야목역 서희스타힐스 그랜드힐 청약 (’26. 7/13~15)

“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐ – 두부 별 2개는 ‘망설이다 패스’하는 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 화성 서부권, 안산·수원 남서부 생활권에서 2029년 입주 신축 59㎡·84㎡를 찾는 실거주자 ✓ 예상 경쟁 강도 : 매우 낮음 ✓ 핵심 변수 : 화성시 우선공급, 야목역 실제 접근성, 2029년 10월 입주 전 잔금 35% 조달 한 줄 결론 : 입지가 화성 중심 생활권은 아니라서 야목역·비봉 생활권을 실제로 받아들일 수 있는 사람만 넣어볼 청약입니다.

홈두부 청약 스코어

항목	평가
안전마진	–
당첨가능성	⭐⭐⭐⭐
자금부담	⭐⭐
입지경쟁력	⭐
미래가치	⭐

주목할 포인트

① 계약금 5%라 초반 진입 부담은 낮다

당장은 들어가기 쉬워 보여도, 결국 2029년에 잔금과 담보대출 전환이 되는지가 더 중요합니다.

② 물량은 83세대라 아주 작은 취소분은 아니다

일반공급만 보면 물량이 넉넉하다고 하긴 어렵고 자격이 맞는 특별공급 대상자에게 더 의미 있는 청약입니다.

③ 입지는 “야목역 이름값”보다 실제 생활권 확인이 먼저

이 단지는 “서울 접근성 좋은 역세권 청약”이라기보다 “화성 서부권 신축 실거주 청약”으로 보는 게 맞습니다.

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야목역 서희스타힐스 그랜드힐 청약 한 눈에 보기

구분	상세 내용
공급 위치	경기도 화성시 효행구 비봉면 구포리 614-18번지 일원
공급 규모	지하 2층~지상 최고 25층, 10개동, 총 998세대 중 일반분양 83세대
공급 구성	특별공급 47세대 / 일반공급 36세대
주택형	59A, 59B, 84A, 84B
입주예정	2029년 10월 예정
규제 지역	비규제지역
분양가 규제	분양가상한제 미적용
택지 유형	민간택지
제한 사항	재당첨 제한 없음, 전매제한 6개월, 거주의무 없음

청약 분양가

주택형	공급호수	최저 분양가	최고 분양가
59A	42세대	4억 200만 원	4억 1,900만 원
59B	9세대	4억 원	4억 1,700만 원
84A	17세대	5억 5,300만 원	5억 7,600만 원
84B	15세대	5억 5,400만 원	5억 6,600만 원

• 계약금: 분양가의 5%, 중도금: 분양가의 60%, 잔금: 분양가의 35%
• 중도금 대출: 이자후불제 조건으로 중도금 대출은행 알선 가능

자금 조달 시뮬레이션

경기도 화성은 비규제지역으로 ltv70%에 6억 한도입니다. 전용 59A 최고가 4.1억을 기준으로 계산해 볼게요.

항목	금액
분양가	4억 1,900만 원
계약금 5%	2,095만 원
중도금 60%	2억 5,140만 원
잔금 35%	1억 4,665만 원
입주 시 정리할 금액	3억 9,805만 원
LTV 70% 기준 주담대 가능액	약 2억 9,330만 원
입주 시 추가 현금	약 1억 475만 원
총 필요 현금	약 1억 2,570만 원 + 기타 비용

[주변 시세 비교 및 안전마진]

• 화성비봉호반써밋 (84형): 호가 4억 중반~5억 초반대 (’24년생)
• 우미린더퍼스트 (84형): 호가 4억 중반대 (’24년생)

야목역 서희스타힐스 그랜드힐 안전마진은 없습니다.

임대 청약도 있어요~

누가 유리할까?

전체 83세대 중 특별공급이 47세대로 약 57%입니다. 일반공급보다 특별공급 비중이 더 커서, 신혼부부·생애최초·신생아·다자녀 등 자격이 맞는 무주택자에게 먼저 기회가 열리는 공고입니다.

