“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐ – 두부 별 3개는 ‘진지하게 고민‘하는 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 김포 풍무역 생활권에서 전용 59·84㎡ 새 아파트를 분양가상한제 가격으로 잡고 싶은 김포·수도권 무주택자 ✓ 예상 경쟁 강도 : 중간 이상 ✓ 핵심 변수 : 김포시 해당지역 우선, 전매제한 3년, 2029년 5월까지 자금 유지 한 줄 결론 : 김포 풍무역에서 마지막으로 잡을 수 있는 기회 |
홈두부 청약 스코어
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 안전마진 | ⭐ |
| 당첨가능성 | ⭐⭐⭐ |
| 자금부담 | ⭐⭐ |
| 입지경쟁력 | ⭐⭐⭐ |
| 미래가치 | ⭐⭐⭐ |
주목할 포인트
① 풍무역세권 공공택지의 분양가상한제 민영주택
전용 84㎡ 최고가가 7억 6,250만 원까지 올라와 김포 내 기존 신축과의 가격 차이는 납니다.
② 특별공급 비중이 크고, 신혼·생애최초·신생아 물량이 두껍다
김포 거주 신혼·생애최초·신생아 자격자가 가장 먼저 계산기를 두드려볼 만합니다.
③ 풍무역 생활권이지만, 완성형 서울 접근 입지는 아니다
풍무역 접근성은 실거주 장점이지만, 서울 출퇴근을 매일 해야 하는 사람에게는 환승·혼잡·출퇴근 시간을 직접 체크해야 합니다.
호반써밋 풍무 3차 청약 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 김포 풍무역세권 B4블록, 경기도 김포시 사우동 458번지 일원 |
| 공급 규모 | 지하 2층~지상 29층, 8개동, 총 660세대 |
| 공급 구성 | 특별공급 448세대 / 일반공급 212세대 |
| 주택형 | 59A, 59B, 84A, 84B, 84C, 84D |
| 입주예정 | 2029년 5월 예정 |
| 규제 지역 | 비규제지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 적용 |
| 택지 유형 | 공공택지 |
| 제한 사항 | 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 없음 |
청약 분양가
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 | 발코니 확장비 |
|---|---|---|---|
| 59A | 5억 5,550만 원 | 5억 9,740만 원 | 597만 원 |
| 59B | 5억 4,510만 원 | 5억 8,610만 원 | 446만 원 |
| 84A | 7억 910만 원 | 7억 6,250만 원 | 586만 원 |
| 84B | 6억 9,950만 원 | 7억 5,220만 원 | 713만 원 |
| 84C | 7억 260만 원 | 7억 4,350만 원 | 710만 원 |
| 84D | 6억 8,440만 원 | 7억 3,590만 원 | 550만 원 |
- 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%
- 계약 시 1,000만 원, 계약 30일 내 나머지 계약금 납부
- 공급대금의 60% 범위에서 중도금 이자후불제 조건으로 알선 예정
자금 조달 시뮬레이션
비규제지역이므로 LTV 70%, 대출 한도 6억 원을 적용합니다. 전용 84A 최고가 약 7.6억을 기준으로 계산해 볼게요.
- 계약금 약 7600만원이 필요합니다.
- 입주 시, 중도금 대출 + 잔금 정산: 총 약 6억 8,801만 원 필요해요. 주담대는 5.3억이 나오니 약 1.6억이 추가로 필요합니다.
즉 당첨 시 필요한 총 현금은 약 2.4억입니다.
[주변 시세 비교 및 안전마진]
풍무역세권에 들어설 단지들의 분양가와 비교해 볼게요. 호반써밋 시리즈 중에서도 가장 비싸며, 전체로 봤을 때도 약 4~5천만원 정도 높게 나왔습니다. 당연한 것이 시간이 지날수록 분양가는 높아질 수밖에 없습니다.
- 해링턴플레이스풍무2단지(84형): 호가 8억대 (’28년 예정)
- 풍무센트럴푸르지오(84형):7억 중반대 (’18년생)
호반써밋 풍무Ⅲ 안전마진은 약 5천만원입니다.
풍무 2차가 줍줍으로 나왔다고?
누가 유리할까?
전체 660세대 중 특별공급이 448세대로 약 68%입니다. 신혼부부·생애최초·신생아·다자녀 특별공급 자격자가 일반공급보다 먼저 기회를 검토할 만한 구조입니다.
