“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐ – 두부 별 1개는 ‘그냥 구경만 하는’ 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 오산 및 수도권 거주 무주택자와 직주근접을 선호하는 3040 세대 ✓ 예상 경쟁 강도 : 매우 낮음 ✓ 핵심 변수 : 단지 인근 분묘(묘지) 조망권 및 고속도로 소음·분진 리스크 수용 여부 한 줄 결론 : 동탄의 인프라를 누리기엔 거리가 멀고, 오산의 가격이라기엔 안전마진이 없는 브랜드만 ‘자이’인 단지 |
홈두부 청약 스코어
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 안전마진 | – |
| 당첨가능성 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 자금부담 | ⭐⭐⭐ |
| 입지경쟁력 | ⭐ |
| 미래가치 | ⭐ |
주목할 포인트
① 인근 기축보다 비싼 분양가
인근 신축 대비 약 1.2억 원이나 비쌉니다. 심지어 역세권 대장주와 맞먹는 수준으로, 당첨 즉시 수익을 기대하기 어렵습니다.
② 거주 쾌적성을 저해하는 ‘묘지 조망’과 ‘고속도로 소음’
단지 북측과 동측 등 인근에 분묘(묘지)가 다수 존재하여 일부 동·호수에서는 묘지 조망권이 나옵니다. 또한 북측 수도권제2순환고속도로와 서측 대로변에 인접해 있어 소음과 분진 피해가 필연적입니다.
③ 무늬만 동탄 생활권, 실제로는 불편한 교통
필봉터널을 통한 동탄 접근성을 강조하지만, 실제 동탄역이나 중심 상권까지는 차량 이동이 필수적이며 대중교통 인프라는 매우 열악합니다. 지하철 1호선 오산대역과의 거리도 약 2km로 도보 이용이 불가능합니다.
북오산자이 드포레 청약 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 경기도 오산시 내삼미동 288번지 일원 |
| 공급 규모 | 지하 2층~지상 29층, 11개 동, 총 1,517세대 |
| 공급 구성 | 특별공급 720세대 / 일반공급 797세대 |
| 입주 예정일 | 2029년 10월 예정 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 미적용 민영주택 |
| 제한 사항 | 전매 제한 6개월, 거주 의무 없음 (자금 여력만 있다면 단기 투자 가능) |
청약 분양가
| 주택형 (타입) | 공급 세대수 | 최고 분양가 (5층 이상) | 발코니 확장비 (별도) |
|---|---|---|---|
| 59A | 149 | 503,700,000원 | 11,700,000원 |
| 84A | 560 | 672,000,000원 | 12,800,000원 |
| 99A | 163 | 758,600,000원 | 15,000,000원 |
- 계약금 10%(1차 1천만원 정액제), 중도금 60%(이자후불제), 잔금 30%
💡 분양가가 높게 책정된 만큼 중도금 이자 후불제 비용 또한 만만치 않아, 실제 입주 시 수분양자가 부담해야 할 총비용은 7억 원을 훌쩍 넘길 것으로 보입니다.
자금 조달 시뮬레이션
경기도 오산은 비규제지역입니다. LTV70%, 6억 한도입니다. 전용 84A 타입(최고가 기준, 발코니 포함 약 6.85억) 기준으로 계산해 볼게요.
1. 당첨 직후 (계약 시): 약 6,848만 원 필요
– 1,000만 원 선납 후 30일 이내 나머지 계약금 완납
2. 공사 기간 중 (중도금 단계): 중도금 대출은 60%
– 6.85억의 60%인 4억 1,100만 원 대출에 따른 이자 비용이 입주 시점에 약 4~5천만 원 추가될 수 있음(금리 상황에 따라 상이).
3. 입주 시 (잔금 및 대출 실행): 약 6.17억 + 이자 및 옵션비
– 중도금 대출 및 잔금을 주담대로 돌릴 수 있는데 대출은 약 4.7억 가능
– 추가 현금 약 1.5억 필요
4. 최종 필요 현금: 약 2.2억 + 옵션비 (대출 70% 가정 시)
[주변 시세 비교 및 안전마진]
- 북오산자이 드포레(84A): 분양가 약 6.8억 원 > ’29년생(입주예정)
- 더샵오산센트럴(84형): 호가 6.5억~7억 중반 형성 > ’20년생
- 오산롯데캐슬스카이파크(84형): 호가 5억 원대 형성 > ’24년생
북오산자이 드포레의 안전마진은 없습니다. 오히려 마이너스입니다.
누가 유리할까?
