“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐⭐ – 두부 별 4개는 ‘우선 넣고보는’ 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 고양시 1년 이상 거주 무주택 실수요자, 신생아·신혼부부·생애최초 등 특별공급 대상자, 고양창릉 3기 신도시 입지를 장기 실거주로 보는 수요자 ✓ 예상 경쟁 강도 : 매우 높음 ✓ 핵심 변수 : S-3은 이익공유형 환매 구조와 거주의무 5년, S-4는 높은 분양가와 중도금 집단대출 미정 한 줄 결론 : 낮은 진입가와 장기 실거주 안정성을 우선하면 S-3, 일반 공공분양 구조와 향후 처분 자유도를 더 중시하면 S-4가 더 맞습니다. |
홈두부 청약 스코어
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 안전마진 | ⭐⭐⭐ |
| 당첨가능성 | ⭐⭐ |
| 자금부담 | ⭐⭐ |
| 입지경쟁력 | ⭐⭐⭐ |
| 미래가치 | ⭐⭐⭐⭐ |
주목할 포인트
① 같은 고양창릉 입지에서 상품 구조 완전히 달라
실거주 목적이 강하고 낮은 진입가가 중요하면 S-3를, 일반 공공분양 형식을 원한다면 S-4를 선택하세요.
② GTX-A 및 고양은평선 등 향후 교통호재
3기 신도시의 핵심인 GTX-A 창릉역이 2030년, 3호선과 6호선 환승이 가능한 고양은평선까지 단지 앞에 개통 예정입니다.
③ 발표일 달라서 중복청약 가능
S-3블록과 S-4블록은 당첨발표일이 달라서 중복청약 가능합니다. 그리고 한 단지에 일반+특공 중복청약 가능하니 꼼꼼히 체크하세요.
인접해 있는 S-4, S-5블록의 위치 먼저 보고 갈게요.
고양창릉 S-3블록 vs S-4블록 청약 한 눈에 보기
| 구분 | S-3블록 | S-4블록 |
| 공급 위치 | 고양창릉 공공주택지구 내 S-3블록 (경기도 고양시 덕양구 도내동 일원) | 고양창릉 공공주택지구 내 S-4블록 (경기도 고양시 덕양구 도내동 일원) |
| 공급 규모 | 총 1,282세대 | 총 1,024세대 |
| 공급 구성 | – 사전청약: 880세대 – 특별공급: 320세대 – 일반공급: 82세대 | – 사전청약: 779세대 – 특별공급: 172세대 – 일반공급: 55세대 – 이주자주택: 18세대 |
| 주택형 (㎡) | 46, 55, 59, 74, 84 | 59, 74, 84 |
| 입주 예정 | 2030년 2월 | 2030년 3월 |
| 규제 지역 | 비규제지역 기준 | 비규제지역 기준 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 적용 (공공택지) | 분양가상한제 적용 (공공택지) |
| 제한 사항 | – 재당첨 제한: 10년 – 거주 의무: 5년 – 전매 제한: *개인 간 불가 (LH 환매 및 처분손익 공유) | – 재당첨 제한: 10년 – 거주 의무: 3년 – 전매 제한: 3년 |
💡 S-3은 같은 지구 안에서 가격 진입 장벽이 낮은 대신 환매 구조가 강하게 붙습니다. 즉, 해당 주택을 처분하려는 경우 개인 간 거래는 불가하며, LH에게 환매만 가능합니다. LH와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 주택이에요.
청약 분양가
S-3블록
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 | 발코니 확장비 | 총 분양가 (최저+확장비) | 총 분양가 (최고+확장비) |
| 46A | 3억 6,691만 원 | 3억 9,033만 원 | 484만 원 | 3억 7,175만 원 | 3억 9,517만 원 |
| 55A / 55Aa | 4억 3,851만 원 | 4억 6,667만 원 | 650.1만 원 | 4억 4,501.1만 원 | 4억 7,317.1만 원 |
| 59A / 59Aa | 4억 6,969万 원 | 5억 0,001만 원 | 651.1만 원 | 4억 7,620.1만 원 | 5억 0,652.1만 원 |
| 59B / 59Bb | 4억 6,836만 원 | 4억 9,843만 원 | 704.8만 원 | 4억 7,540.8만 원 | 5억 0,547.8만 원 |
| 74A | 5억 8,514만 원 | 6억 2,249만 원 | 644.1만 원 | 5억 9,158.1만 원 | 6억 2,893.1만 원 |
| 84A / 84Aa / 84AH | 6억 6,540만 원 | 7억 0,796만 원 | 825.9만 원 | 6억 7,365.9만 원 | 7억 1,621.9만 원 |
- 계약금 10%, 중도금 10%씩 6회, 잔금 30% 구조
- S-3은 가격만 보면 S-4보다 부담이 낮지만, 낮은 분양가는 이익공유형 구조와 함께 봐야 합니다.
