한강 푸르지오 리버프론트 청약 (’26. 8/10~12)

“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐ – 두부 별 3개는  ‘진지하게 고민’하는 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 풍무역세권 입주를 놓쳤다면 ✓ 예상 경쟁 강도 : 다소 낮음 ✓ 핵심 변수 : 김포시 거주자 우선, 입주 2031년 1월, 5호선 연장·한강시네폴리스 완성 시점 한 줄 결론 : 기대치보다 높은 분양가로 줍줍이 몇 차례 이어질 듯 하니 그때를 공략하는 게!

홈두부 청약 스코어

항목	평가
안전마진	–
당첨가능성	⭐⭐⭐
자금부담	⭐⭐⭐
입지경쟁력	⭐⭐
미래가치	⭐⭐⭐

주목할 포인트

① 한강시네폴리스 안의 첫 대형 브랜드 주거축

“일자리·주거·상업이 같이 생기는 개발지”라는 장점이 생기지만 지금은 완성된 생활권이 아니기 때문에 2031년 입주 시점에 얼마나 채워져 있을지를 봐야 합니다.

② 서울 5호선 김포검단 연장 예타 통과

5호선은 이 단지의 가장 큰 가격 기대 요인입니다. 하지만 2031년 입주 때 바로 누릴 수 있는 교통으로 단정하면 위험합니다.

③ 84㎡ 물량이 많고, 추첨제 기회도 있다

단지 자체가 전용84 이상의 대형평형으로만 구성되어 거주환경이 높을 것 같습니다.

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한강 푸르지오 리버프론트 청약 한 눈에 보기

구분	상세 내용
공급 위치	경기도 김포시 고촌읍 향산리 588-45번지 일원
공급 규모	지하 4층~지상 38층, 12개동, 총 2,432세대
공급 구성	특별공급 1,228세대 / 일반공급 1,204세대
주택형	84A·84B·84C·84D·84E·84F / 106A·106B / 122 / 180A·180B·180C
입주예정	2031년 1월 예정
규제 지역	비규제지역
분양가 규제	분양가상한제 적용
제한 사항	재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 없음

청약 분양가

주택형	최저 분양가	최고 분양가	발코니 확장비
84A	6억 4,400만 원	7억 7,300만 원	985만 6천 원~1,057만 5천 원
84B	6억 8,000만 원	7억 6,800만 원	1,272만 2천 원
84C	6억 5,500만 원	7억 4,200만 원	957만 6천 원
84D	6억 7,000만 원	7억 3,700만 원	1,149만 원
84E	6억 4,300만 원	7억 5,200만 원	1,126만 5천 원
84F	6억 7,600만 원	7억 4,200만 원	918만 9천 원
106A	7억 8,000만 원	9억 5,100만 원	979만 4천 원
106B	7억 8,000만 원	9억 5,000만 원	1,317만 6천 원
122	9억 800만 원	11억 8,600만 원	1,103만 9천 원
180A	29억 9,600만 원	29억 9,600만 원	1,887만 1천 원
180B	29억 2,200만 원	29억 2,200만 원	2,116만 1천 원
180C	29억 9,900만 원	29억 9,900만 원	1,876만 원

• 계약금: 주택가격의 10%, 중도금: 주택가격의 60%, 잔금: 주택가격의 30%
• 중도금 대출: 총 공급대금의 60% 범위에서 이자후불제 조건으로 알선 예정

자금 조달 시뮬레이션

김포는 비규제지역으로 LTV 70%, 주택담보대출 한도 6억 원이 적용됩니다. 전용 84A 최고가 약 7.7억 기준으로 계산해 볼게요.

• 당첨 후, 약 7700만원 필요
• 입주 때 중도금 대출 + 잔금 정산: 총 6억 9,570만 원
• 입주 시점에는 중도금 4억 6,380만 원과 잔금 2억 3,190만 원을 합쳐 정리해야 합니다. LTV 70% 기준 주택담보대출 가능액은 약 5억 4,110만 원입니다. 이 경우 입주 때 추가 현금은 약 1억 5,460만 원입니다.
• 즉 당첨 후 필요한 총 현금은 약 2.5억입니다.

[주변 시세 비교 및 안전마진]

• 오퍼스한강스위첸 (84형): 분양가 최고 6.9억
• 힐스테이트리버시티2단지 (84형): 시세 6억대 – 7년차

한강 푸르지오 리버프론트 안전마진은 없습니다.

누가 유리할까?

전체 2,432세대 중 특별공급이 1,228세대로 약 50.5%입니다. 84㎡ 물량이 많아 신혼부부, 생애최초, 신생아 특별공급 대상자에게 기회가 크게 열려 있습니다.

1. 특별공급 유형별 및 일반공급 물량

주택형	기관추천	다자녀	신혼부부	노부모	생애최초	신생아	특공 합계	일반공급	합계
84A	89	89	133	27	150	89	577	311	888
84B	7	7	10	2	12	7	45	23	68
84C	53	53	81	16	91	53	347	190	537
84D	14	14	22	4	25	14	93	55	148
84E	9	9	15	2	17	9	61	37	98
84F	3	3	5	1	6	3	21	15	36
106A	0	29	0	9	0	0	38	250	288
106B	0	14	0	4	0	0	18	126	144
122	0	22	0	6	0	0	28	188	216
180A	0	0	0	0	0	0	0	4	4
180B	0	0	0	0	0	0	0	2	2
180C	0	0	0	0	0	0	0	3	3
합계	175	240	266	71	301	175	1,228	1,204	2,432

💡 특공은 84㎡에 집중되어 있습니다. 106㎡ 이상은 일반공급 비중이 크고, 85㎡ 초과는 추첨제 100%라 고가 대형 면적을 감당할 수 있는 수요는 별도 시장으로 봐야 합니다.