1. 특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표

주택형	기관추천	다자녀	신혼부부	노부모	생애최초	신생아	특공 합계	일반공급	합계
59A	4	4	6	1	3	4	22	20	42
59B	1	1	1	0	1	1	5	4	9
84A	2	2	3	1	1	2	11	6	17
84B	1	2	3	0	1	2	9	6	15
합계	8	9	13	2	6	9	47	36	83

💡59A가 총 42세대로 가장 많고, 특별공급도 22세대로 가장 큽니다. 자격이 맞는 사람이라면 84㎡보다 59A 쪽이 물량상 기회가 더 넓습니다.

2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석

전용 60㎡ 이하인 59A·59B, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 84A·84B 모두 1순위에서 가점제 40%, 추첨제 60%가 적용됩니다.

주택형	일반공급 총 세대수	가점제 40%	추첨제 60%
59A	20	약 8	약 12
59B	4	약 2	약 2
84A	6	약 2	약 4
84B	6	약 2	약 4
합계	36	약 14	약 22

💡일반공급 36세대 중 추첨제 몫이 약 22세대라 저가점자도 완전히 배제되는 공고는 아닙니다. 다만 경쟁이 있으면 화성시 거주자가 우선이므로, 같은 저가점자라도 화성시 거주 여부가 중요합니다.

3. 당첨 확률 높은 그룹

0순위: 화성시 거주 특별공급 자격자

• 기준: 화성시에 거주하고, 신혼부부·생애최초·신생아·다자녀 등 특별공급 자격을 충족하는 무주택세대구성원
• 이유: 특별공급이 47세대로 전체의 절반을 넘고, 경쟁 시 해당 주택건설지역인 화성시 거주자가 우선합니다.

1순위: 화성시 거주 일반공급 1순위 고가점자

• 기준: 청약통장 12개월 이상, 지역별·면적별 예치금 충족, 화성시 거주, 가점 경쟁력이 있는 사람
• 이유: 일반공급 1순위는 지역우선공급을 적용한 뒤 가점순으로 선정합니다. 일반공급 36세대 중 59A가 20세대로 가장 많아, 가점이 있다면 59A가 가장 현실적인 선택지입니다.

2순위: 수도권 거주 특별공급 자격자

• 기준: 서울·인천·경기 거주자 중 특별공급 자격은 맞지만 화성시 우선공급은 받지 못하는 사람
• 이유: 화성시 우선공급에서 밀릴 수 있지만, 특별공급 물량 자체가 일반공급보다 많아 자격이 맞는 경우 일반공급 저가점자보다 먼저 검토할 만합니다.

💭 야목역 서희스타힐스 그랜드힐, 청약 가치 있을까?

이번 물량은 조합원 취소분입니다. 꽤 많이 나온 거죠. 이번 청약도 쉬워 보이지 않습니다. 굳이 여기를 선택할 만한 이유가 안 보이기 때문이죠.

입지 분석

화성비봉지구에 이런저런 아파트가 들어서 있지만 휑해 보입니다. 개발호재는 있는데요, 신규택지개발지구 프리미엄(구포 1,2지구 약 2천세대)와 왼쪽 끝에 위치한 곳에 화성국제테마파크가 2029년 들어설 예정입니다. 하지만 1만세대도 아닌 2천세대로 큰 인프라가 갖춰질 것 같진 않습니다.

교통 분석

단지명에는 야목역이 들어가지만 도보 20분입니다. 무리하게 넣은 것 같지만 그나마 이 지구에서는 역과 가까운 곳에 위치해 있네요. 수인분당선타면 수원에서 1호선과 KTX를, 구성에서 GTX-A를 갈아탈 수 있습니다.

그리고 야목역에 GTX-F 추진, 인근 어천역에 인천발 KTX가 예정되어 있다는데 사실 지켜봐야겠죠?

생활인프라 분석

지도에서 보듯 주변에 이렇다할 생활 인프라가 없으니 유의해야 합니다.

학군 분석

청연초등학교에 배정받게 되는데 도보 16분이네요. 라이딩이 필요해 보입니다.

청약신청은 청약홈에서!

청약 일정

• 입주자모집공고일: 2026년 7월 2일
• 특별공급 접수: 2026년 7월 13일
• 일반공급 1순위 접수: 2026년 7월 14일
• 일반공급 2순위 접수: 2026년 7월 15일
• 당첨자 발표: 2026년 7월 22일
• 계약 체결: 2026년 8월 3일 ~ 2026년 8월 5일
• 입주 예정: 2029년 10월