- 본 단지는 전 세대 발코니 확장형으로 시공
S-4블록
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 | 발코니 확장비 | 총 분양가 (최저+확장비) | 총 분양가 (최고+확장비) |
| 59A 계열 | 5억 8,965만 원 | 6억 2,771만 원 | 545.3만 원 | 5억 9,510.3만 원 | 6억 3,316.3만 원 |
| 59B 계열 | 5억 8,621만 원 | 6억 2,384만 원 | 525.6만 원 | 5억 9,146.6만 원 | 6억 2,909.6만 원 |
| 59C 계열 | 5억 8,660만 원 | 6억 2,468만 원 | 524.8만 원 | 5억 9,184.8만 원 | 6억 2,992.8만 원 |
| 74A 계열 | 7억 1,952만 원 | 7억 6,566만 원 | 563.1만 원 | 7억 2,515.1만 원 | 7억 7,129.1만 원 |
| 74B 계열 | 7억 3,961만 원 | 7억 6,249만 원 | 673만 원 | 7억 4,634만 원 | 7억 6,922만 원 |
| 84A 계열 | 8억 4,117만 원 | 8억 6,719만 원 | 613.9만 원 | 8억 4,730.9만 원 | 8억 7,332.9만 원 |
| 84B 계열 | 8억 1,217만 원 | 8억 6,402만 원 | 695.5만 원 | 8억 1,912.5만 원 | 8억 7,097.5만 원 |
- 계약금 10%, 중도금 10%씩 6회, 잔금 30% 구조
- 59형은 주택도시기금 융자금 5,500만 원, 74·84형은 7,500만 원이 포함
- 중도금 집단대출이 미정
- 본 단지는 전 세대 발코니 확장형으로 시공
자금 조달 시뮬레이션
고양창릉 S-3·S-4는 비규제지역 기준으로 LTV 70%, 대출 한도 6억 원을 적용해 보겠습니다. 대표 비교는 두 블록 모두 84형 최고가 기준입니다. 실제 대출 가능 여부는 개인 소득, DSR, 금융기관 심사, 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다.
S-3블록 84형 최고가 기준(약 7.1억)
- 당첨 직후, 계약 시: 약 7,162만 원 필요
- 공사 기간 중, 중도금 단계: 총 약 4억 2,478만 원
- 입주 시, 중도금 대출 + 잔금 정산: 총 약 6억 3,965만 원 필요
> 입주 시에는 중도금 대출과 잔금을 주담대로 전환하거나 정산해야 합니다. LTV 70% 기준으로 주담대 약 4.9억을 받으면, 추가 현금은 약 1.5억이 필요합니다. 즉 당첨 시 필요한 총 현금은 약 2억 2천만 원입니다.
[잠깐!] S-3은 이익공유형 분양주택이라 계약금, 중도금, 잔금만 보는 일반 분양과 다릅니다. 거주의무 5년이 있고, 개인 간 전매가 불가하며, 거주의무 이후 처분할 때도 LH에 환매하는 구조입니다. 이때 처분손익의 70%는 수분양자에게 귀속돼요. 즉 S-3의 자금계획은 두 단계로 봐야 합니다. 첫째, 입주까지 필요한 현금은 위 계산처럼 약 2억 2천만 원입니다. 둘째, 나중에 매각할 때는 시장에서 자유롭게 매도해 전액 시세차익을 가져가는 구조가 아니라, LH 환매와 처분손익 공유 구조를 통해 회수금이 결정됩니다. 그래서 S-3은 “5년 이상 실거주 후 LH 환매 구조를 받아들일 수 있는가”를 같이 판단해야 합니다. |
S-4블록 84형 최고가 기준(약 8.7억)
- 당첨 직후, 계약 시: 약 8,742만 원 필요
- 공사 기간 중, 중도금 단계: 총 약 5억 2,031만 원 (중도금 집단대출 미정)
- 입주 시, 중도금 대출 + 잔금 정산: 총 약 7억 7,943만 원 필요
> 입주 시에는 중도금 대출과 잔금, 주택도시기금 융자금, 발코니 잔금을 함께 정산해야 합니다. LTV 70% 기준으로 주담대 약 6억을 받으면, 추가 현금은 약 1.8억이 필요합니다. 즉 당첨 시 필요한 총 현금은 약 2억 7천만 원입니다.