2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석

주택형	일반공급 총 세대수	가점제	추첨제
84A	311	125	186
84B	23	10	13
84C	190	76	114
84D	55	22	33
84E	37	15	22
84F	15	6	9
106A	250	0	250
106B	126	0	126
122	188	0	188
180A	4	0	4
180B	2	0	2
180C	3	0	3
합계	1,204	254	950

💡 일반공급 전체로 보면 추첨제 물량이 훨씬 많습니다. 다만 106㎡ 이상 추첨제는 자금 장벽이 높고, 84㎡ 추첨제는 전국 수요가 몰릴 가능성이 큽니다.

3. 당첨 확률 높은 그룹

0순위: 김포시 거주 특별공급 대상자

• 기준: 김포시에 거주하면서 신혼부부, 생애최초, 신생아, 다자녀 등 특별공급 자격을 갖춘 무주택세대구성원
• 이유: 특별공급 물량이 1,228세대로 크고, 84㎡에 물량이 집중되어 있습니다. 김포시 거주자는 경쟁 시 지역 우선에서 먼저 보는 구조라 가장 유리합니다.

1순위: 김포시 거주 84㎡ 일반공급 무주택자

• 기준: 김포시 거주, 청약통장 12개월 이상, 지역별·면적별 예치금 충족, 전용 84㎡를 노리는 무주택자
• 이유: 84㎡ 일반공급이 631세대이고 추첨제도 377세대 수준입니다. 가점이 낮아도 무주택자 우선 추첨에서 기회를 볼 수 있습니다.

2순위: 자금 여력이 큰 106·122㎡ 추첨제 수요

• 기준: 9억~12억대 분양가와 입주 시 현금 부담을 감당할 수 있는 무주택 또는 1주택 처분 가능 수요
• 이유: 85㎡ 초과는 추첨제 100%라 가점 경쟁을 피할 수 있습니다. 대신 자금 부담이 커서 경쟁층이 84㎡보다 좁아질 수 있습니다.

한강 푸르지오 리버프론트 입지분석

한강시네폴리스 내 최근 분양은 작년에 오퍼스 한강스위첸이었어요. 물론 미달되어 줍줍으로 넘어갔고 줍줍 성적도 일부 미달이었습니다(끝내 완판은 함). 그런 오퍼스 한강스위첸과 바로 붙어있는 한강 푸르지오 리버프론트는 분양가가 약 1억 더 높게 나왔습니다. 단, 한강에 더 가까이 위치한다는 장점은 있네요. 이 또한 줍줍이 몇 차례 이어질 것 같으니 그때를 공략하길 추천 드립니다.

입지 분석

한강시네폴리스 일반산업단지는 고촌읍 향산리·걸포동 일원 111만㎡ 규모이고, 사업기간은 2009년부터 2027년까지로 예정되어 있습니다. 사업은 장기간 지연된 뒤 2024년 이후 공동주택 승인과 착공 단계로 다시 속도를 내고 있는데요, 인근에 일산 킨텍스 MICE, 상암 DMC, 김포 골드밸리 등 첨단 산업단지 위치해 있어요.

한강 푸르지오 리버프론트보다 더 한강쪽에 원래 숙박용지가 계획되어 있었는데요, 현재 용도변경을 추진 중이에요. 이 숙박용지가 문화공원으로 바뀌어 아파트의 한강뷰를 헤칠 일은 없어졌습니다. 그리고 원래 이 곳은 오퍼스 한강스위첸과 한강 푸르지오 리버프론트 분양만 예정되어 있었으나, 1개 단지가 더 들어설 것 같아요. 그렇다면 아파트 단지가 많아져 호재로 작용할 수 있습니다. 물론 용도변경이 통과된다는 가정입니다.

교통 분석

서울지하철 5호선 김포·검단 연장사업이 예비타당성조사를 통과했고, 인천2호선 고양 연장사업(시네폴리스역)도 추진되고 있어요. 인천2호선이 연장되면 GTX-A가 정차하는 킨텍스역과의 연계도 가능해질 전망입니다. 여기에 김포한강로 풍곡IC(예정), 국도 48호선, 수도권 제1순환고속도로 김포IC 등을 통해 서울과 수도권 주요 지역으로 이동하기도 수월해 져요.

생활인프라 분석

풍무역 근처에 이마트 트레이더스 등을 활용할 수 있고, 현대프리미엄아울렛 김포점이 가까워요. 2031년 개원을 목표로 추진 중인 인하대 메디컬캠퍼스도 예정돼 있고요. 아직은 멀었지만 한강시네폴리스 일반산업단지는 영상·미디어 산업을 중심으로 업무와 주거, 문화 기능을 갖춘 복합 자족도시로 조성되어 있습니다.

학군 분석

단지 앞 유치원(계획)을 비롯해 지구 내 초등학교(2029년 3월 개교 예정)와 중학교(계획)가 들어설 예정입니다. 고촌읍은 행정구역상 읍 지역으로 대입 농어촌 특별전형 대상에 해당하는 점도 특징이에요.

청약 일정

• 입주자모집공고일: 2026년 7월 30일
• 특별공급 접수: 2026년 8월 10일
• 일반공급 1순위: 2026년 8월 11일
• 일반공급 2순위: 2026년 8월 12일
• 당첨자 발표: 2026년 8월 20일

청약신청은 청약홈에서