인 숫자가 만든 매물 절벽
지금 다주택자들이 느끼는 공포는 단순한 심리적 압박을 넘어선 실질적인 생존의 문제다. 특정 조건을 충족하는 다주택자가 5월 9일 이후 집을 팔게 되면 지방세를 포함해 최대 82.5%라는 기록적인 세율을 적용받게 된다. 이는 10억 원의 양도 차익을 남겨도 실제로 손에 쥐는 돈은 2억 원이 채 안 된다는 뜻. 투자자 입장에서는 사실상 국가에 자산을 헌납하는 꼴이니 매매 자체가 성립하기 어려운 구조다. 이러한 세금 폭탄을 피하려는 이들이 마지막 탈출구로 급매물을 던지면서 시장의 긴장감은 극에 달해 있다.
수억 원 낮춘 강남 급매물도 주인을 못 찾는 이유
현장의 분위기는 더욱 차갑다. 서울의 상징인 강남구와 대표적인 서민 주거지인 노원구 일대에서는 이미 구체적인 하락 수치가 포착되고 있다. 일부 단지의 급매물은 직전 최고가 대비 약 1억 2,000만 원에서 1억 7,000만 원까지 가격을 낮춰 시장에 나왔다. 평소라면 바로 소진되었을 가격이지만 거래는 여전히 요원하다. 가장 큰 원인은 강력한 대출 규제와 고금리 기조. 아무리 호가가 낮아져도 실질적으로 수억 원의 현금을 즉시 동원할 수 있는 수요자가 드물기 때문이다. 결국 규제가 매물을 끌어냈지만, 또 다른 규제가 그 매물을 받아줄 손길을 막아버린 역설적인 상황이 이어지고 있다.
팔 바에는 차라리 물려준다
매도가 여의치 않자 자산가들이 선택한 가장 확실한 우회로는 증여다. 서울 내 주택 소유권 이전 등기 중 증여가 차지하는 비중은 한 달 사이 50% 이상 폭증하며 역대급 수치를 기록했다. 세금으로 국고에 귀속시키느니 차라리 증여세를 좀 더 내더라도 내 자식의 자산 기반을 닦아주겠다는 심산이다. 특히 강남권 고가 주택 보유자들은 이런 경향이 뚜렷하다. 이들은 매도라는 선택지를 지워버리고 친인척 간 직거래나 증여를 통해 자산 포트폴리오를 재편하며 규제의 파고를 넘어서고 있다. 이는 시장에 나와야 할 매물이 영구적으로 잠기는 결과를 초래하며 향후 공급 부족을 심화시키는 뇌관이 되고 있다.
규제가 만든 15억 원의 경계선
시장은 지금 철저하게 이분화되고 있다. 15억 원 이하의 특정 가격대 아파트에서는 오히려 가격 상승세가 나타나는 기현상이 벌어지고 있다. 현재 서울 및 수도권에서 15억 이하에 대출이 최대 6억까지 나오기 때문이다. 이는 대출 활용이 비교적 자유로운 가격대의 주택으로 실거주 수요가 몰리는 현상과 맞물려 있다. 반면 대출 제한이 엄격한 초고가 주택 시장은 거래 절벽 속에서 관망세가 짙어지는 대조적인 모습을 보인다. 돈의 흐름이 막힌 곳은 얼어붙고, 그나마 숨통이 트인 곳으로 자금이 쏠리면서 지역별, 가격대별 격차는 이전보다 훨씬 더 벌어지고 있는 실정이다.
5월 10일 이후 펼쳐질 공급 절벽의 시대
진짜 문제는 5월 9일이라는 기한이 지난 이후에 발생할 가능성이 크다. 처분 시한을 놓친 다주택자들은 이제 매물을 거둬들이고 장기전에 돌입할 것. 이들은 자신들이 부담하게 된 늘어난 세금을 매매 가격에 포함시키려 할 것이고, 이는 결국 시장 가격의 하방 경직성을 강화하는 요인이 된다. 세금을 매수자에게 떠넘기는 가격 전가 현상이 노골화될 것이라는 뜻이다. 또한 비거주 보유자에 대한 장기보유특별공제 축소 등 추가적인 세제 개편 논의는 하반기 시장에 또 다른 변수로 작용할 전망이다. 하지만 지금까지의 학습 효과로 볼 때 자산가들은 서둘러 집을 팔기보다 가장 유리한 절세 타이밍을 계산하며 다시 문을 걸어 잠글 것으로 보인다.
결국 지금의 부동산 시장은 공포를 파는 사람과 기회를 사는 사람, 그리고 성벽을 쌓는 사람들로 나뉘어 있다. 단순히 가격이 떨어졌다는 소식에 현혹되기보다, 그 하락의 배경에 깔린 세금 논리와 자산가들의 이동 경로를 정확히 파악해야 한다. 부동산은 결국 심리전이자 정보전이다. 세금이라는 강력한 변수가 시장의 생리를 어떻게 기형적으로 바꾸고 있는지 직시하는 자만이 다음 상승장에서 웃을 수 있다.
두부생각
세금은 자산의 소유자를 바꿀 수는 있어도 자산의 가치를 억지로 누르지는 못한다. 정부가 다주택자를 압박하면 매물이 쏟아져 집값이 잡힐 것 같지만, 현실은 증여라는 비상구로 자본이 도망가거나 세금을 가격에 얹어버리는 결말로 끝날 때가 많다. 지금 강남에서 나오는 억 단위 급매물은 누군가에게는 절망의 기록이겠지만, 준비된 자에게는 부의 사다리를 탈 수 있는 마지막 기회일지도 모른다. 규제가 강해질수록 부자들의 생존 방식은 더 정교해진다는 사실을 잊지 말아야 한다.
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