"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고보자' 입니다.
[장점]
- 인천 검단신도시의 대단지에 둘러싸인 대단지 아파트
- 향후 교통 호재 기대감
[단점]
- 당장의 시세차익은 크지 않음(약 5천만원 이상)
- 대단지 입주물량이 많음
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 인천광역시 서구 검단신도시 AA24BL(불로동)
- 세대수: 총 1,010세대(25층짜리 12개동) 중 특공물량 491세대
– 기관추천 70세대
– 다자녀가구 100세대
– 신혼부부 160세대
– 노부모부양 29세대
– 생애최초 132세대
- 전매제한: 3년
- 거주의무기간 없음
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용
84 평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 약 5.5억~6.1억
전용 112㎡ 약 6.4억~7.1억
전용 114㎡ 약 6.6억~7.3억
- 계약금(10%) 계약 시
- 중도금(60%) ’25년 11월부터 ’28년 1월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정일
→ 여기에 발코니 확장비 (84 기준) 600만원 별도
자금 조달 계획
84㎡ 6억 기준으로 세워볼게요.
우선 계약금 10%인 6천만원 현금은 필수로 있어야 해요. 중도금 대출과 잔금은 입주 후 주담대로 전환할 수 있어요.
1. 중도금+잔금=5.4억을 주담대로 돌려요.
2. 비규제지역이므로 최대 LTV70% 예요. 그럼 최대 4.2억이 나와요. 추가 현금 약 1.2억이 필요해요.
3. 다만, 대출을 받을 땐 소득제한이 걸리는 DSR40%을 고려해야 해요. 7월부터 스트레스DSR 3단계가 시행되니 좀 더 빡빡해져요. 그럼 연소득 약 7000만 원 이상이면 해당 금액으로 대출 받을 수 있어요.(월 상환금 약 240만원)
4. 즉, 계약부터 입주까지 필요한 현금은 (계약금+추가 현금) 총 약 1.8억 정도가 됩니다. 물론 중도금 대출 이자 및 취득세 등 별도.
본 청약에는 일반공급에 유주택자도 신청할 수 있는데요, 이번 6.28 대출규제 적용으로 유주택자에겐 대출이 안 나옵니다. 단, 1주택자가 기존 주택을 6개월 내 처분할 경우 위의 공식이 성립돼요. 즉 주담대 LTV70%으로 받을 수 있어요.
→ 주담대를 받았다면 6개월 내 실거주를 해야 합니다. 갭투자가 힘들죠. 만약 세입자를 두고 싶다면 전세대출 없이 전액 현금으로 보증금을 내는 세입자를 찾아야 합니다.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 가장 물량이 많은 신혼부부와 생애최초만 담아볼게요.
[신혼부부-160세대]
- 7/4 기준으로 인천(1순위) 및 서울,경기도에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 인천에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
[생애최초-132세대]
- 7/4 기준으로 인천(1순위) 및 서울,경기도에 거주하는 무주택세대구성원(모든 세대구성원이 한 번도 집을 구매한 적 없어야 하고, 신청자의 배우자는 혼인 전 주택을 처분하면 됨)
- 청약통장은 가입 12개월을 지나야(지역별·면적별 예치금액 이상)하며, 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있다, 혹은 1인가구(추첨제만)도 가능
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②지역 → ③추첨 으로 진행돼요.
일반공급(519세대)
전용 84는 가점제(40%), 추첨제(60%)이며, 전용 112와 114는 추첨 백퍼입니다. 즉, 가점이 없다면 대형평수에 도전하세요!