[주변 시세 비교 및 안전마진]
- 고양원흥동일스위트 (84A): 실거래가 9.7억 > ’18년생
- 도래울파크뷰 (84형): 실거래가 7.9억 > ’13년생
- 원흥호반베르디움더퍼스트 (84형): 실거래가 9억 > ’17년생
S-4블록 국평이 8억 중반이며, ’29년 입주함으로써 신축 프리미엄+창릉역(개통 ’30년) 호재로 안전마진 1.5억 이상 입니다.
S-3블록은 4블록보다 약 1.5억 저렴하지만 이익공유형이기 때문에 안전마진은 보수적으로 1억 입니다.
[3기 신도시 고양창릉 진행상황]
2026년 6월 기준, 고양창릉에서 본청약까지 마친 단지들 비교해 볼게요. 그렇다면 이번 S-3, S-4의 분양가가 어느정도인지 가늠해 볼 수 있을 거예요.
| 단지 | 청약 일정 | 평균 경쟁률(일반공급) | 분양가 기준 |
|---|
| 고양창릉 A-4 신혼희망타운 | 2025.2 | 20 : 1 | 전용 55㎡ 약 4.9억 원 |
| 고양창릉 S-5 | 2025.2 | 96 : 1 | 전용 59㎡ 약 5.5억 원 (84㎡ 약 7.7억 원) |
| 고양창릉 S-6 | 2025.2 | 63 : 1 | 전용 59㎡ 약 5.6억 원 (84㎡ 약 7.8억 원 수준) |
| 고양 창릉 우미 린 그레니티(S-1) | 2026.5 | 약 57 : 1 | 전용 59㎡ 5.68억 원 (84㎡ 7.83억 원) |
GTX-A 창릉역 기준으로 보면, A-4/S-5/S-6가 가장 가깝고, 그 다음이 S-3/S-4이며, 마지막이 우미 린 그레니티 입니다. S-3 국평 분양가 7.1억, S-3 국평 분양가 8.7억이에요. 시간이 지날수록 분양가는 올라갈 수밖에 없네요.
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누가 유리할까?
S-3은 전체 1,282세대 중 이번 본청약 일반공급이 82세대, 특별공급이 320세대입니다. S-4는 전체 1,024세대 중 일반공급이 55세대, 특별공급이 172세대입니다. 두 블록 모두 사전청약 물량이 크기 때문에, 신규 청약자는 특별공급 자격과 해당지역 우선공급 여부를 먼저 봐야 합니다.
1. 세부 공급 물량 및 배정 방식
📊 고양창릉 S-3블록 주택형별 공급 세대수 (특공/일반) 현황
| 주택형 | 청년 | 신혼부부 | 생애최초 | 신생아 | 특공 합계 | 일반공급 | 총합계 |
| 46A | 2 | 2 | 2 | 3 | 9 | 2 | 18 |
| 55A / 55Aa | 15 | 10 | 10 | 22 | 57 | 14 | 234 |
| 59A / 59Aa | 26 | 20 | 20 | 48 | 114 | 30 | 483 |
| 59B / 59Bb | 17 | 7 | 7 | 16 | 47 | 12 | 200 |
| 74A | 0 | 5 | 5 | 11 | 21 | 6 | 84 |
| 84A / 84Aa / 84AH | 0 | 16 | 16 | 40 | 72 | 18 | 263 |
| 합계 | 60 | 60 | 60 | 140 | 320 | 82 | 1,282 |
💡 S-3은 신생아 특공 140세대가 가장 큽니다. 59형과 84형에 물량이 집중되어 있어, 신생아·신혼부부·생애최초 자격이 있는 고양시 1년 이상 거주자가 가장 먼저 검토할 만합니다.