1. 특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표
| 주택형 | 기관추천 | 철거주택 | 다자녀 | 신혼부부 | 노부모 | 생애최초 | 신생아 | 특공 합계 | 일반공급 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 59A | 14 | 1 | 14 | 20 | 4 | 23 | 14 | 90 | 40 | 130 |
| 59B | 11 | 0 | 11 | 17 | 3 | 19 | 11 | 72 | 36 | 108 |
| 84A | 19 | 0 | 19 | 28 | 5 | 31 | 19 | 121 | 57 | 178 |
| 84B | 11 | 0 | 11 | 16 | 3 | 18 | 11 | 70 | 33 | 103 |
| 84C | 7 | 0 | 7 | 10 | 2 | 11 | 7 | 44 | 21 | 65 |
| 84D | 8 | 0 | 8 | 12 | 2 | 13 | 8 | 51 | 25 | 76 |
| 합계 | 70 | 1 | 70 | 103 | 19 | 115 | 70 | 448 | 212 | 660 |
💡84A가 총 178세대, 특공 121세대, 일반 57세대로 가장 물량이 많습니다. 타입 선호가 크게 갈리지 않는다면 84A가 물량 면에서는 가장 무난합니다.
2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석
전용 85㎡ 이하 민영주택으로 일반공급 1순위는 가점제 40%, 추첨제 60% 구조로 계산합니다.
| 주택형 | 일반공급 총 세대수 | 가점제 40% | 추첨제 60% |
|---|---|---|---|
| 59A | 40 | 16 | 24 |
| 59B | 36 | 14 | 22 |
| 84A | 57 | 23 | 34 |
| 84B | 33 | 13 | 20 |
| 84C | 21 | 8 | 13 |
| 84D | 25 | 10 | 15 |
| 합계 | 212 | 84 | 128 |
3. 당첨 확률 높은 그룹
0순위: 김포시 거주 특별공급 자격자
- 기준: 김포시에 거주하고 신혼부부·생애최초·신생아·다자녀 등 특별공급 자격을 충족하는 무주택세대구성원
- 이유: 특별공급 비중이 약 68%이고, 주요 정책 물량이 두껍습니다. 해당지역 우선까지 받으면 일반공급보다 유리하게 출발합니다.
1순위: 김포시 거주 일반공급 고가점 무주택자
- 기준: 청약통장 12개월 이상, 지역별·면적별 예치금 충족, 김포시 거주, 높은 청약가점
- 이유: 일반공급 가점제 물량은 많지 않지만 지역우선공급과 가점제가 동시에 작동합니다.
2순위: 수도권 저가점 무주택자
- 기준: 일반공급 1순위 요건을 갖춘 서울·인천·경기 거주 무주택자
- 이유: 추첨제 60%가 있어 저가점자도 가능성은 있습니다. 다만 김포시 해당지역에서 소진될 가능성을 먼저 봐야 합니다.
💭 호반써밋 풍무 3차, 청약 가치 있을까?
이번 풍무 2차는 풍무역세권 구역에 들어서는 마지막 브랜드타운의 완성입니다. 그러니 앞 단지들 성과를 비교해 보면 각이 나오겠죠? 호반써밋 1,2차와 수자인 그라센트 1,2차 모두 줍줍이 나왔습니다. 더 마크만 빼고요. 풍무역 가장 초역세권인 풍무 2차 줍줍은 7월 14일 진행됩니다.
입지 분석
드디어 김포 풍무역세권이 완성되어 가네요. 그동안 줄줄이 분양으로 공급이 누적되었죠. 호반써밋 3차로 브랜드타운을 완성해 가고 있는데요. 호반써밋 1,2차가 각 2천여세대, 1천여세대 넘는 대단지에 비해 마지막 3차는 660세대입니다. 그럼에도 분양가는 가장 높죠. 하지만 학교를 품은 초품아로 입지가 좋습니다.
교통 분석
김포골드라인 풍무역에서 도보 5분 역세권이에요. 2정거장 지나 김포공항에 가면 9호선과 5호선, 공항선, 서해선을 갈아탈 수 있어요. 그리고 풍무역 자체에 5호선 연장선이 예정되어 있고요. 그렇다면 마곡, 여의도, 강남, 광화문 등 서울 주요 직주근접이 가능해져요.
우선 이 풍무역세권 입지를 설명하면서 항상 나온 단골 멘트인데요, 이 구역에 대단지들이 한꺼번에 들어서면서 김포골드라인 출퇴근은 말 그대로 골병날 수 있습니다. 5호선 연장선이 생길 때까지 꽤 긴 인내심을 가져야 할겁니다. 그래도 김포대교, 김포한강로, 올림픽대로가 근접하여 자차로도 서울 접근성이 용이합니다.
생활인프라 분석
풍무역 주변으로 상권이 발달되어 있어요. 특히 이마트 트레이더스가 있네요.
학군 분석
단지 바로 앞에 초/중학교와 유치원까지 있습니다. 초품아입니다.
청약신청은 청약홈에서!
청약 일정
- 입주자모집공고일: 2026년 7월 9일
- 특별공급 접수: 2026년 7월 20일
- 일반공급 1순위: 2026년 7월 21일
- 일반공급 2순위: 2026년 7월 22일
- 당첨자 발표: 2026년 7월 28일
