"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고보자' 단계입니다.
[장점]
- 지축역세권에 초품아
- 안전마진 최대 2억
[단점]
- 주변 상권이 조금 부족하다는 점?
누가 넣을 수 있을까?
9월 15일 기준 경기도 거주하는 무주택세대구성원. 부부는 중복청약 가능해요. 청약통장 없어도 되고, 소득 및 자산요건 보지 않으며, 과거당침사실도 안 봅니다.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 고양시 덕양구 오부자로 55 [지축역북한산비바힐스]
- 세대수: 총 612세대 중 줍줍 4세대
- 물량타입: 전용 59㎡(6,8,9층)/전용 84㎡(4층)
- 전매제한: 종료
- 거주의무: 3년
- 재당첨제한 없음
- 분양가상한제 적용
→ 전매제한은 종료됐으나 거주의무가 있으니 분양 받고 바로 팔 수 없습니다.
전용 84 기본형 평면도
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 59㎡ 기준 약 4.4억~4.6억
전용 84㎡ 기준 약 6억~6.5억
→ 본 줍줍은 이미 계약한 사람의 물건이 취소된 것이기 때문에 계약 컨디션 그대로 승계해야 합니다. 즉 발코니 확장비 및 유상옵션을 필수 추가해야 하는데요, 3천만원 정도 추가하여 최고가 약 6.8억 입니다.
- 계약금(10%) 계약시
- 잔금(90%) 계약일로부터 90일 이내
자금 조달 계획
6.27 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
본 줍줍은 이미 작년 입주하여 약 1년 된 곳으로 당첨 시 3개월 이내에 전액을 준비해야 합니다. 자금조달이 빡빡합니다. 84타입 6.8억 기준으로 세워볼게요.
1. 우선 계약금 6800만원 현금으로 필요해요.
2. 잔금 입주 시 주담대로 받는다면 분양가 ltv70%가 됩니다. 그럼 약 4억 7천만원 정도 나옵니다.
3. 주담대를 제외하고 1억 4천만원이 추가 필요하니, 당첨 시 계약금까지 현금 총 2억 1천만원 정도 있어야 합니다.
4. 그리고 4.7억을 풀로 받으려면 DSR 40%을 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉 약 7600만원어야 받을 수 있고, 원리금 상환액은 월 250만원이 됩니다.
🔍 청약 일정 체크!
- 줍줍 접수: 9월 25일
- 당첨자 발표: 10월 2일
- 계약 체결: 11월 17일~18일
- 입주 예정일: 바로 입주 가능
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
경기도 거주 무주택자라면 넣어야 할 물건입니다. 단지 수 괜찮고 역과 도보권이며 안전마진도 있습니다.
입지 → 고양지축공공주택지구의 가장 상단에 위치한 곳이에요. 여기서 대장은 지축역 가장 가까운 센트럴푸르지오로 862세대입니다. 그러나 ’19년도 입주라 신축면에서 지축역 북한산 비바힐스의 경쟁력 없지 않습니다.
녹지로 둘러싸여 있지만 근처 상권이 발달해있진 않아요. 스타필드 등은 2km 떨어져 있습니다.
교통 → 정문에서 3호선 지축역까지 도보 10분입니다. 도보권이죠. 지축역만 놓고 보면 큰 메리트는 없으나 2정거장 지나 연신내역으로 가면 6호선과 GTX-A로 환승할 수 있어요. 서울역, 그리고 향후 강남과 동탄까지 빠르게 이동할 수 있게 됩니다.
학교 → 단지 앞 길 건너면 지축초등학교와 중학교가 위치해 있어요. 초등학교까지 도보 약 3분컷 초품아죠. 단지 내 아이들 물놀이 시설도 있고 학부모들의 실거주 후기가 좋습니다.
가격 → 작년 입주했고 실거주의무가 있어서 현재 전세 매물만 나온 상황이에요. 국평 전세가 5.6억에 나왔으니 분양가(6.8억)과 큰 차이 없네요. 그만큼 분양가가 착하게 빠졌다는 얘깁니다. 주변 시세와 비교해 볼게요.
바로 옆 ’20년에 입주한 지축역중흥S-클래스북한산파크뷰 국평이 8.2억입니다. 동일 시기 입주한 옆옆 단지 지축역한림풀에버 국평도 8.6억에 나와 있고요. 이곳의 대장 지축역센트럴푸르지오는 ’19년 입주한 곳으로 10억입니다. 역시 초역세권의 대장 답네요. 그렇다면 지축역 북한산 비바힐스의 안전마진은 약 1.8억에서 2억입니다.
결론적으로, 역에서 도보권이며 초품아에 실거주 만족도가 높은 곳입니다. 무엇보다 공공분양주택으로 주변 대비 안전마진 2억 정도 기대해 볼 수 있어요. 실거주와 투자 가치로서 안 넣을 이유가 없겠네요.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