- 1순위 가점제 : ①지역 → ②가점 → ③청약통장 가입기간 → ④추첨
- 1순위 추첨제 : ①지역 → ②무주택자 우선공급 → ③추첨
청약통장은 가입 12개월을 지나야(지역별·면적별 예치금액 이상)합니다.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 7월 14일(월)
- 일반 1순위 접수: 7월 15일(화)
- 당첨자 발표: 7월 22일(화)
- 계약 체결: 8월 4일~7일
- 입주 예정일: 2028년 8월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
우선 생활권이 좋습니다. 없는 것 빼고 다 있다 해도 무방해요. 대단지 아파트들에 둘러싸인 대단지 아파트고, 향후 초중품아를 예약해 놨으며, 교통 호재도 기다리고 있어요. 당장의 안전마진이 크진 않지만 주변 분양 아파트들이랑 같이 입주하는 시기엔 더 훌륭한 안전마진을 기대해 볼 수 있을 것 같아요.
입지 → 대단지 아파트가 이미 입주했거나, ’25년부터 하나 둘 입주하기 시작하는데요. 그렇다는 건 커뮤니티 형성이 잘 된다는 의미예요. 그리고 여기는 인천 서구에 위치한 국가 지정 신도시잖아요? 생활환경을 계획적으로 만든다는 거죠. 그래서 검단호수공원역 왼쪽으로 ‘커낼 콤플렉스’가 형성돼요. 쉽게 말해 상업+업무+문화가 어우러져 상권이 발달한다는 거죠. 즉, 호수공원과 상권을 옆에 끼게 되는 겁니다.
교통 → 인천1호선 ‘검단호수공원’과 ‘신검단중앙’역을 모두 누릴 수 있는데요, 후자는 언덕이 있기 때문에 호수공원역을 더 애용하게 될 거예요. 도보로 약 10분 남짓이에요.
이 2개 역과 바로 다음 정거장인 ‘아라’역이 아주 따끈따끈한 열차인데요, 바로 지난 6월 28일 계양역에서 연장된 신설역이에요. 원래 계양역까지밖에 없었으니 검단신도시 주민들은 버스타고 계양역까지 와서 서울로 진입해야 했어요. 연장이 되면서 교통 불편이 어느 정도 해소된 거죠. 여기에 검단신도시 교통으로 추진 중인 게 또 있어요.
인천 2호선 연계 예정, 5호선 연장 검토중, GTX-D 검토중 등이에요. 다 완성된다면 어마어마한 호재가 될 겁니다.
현재 검단호수공원역에서 환승하면 마곡나루까지 약 30분 정도 걸려요. 그럼 마곡의 배후 수요를 받게 됩니다. 마곡엔 대기업들이 계속 들어설 건데, 대중교통 30분 거리의 신도시에, 대형 평수가 6억대인 곳에 안 몰릴 이유가 없습니다.
학교 → 현재 지도에는 보이지 않지만, 입주 시기에 맞춰 인근에 초/중학교가 개교 예정이에요. 검단고등학교도 ’27년 3월 오픈할 거고요. 초중고 모두 다 학세권으로 다닐 수 있는 곳이에요.
가격 → 가장 중요하죠. 우선 국평 기준 약 6억대잖아요. 주변에 이미 분양한 곳들과 비교해 볼게요. 신검단중앙 역세권 풍경채어바니티 국평이 매물이 하나 나왔는데 8억입니다. 작년에 입주했거든요. 풍경채어바니티2차는 5억 초반이고요.
옆의 검단호수공원역호반써밋은 분양가가 4.9억에 나왔었어요. 즉, 중흥S-클래스가 현재 분양가로 저렴하게 나온 건 아니고 시세차익을 보수적으로 잡아 5천 정도로 봅니다.
그렇지만 주변 대단지들 입주가 시작되면서 가격이 형성되고, 중흥S-클래스 입주 시점엔 프리미엄이 붙을 수 있어요. 또한 초중고를 한 번에 다닐 수 있어 중대형 평형에 대한 수요는 높을 거예요. 이런 점에서 봤을 때 향후 안전마진은 최소 1억 이상 될 거라고 예상해 봅니다. 자녀가 있는 실거주자에게 추천해요!
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