📊 고양창릉 S-4블록 주택형별 공급 세대수 (특공/일반) 현황
| 주택형 | 다자녀 | 신혼 | 생초 | 노부모 | 신생아 | 유공자 | 협의 | 철거 | 기타 | 특공 합계 | 일반 공급 | 총합계 |
| 59A | 13 | 13 | 19 | 6 | 26 | 6 | 5 | 0 | 12 | 100 | 31 | 543 |
| 59B | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 1 | 1 | 0 | 1 | 14 | 4 | 74 |
| 59C | 3 | 3 | 6 | 2 | 8 | 2 | 2 | 0 | 3 | 29 | 9 | 152 |
| 74A | 2 | 2 | 3 | 1 | 5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 17 | 6 | 118 |
| 74B | 1 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 | 4 | 2 | 27 |
| 84A | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 53 |
| 84B | 1 | 1 | 2 | 0 | 2 | 0 | 0 | 0 | 1 | 7 | 3 | 57 |
| 합계 | 22 | 21 | 34 | 10 | 45 | 10 | 9 | 2 | 19 | 172 | 55 | 1,024 |
💡 S-4는 59A 계열에 물량이 몰려 있습니다. 84형 일반공급은 84A 0세대, 84B 3세대라 넓은 평형을 일반공급으로 노리는 건 피하는 게 좋겠네요.
2. 당첨 확률 높은 그룹
0순위: 고양시 1년 이상 거주 + 신생아 특별공급 대상자
- 기준: 해당지역 우선공급 요건을 충족하고 신생아 특별공급 자격을 갖춘 무주택세대구성원
- 이유: S-3은 신생아 특별공급 140세대, S-4는 45세대가 배정되어 있어 특별공급 중에서도 우선 검토할 만한 축입니다.
1순위: 고양시 1년 이상 거주 + 신혼부부·생애최초 등 특별공급 대상자
- 기준: 해당지역 우선공급 요건과 각 특별공급 자격을 동시에 충족하는 무주택세대구성원
- 이유: 두 블록 모두 일반공급보다 특별공급으로 열리는 물량이 더 큽니다. 일반공급 저축총액 경쟁이 부담스럽다면 특별공급 자격이 핵심입니다.
2순위: 고양시 1년 이상 거주 + 일반공급 1순위 + 청약저축 총액 우위자
- 기준: 일반공급 1순위 요건을 갖추고 청약저축 납입인정금액 경쟁력이 높은 무주택세대구성원
- 이유: 일반공급 물량은 적지만 해당지역과 저축총액에서 우위가 있으면 남은 물량을 노릴 수 있습니다. 특히 S-3 59A와 84형, S-4 59A가 일반공급의 중심입니다.
고양창릉 S-3블록, S-4블록 입지분석
가장 최근 진행했던 곳이 고양 창릉 우미 린 그레니티입니다. 평균 경쟁률 63대 1을 기록했죠. 그보다 입지가 더 좋은 S-3와 S-4입니다. S-3가 분양가 1억 이상 더 낮지만 LH에만 판매할 수 있고 이익금도 나눠야 합니다. 시드머니가 좀 더 여유있다면 S-4에 신청하는 게 정답입니다.
입지 분석
고양 창릉지구는 서울 은평구, 마포구와 인접한 3기 신도시예요. 여기에 GTX-A까지 있어서(개통 예정) 서울 접근성이 높습니다. 공공분양주택들이 계속 들어서고 있기에 인프라는 점점 갖춰나갈 곳이죠.
교통 분석
3기 신도시에서의 핵심은 교통입니다. 이곳엔 GTX-A 창릉역이 2030년 개통 예정이에요. 단지에선 도보 2~30분으로 환승이 필요하지만, 1정거장이면 바로 서울 연신내, 3정거장이면 삼성까지 갑니다.
이 곳의 교통핵심은 하나 더 있습니다. 바로 고양은평선인데요. 가칭 도래울역이 S-4블록 앞 체크표시 부분에 개통할 것으로 예정되어 있어요. 그럼 화정역에서 3호선으로 환승, 새절역 가서 6호선 환승이 가능해요.
생활인프라 분석
S-4블록 단지 앞에 이케아, 롯데아울렛 등이 있으며 도래울 역이 생기면 주변 상권이 더 발달하게 될 겁니다.
학군 분석
S-4블록 단지 앞에 교육시설 부지가 있는데요, 유치/초등학교가 들어설 예정입니다. 교통이나 생활인프라나 학교를 본다면 S-4블록이 3블록보다 더 우위입니다.
청약신청은 LH청약플러스에서!
청약 일정
- 입주자모집공고일: 2026.06.30
- 사전청약 당첨자 본청약 신청: 2026.07.20 ~ 2026.07.21
- 특별공급 접수: 2026.07.27
- 일반공급 접수: 2026.07.28 ~ 2026.07.29
- S-3 당첨자 발표: 2026.08.18
- S-4 당첨자 발표: 2026.08.19
