2026년 8월 3일 오후 늦은 시각, 기습적으로 2026 세제개편안이 보도됐다. 부동산 세제에서 핵심은 ‘보유’보다 ‘거주’에 혜택을 준다는 것. 양도세/종부세/다주택자로 나누어 정리했다.
1. 양도세, 이제 ‘얼마나 오래 가졌냐’보다 ‘얼마나 오래 살았냐’가 중요
앞으로는 집을 오래 보유한 사람보다 실제로 오래 거주한 사람에게 더 큰 세금 혜택을 주는 방향으로 바뀐다.
① 장기보유특별공제가 ‘보유’와 ‘거주’로 나뉜다
현재는 장기보유특별공제 하나로 운영되지만 앞으로는 두 개로 분리된다. 이름만 바뀌는 것이 아니라 공제 방식 자체가 달라진다.
- 장기거주 소득공제
- 장기보유 소득공제
💡 장기보유특별공제란? 집이나 토지 등을 오래 보유한 사람이 부동산를 팔면, 양도차익의 일부를 빼주어 양도소득세를 줄여주는 제도. 쉽게 말해 오래 보유한 사람에게 세금을 깎아주는 혜택이다. 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제를 먼저 뺀 뒤 계산한다. 예를 들어 집을 10억 원에 사서 20억 원에 팔았다면 양도차익은 10억 원. 이때 장기보유특별공제를 적용받으면 양도차익 일부가 공제돼, 세금을 계산하는 기준 금액이 줄어들어 최종 양도세도 감소한다. 😐 왜 개편하는 걸까? 정부는 지금까지는 ‘얼마나 오래 보유했는지’에 초점을 맞췄다면, 앞으로는 ‘실제로 얼마나 오래 거주했는지’를 더 중요하게 반영하겠다는 방향이다. 즉, 단순히 오래 가지고만 있던 집보다 직접 오래 살았던 집에 더 큰 세금 혜택을 주겠다는 것이 이번 개편의 핵심. 이는 장기보유특별공제를 ‘장기거주 소득공제’와 ‘장기보유 소득공제’로 나누는 개편안에도 그대로 반영된 것이다. |
② 1주택자는 오래 살수록 혜택이 더 커진다
거주 공제율은 단계적으로 확대된다.
- 현재 : 연 4%(최대 40%)
- 2028년 : 연 6%(최대 60%)
- 2029년 이후 : 연 8%(최대 80%)
반대로 단순히 오래 보유한 것에 대한 공제는 줄어든다.
- 현재 : 연 4%(최대 40%)
- 2028년 : 연 2%(최대 20%)
- 2029년 이후 : 폐지
즉, 앞으로는 몇 년 보유했는지보다 몇 년 실제 거주했는지가 더 중요해진다.
③ 다주택자도 보유보다 거주가 중요해진다
다주택자도 앞으로는 ‘집을 오래 가지고 있었는지’보다 ‘실제로 얼마나 오래 살았는지’가 더 중요해진다. 현재는 집을 오래 보유하면 양도세를 깎아주는 혜택을 받을 수 있지만 앞으로는 이런 혜택이 점차 줄어들고, 대신 실제로 거주한 기간이 길수록 더 많은 세금 혜택을 받을 수 있도록 바뀐다. 즉, 투자 목적으로 오래 보유한 집보다 직접 오래 살았던 집을 더 우대하는 방향이다.
현재는 3년 이상 보유하면 연 2%(최대 30%)의 공제를 받을 수 있지만 2028년에는 거주공제(연 2%, 최대 30%)와 보유공제(연 1%, 최대 15%) 가운데 더 높은 공제율을 적용하고, 2029년부터는 2년 이상 거주한 경우에만 거주공제(연 2%, 최대 30%)를 적용한다. 즉, 단순 보유에 대한 공제는 사실상 사라진다.
④ 초고가 주택은 세금 혜택에도 한도가 생긴다
그동안은 장기보유특별공제(장기거주 소득공제)에 별도의 금액 제한이 없었다. 하지만 앞으로는 공제받을 수 있는 금액에 상한이 생긴다.
- 2028년부터 개인별·양도 물건별 최대 20억 원
- 2029년부터 개인별·양도 물건별 최대 10억 원
이번 개편으로 일반적인 1주택자는 영향이 크지 않을 가능성이 높다. 반면 양도차익이 매우 큰 초고가 주택 보유자는 지금보다 장기거주에 따른 세금 혜택이 줄어들 수 있다.
2. 종부세 완전 해부
정부는 이번 개편을 통해 종합부동산세를 ‘주택 수’ 중심에서 ‘주택가액·실거주’ 중심으로 전면 개편한다. 실거주 1주택자는 보호를 강화하고, 고가주택과 다주택자는 세 부담을 높이는 방향이다.
① 종부세 내는 기준이 달라진다
먼저 종부세 과세 대상이 조정된다.
- 1세대 1주택자(거주) : 공시가격 14억 원 초과부터 과세(시가 약 20억 원 수준)
- 그 외 : 공시가격 9억 원 초과부터 과세(시가 약 13억 원 수준)
같은 1주택자라도 실거주 여부가 중요한 기준이 된다. 기존에는 1세대 1주택자라면 모두 12억 원을 공제받았다. 앞으로는 실거주/비거주로 나뉘어 적용이 달라진다.
② 계산 기준도 높아진다
종부세는 집값 전체에 세금을 매기는 것이 아니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤, 일정 비율만 종부세 계산에 반영한다. 이 비율을 공정시장가액비율이라고 한다. 예를 들어 공정시장가액비율이 60%라면 공시가격 전부가 아니라 60%만 종부세 계산에 사용하는 방식이다.
그런데 이번 개편으로 이 비율이 높아진다.