1. 세부 공급 물량 및 배정 방식
이번 단지는 전체 1,517세대 중 특별공급 720세대(약 47.5%), 일반공급 797세대(약 52.5%)로 구성됩니다. 주력인 84A 타입에만 전체의 37%가 쏠려 있어 당첨 자체는 수월해 보이나, 높은 분양가로 인한 미계약 리스크가 공존합니다
특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표
| 주택형 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 노부모 | 생애최초 | 특공 합계 | 일반공급 | 전체 합계 |
| 59A | 14 | 14 | 34 | 4 | 13 | 79 | 70 | 149 |
| 59B | 8 | 8 | 19 | 2 | 7 | 44 | 40 | 84 |
| 74A | 19 | 19 | 45 | 5 | 17 | 105 | 91 | 196 |
| 74B | 2 | 2 | 6 | 0 | 2 | 12 | 16 | 28 |
| 74C | 8 | 8 | 19 | 2 | 7 | 44 | 39 | 83 |
| 84A | 56 | 56 | 128 | 16 | 50 | 306 | 254 | 560 |
| 84B | 11 | 11 | 25 | 3 | 10 | 60 | 52 | 112 |
| 84C | 8 | 8 | 19 | 2 | 7 | 44 | 40 | 84 |
| 99A | – | 16 | – | 4 | – | 20 | 143 | 163 |
| 99B | – | 5 | – | 1 | – | 6 | 49 | 55 |
| P/PH | – | – | – | – | – | 0 | 3 | 3 |
| 총계 | 126 | 147 | 295 | 39 | 113 | 720 | 797 | 1,517 |
💡 전용 99㎡ 이상 대형 평형은 신혼부부 및 생애최초 특공이 아예 배정되지 않았습니다. 이는 자금력이 부족한 젊은 층보다는 고가 주택을 감당할 수 있는 현금 자산가나 1주택 갈아타기 수요를 타깃으로 한 구성입니다.
2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석
| 주택형 구분 | 일반공급 총 세대수 | 가점제 (40%) | 추첨제 (60% / 100%) |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 602 | 241세대 | 361세대 |
| 85㎡ 초과 | 195 | – | 195세대 |
| 합계 | 797 | 241세대 | 556세대 |
💡 일반공급 물량의 약 70%가 추첨제로 배정되어 ‘운’에 의한 당첨 확률이 매우 높습니다. 경쟁이 낮을 것으로 보여 가점이 바닥인 분들도 당첨을 노릴 수 있습니다.
3. 당첨 확률이 높은 그룹 (유형별 분석)
0순위: 오산시 1년 이상 계속 거주 고가점자 (84A 공략)
- 기준: 입주자모집공고일 현재 오산시 1년 이상 계속 거주자
- 이유: 동일 순위 내 경쟁 시 오산시 거주자에게 100% 우선공급되므로, 지역 내 거주자라면 84A 타입 가점제를 통해 사실상 확정적인 당첨을 받을 수 있습니다.
1순위: ‘신혼부부·생애최초’ 자격을 갖춘 젊은 층 (중복 청약 활용)
- 기준: 특별공급 자격을 갖춘 무주택 세대구성원
- 이유: 해당 유형 특공 물량이 총 408세대로 가장 많습니다. 특별공급과 일반공급에 각각 1건씩 중복 신청이 가능하여 당첨 확률을 극대화할 수 있는 그룹입니다.
2순위: 수도권 거주 저가점자 및 1주택자 (99A 추첨제 올인)
- 기준: 수도권(경기, 서울, 인천) 거주자 중 가점이 낮거나 주택을 소유한 세대주
- 이유: 99A 타입 일반공급 143세대 전체가 100% 추첨으로 진행됩니다. 가점 경쟁 없이 운으로만 결정되는 가장 큰 시장이므로, 점수가 낮다면 대형 평형 추첨제를 노리는 것이 최선의 전략입니다.
북오산자이 드포레 입지분석
오산내삼미1구역에 아파트라곤 북오산자이 드포레와 바로 옆 북오산자이 리버블시티뿐입니다. 인프라가 없다는 거죠. 그렇다면 리버블시티의 성적을 보면 답이 나옵니다. 본청약에서 전 세대 미달, 줍줍은 2차까지 진행됐어요. 그럼에도 전용59는 1.04의 경쟁률, 전용126은 0건입니다. 북오산자이 드포레는 심하면 심했지 덜하진 않을 겁니다.
입지 분석
위치를 보면 오산세교1지구와 맞닿아 있으며 위로는 동탄 신도시입니다. 하지만 북오산자이 드포레는 허허벌판에 있으며 이들의 인프라를 누리기엔 좀 버거워 보이네요.
교통 분석
단지 바로 앞에 수도권제2순환고속도로 북오산IC 인접하여 차량으로 서울·수원·용인 등 주요 도시로 이동이 용이합니다. 그렇다는 건 고속 주행 차량에 의한 소음과 비산 분진 리스크가 매우 크다는 의미도 됩니다. 가장 가까운 역이 1호선 오산대역이지만 도보 20분이 넘으니 버스 환승해야 합니다.
생활인프라 분석
1,517세대 대단지임에도 주변 상권이 형성되기까지 최소 2~3년의 공백기가 예상됩니다.
교육 분석
내삼미2구역 내 신설 예정인 초등학교에 배치된다고 합니다. 지도 상으론 초품아입니다.
리스크 분석
이런 입지에 분양가가 세네요. 심지어 바로 옆 줍줍이 쏟아지는 리버블시티보다 더 비싸게 나왔습니다. 그리 큰 고민 안 해도 될 것 같습니다.
청약신청은 청약홈에서!
청약 일정
- 특별공급 접수: 2026. 06. 22 (월)
- 일반공급 1순위: 2026. 06. 23 (화)
- 당첨자 발표: 2026. 06. 30 (화)
- 정당 계약: 2026. 07. 13 (월) ~ 07. 15 (수)
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