- 2026년 1~4월 서울 단지 분석… ‘아크로 드 서초’ 84점 만점자 등장
- 4인 가구 최고점(69점)은 ‘턱걸이’, 79점 되어야 상급지 안정권
- 소형 평형 컷이 중형 앞지르는 ‘평형 역전’ 뚜렷… 실속형 고가점 집중
서울 주요 민영아파트 청약 시장에서 당첨 가점이 기존 60점대를 넘어 70점대 중심으로 재편되는 흐름이 확인됐다. 내집마련 연구소 홈두부가 2026년 1월부터 4월까지 청약홈에 공고된 서울 주요 단지 당첨 가점을 분석한 결과, 서초구 ‘오티에르 반포’와 영등포구 ‘더샵 신길센트럴시티’ 등 주요 단지에서 79점 고가점자가 잇따라 등장했으며, 특히 ‘아크로 드 서초’에서는 84점 만점 당첨자까지 확인됐다.
‘4인 가구 만점’은 턱걸이… 70점대가 당첨의 ‘뉴 노멀’
현재 청약 가점 체계에서 69점은 부양가족 3명을 둔 4인 가구가 무주택 기간과 청약 통장 가입 기간 점수를 모두 채웠을 때 받을 수 있는 최고 점수다. 하지만 최근 서울 주요 단지에서 이 점수는 ‘안정권’이 아닌 ‘최저 커트라인’으로 작동하고 있다.
‘이촌 르엘’은 대부분 타입의 커트라인이 69점 전후로 형성됐고, 강남권 상급지인 ‘오티에르 반포’와 ‘아크로 드 서초’는 70점대 중후반이 주류를 이루며 일부 타입은 79점 이상까지 치솟았다. 사실상 부양가족 5명(6인 가구) 기준에서 무주택 기간과 청약 통장 가입 기간 점수를 모두 채웠을 때 가능한 상단 가점이다.
소형 평형의 역설… ‘낮은 문턱’ 아닌 ‘고가점 격전지’
전용 59㎡ 이하 소형 평형은 더 이상 저가점자의 틈새시장이 아닌, 고가점이 집중되는 핵심 승부처로 변모했다.
홈두부 분석에 따르면 ‘아크로 드 서초’ 59㎡ C타입은 84점 만점자가 등장하며 평균 가점이 74점대 중반까지 상승했다. ‘오티에르 반포’ 44㎡ 역시 평균 74.8점으로 84㎡(70.67점)보다 높은 가점대를 기록했다. 특히 서대문구 ‘드파인 연희’는 59㎡ 최저 가점(64점)이 84㎡(63점)를 앞지르는 ‘평형 역전 현상’이 확인됐다. 이는 분양가 부담을 느낀 고가점자들이 평형을 낮춰서라도 상급지 입성을 노리는 ‘하향 안전 지원’ 성향이 강해졌기 때문으로 풀이된다.
대형 평형의 디커플링… 입지·단지에 따른 극명한 온도차
대형 평형(100㎡ 초과)은 단지별로 희비가 엇갈리는 현상이 나타났다. ‘오티에르 반포’ 전용 115㎡는 당첨자 전원이 74점으로 고정되는 등 극단적인 고가점 집중 현상을 보인 반면, 동작구 ‘라클라체자이드파인’이나 강서구 ‘래미안 엘라비네’ 대형 평형은 50점대 후반에서도 당첨권이 형성됐다. 이는 자금력과 가점을 동시에 갖춘 수요층이 철저하게 ‘확실한 상급지’에만 집중되고 있음을 시사한다.
같은 서울 내에서도 평형·단지별 당첨 구간 분리
같은 서울 지역이라도 단지와 평형 선택에 따라 당첨 확률이 극명하게 갈리는 것으로 나타났다. ‘더샵 신길센트럴시티’는 동일 단지 내에서도 최고 가점 차이가 10점 이상 발생했으며, 평형별로 50점대 중반부터 70점 초반까지 넓은 분포를 보였다.
홈두부 연구소장은 “서울 상급지 주요 단지들을 중심으로 4인 가구에서 6인 가구의 만점 수준이 사실상 당첨 커트라인으로 자리 잡고 있는 상황”이라며, “5월부터 흑석·장위 뉴타운 등에서 유망 단지들의 분양이 대기 중인 만큼, 서울 주요 입지에서 당첨 가점이 70점 전후로 형성되는 현상은 당분간 피할 수 없는 흐름이 될 것”이라고 전망했다.
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