- 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자 : 60% → 70%
- 3주택 이상 또는 조정대상지역 다주택자: 2027년(70%) / 2028년 이후(80%)
공정시장가액비율이 올라가면 같은 집이라도 종부세를 계산하는 기준 금액이 커진다. 집값이 그대로여도 종부세 부담이 늘어날 수 있다는 의미다.
③ 세율 체계가 바뀐다
현재는 주택 수에 따라 다른 세율을 적용하고 있다. 하지만 앞으로는 주택 수에 따른 차등세율을 단계적으로 폐지하고, 과세표준(세금을 계산하는 기준 금액)에 따라 세율을 적용하는 방식으로 바뀐다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 0.5~5.0%의 단일 세율을 적용한다.
④ 장기간 거주한 고령자는 세 부담을 줄여준다
1세대 1주택자의 종부세 세액공제도 개편된다. 기존에는 연령공제와 보유공제를 적용했지만, 앞으로는 연령공제와 거주공제로 바뀐다. 또한 공제금액에도 한도가 생긴다.
- 2027년 : 최대 800만 원
- 2028년 이후 : 최대 600만 원
단순히 오래 보유한 사람이 아니라 오랫동안 실제 거주한 고령자를 우대하는 방향이다.
⑤ 고령 실거주자는 납부유예가 쉬워진다
종부세 납부유예는 세금을 없애주는 제도가 아니다. 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자가 종부세를 당장 내지 않고, 주택을 처분하는 시점 등까지 미룰 수 있게 해주는 제도이다. 현재는 아래 네 가지 요건을 모두 충족해야 한다.
- 1세대 1주택자
- 종부세 납부세액이 100만 원 초과
- 만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 보유
- 직전연도 총급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하
2027년부터는 소득 기준이 완화된다.
- 총급여 7천만 원 이하 → 8천만 원 이하
- 종합소득금액 6천만 원 이하 → 7천만 원 이하
여기에 새로운 납부유예 대상도 추가된다.
- 1세대 1주택자
- 종부세 납부세액이 100만 원 초과
- 만 65세 이상이면서 해당 주택에 10년 이상 거주
- 그해 재산세와 종부세를 합한 보유세가 직전연도 총급여 또는 종합소득금액의 10% 이상
즉, 소득 기준을 넘더라도 고령 장기거주자이면서 보유세 부담이 소득에 비해 큰 사람은 납부유예를 신청할 수 있게 된다.
3. 다주택자는 무엇이 달라질까
정부는 다주택자에 대한 세제 혜택은 단계적으로 줄이면서도, 시장에 매물이 나오도록 양도세 중과는 한시적으로 완화하기로 했다. 즉 ‘보유는 불리하게, 매도는 쉽게’ 만드는 것이 이번 개편의 핵심이다.
① 다주택자 양도세 중과 2년간 한시적 완화한다
현재 조정대상지역에서 집을 팔면 일반세율에 중과세율이 붙는다.
- 2주택자 : 기본세율(6~45%) + 20%p
- 3주택 이상 : 기본세율(6~45%) + 30%p
하지만 2년 이상 보유한 주택이라면 2027~2028년에는 중과세율을 한시적으로 낮춰 적용한다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|
| 2주택 | +5%p | +10%p |
| 3주택 이상 | +10%p | +15%p |
정부는 지난 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료한다며 ‘다주택자는 빨리 집을 팔라’고 종용했다. 그런데 3개월도 지나지 않아 세율을 다시 낮추기로 했다. 그때 등 떠밀려 판 사람은 당황하지 아니할 수가 없다. 물론 5월10일 이후 중과세율을 적용받은 양도분에도 혜택을 소급한다고는 하지만 급히 집값 낮춰 판 사람은…?
② 일시적 2주택은 기존 집을 더 빨리 팔아야 한다
조정대상지역에서 일시적으로 2주택이 된 경우 받을 수 있는 세제 특례도 축소된다. 기존에는 종전 주택을 3년 안에 처분하면 양도세와 종부세 특례를 받을 수 있었지만, 앞으로는 2년 안에 처분해야 한다. 양도세와 종부세 모두 동일하게 적용된다. 즉, 갈아타기 수요도 예전보다 더 빠르게 기존 집을 처분해야 한다는 것이다.
③ 지방에 집을 사는 경우는 오히려 혜택이 늘어난다
반대로 지방 주택에 대해서는 혜택을 확대한다. 정부는 지방 세컨드홈 특례를 확대해 아래 사항들을 추진한다.
- 1세대 1주택 특례 확대
- 적용기한 연장
- 양도세 주택 수 제외 확대
- 종부세 주택 수 제외 확대
두부생각
이번 세제개편은 사실상 '부동산 세금은 건드리지 않겠다'던 이재명 대통령의 초기 기조에서 한발 물러선 정책이다. 정부는 7월 부동산 대토론회를 통해 보유세 강화와 실거주 중심 개편 필요성을 공개적으로 제기했고, 한 달도 채 지나지 않아 실제 세제개편안을 내놓았다. 내용을 보면 방향은 분명하다. 실거주 1주택자는 보호하고, 초고가 주택과 다주택자의 세 부담은 높이는 것. 동시에 양도세 중과를 한시적으로 완화해 매물 출회를 유도하면서 시장 충격을 줄이려는 의도도 담겼다. 어찌됐든 정책의 일관성에 대한 논란은 피하기 어려워 보인다. 불과 얼마 전까지는 세금보다 공급 확대를 강조했지만, 결국 보유세와 양도세 체계까지 손대면서 시장에서는 "예상보다 강한 세제 개편"이라는 평가가 나온다. 손바닥 뒤집듯 바뀌는 정책은 결국 정부 정책에 대한 시장과 국민의 신뢰를 떨어뜨릴 수밖에 없다.
