월계 중흥S-클래스 리비에르 청약 (’26. 7/27~30)

“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐⭐ – 두부 별 4개는 ‘우선 넣고보는’ 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 서울 2년 이상 거주자 중 석계역·광운대역 생활권에 실거주하려는 59㎡ 선호 무주택 가구 ✓ 예상 경쟁 강도 : 높음 ✓ 핵심 변수 : 서울 2년 이상 거주 우선, 전매제한 3년, 재당첨제한 10년, 토지거래허가구역 한 줄 결론 : 서울 동북권 신축 희소성과 광운대역세권 개발 기대는 분명하지만, 분양가와 대출 부담이 커서 자금 여력이 맞는 서울 실거주자 중심으로 봐야 합니다.

홈두부 청약 스코어

항목	평가
안전마진	⭐⭐⭐
당첨가능성	⭐⭐
자금부담	⭐⭐⭐⭐
입지경쟁력	⭐⭐⭐⭐
미래가치	⭐⭐⭐⭐

주목할 포인트

① 서울 동북권 신축 희소성

서울 동북권 59㎡ 신축 실거주를 잡는 청약으로, 84A는 2세대뿐이라 주력 전략으로 보기 어렵습니다.

② 석계역·광운대역 생활권과 광운대역세권 개발 기대

석계역 1·6호선 환승역과 광운대역 생활권, 장위뉴타운·광운대역세권 개발의 핵심 입지 포인트입니다.

③ 규제지역으로 높음 자금 장벽

서울 전 지역이 투기지역이라 대출계산을 보수적으로 봐야 하고 현금 가능성을 확인해야 합니다.

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월계 중흥S-클래스 리비에르 청약 한 눈에 보기

구분	상세 내용
공급 위치	서울특별시 노원구 월계동 487-17번지 일대
공급 규모	지하 3층, 지상 11~20층, 5개동, 총 355세대 중 일반분양 135세대
공급 구성	일반공급 62세대 / 특별공급 73세대
주택형	36, 59A, 59B, 84A
입주예정	2029년 5월 예정
규제 지역	투기과열지구 / 청약과열지역
분양가 규제	분양가상한제 미적용
택지 유형	민간택지
제한 사항	재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 없음, 토지거래허가구역

청약 분양가

주택형	최저 분양가	최고 분양가	발코니 확장비
36	6억 8,200만 원	6억 9,590만 원	800만 원
59A	11억 8,770만 원	12억 6,350만 원	1,700만 원
59B	11억 6,750만 원	12억 4,200만 원	1,700만 원
84A	14억 9,910만 원	14억 9,910만 원	2,200만 원

• 계약금: 분양가의 10%, 중도금: 분양가의 60%, 잔금: 분양가의 30%
• 중도금 대출 안내: 40%까지 가능하며 나머지 20%는 자납해야 함.

자금 조달 시뮬레이션

서울·투기과열지구이므로 LTV 40%, 대출 한도 6억 원 기준으로 나옵니다. 그러나 시세에 따라 대출이 차등됩니다. 전용59 12.6억 기준으로 계산해 볼게요.

• 당첨 직후, 계약 시: 약 1억 2600만원 필요
• 중도금 중 20%는 자납해야 하니, 2.6억이 추가로 필요
• 입주 시, 중도금 대출 + 잔금 정산: 총 8.8억 필요한데, 주담대 5억까지 나오니 추가로 3.8억이 더 필요
• 즉 당첨 시 필요한 총 현금은 약 7.7억입니다.

[주변 시세 비교 및 안전마진]

• 푸르지오라디우스파크 (59형): 분영권 15억대 – 1600여세대
• 장위푸르지오마크원 (59형): 분양가 14.6억 – 약 2천세대

월계 중흥S-클래스 리비에르 안전마진은 2억 이상입니다.

누가 유리할까?

1. 특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표

전체 135세대 중 특별공급은 73세대, 일반공급은 62세대입니다. 특별공급 비중이 약 54%라 신혼부부·신생아·생애최초 등 자격자에게 먼저 기회가 열립니다.

주택형	기관추천	다자녀	신혼부부	노부모	생애최초	신생아	특공 합계	일반공급	합계
36	2	2	3	0	1	2	10	10	20
59A	7	7	10	2	5	7	38	33	71
59B	5	5	6	1	3	5	25	17	42
84A	0	0	0	0	0	0	0	2	2
합계	14	14	19	3	9	14	73	62	135

💡 59A가 가장 중요합니다. 총 71세대 중 특공 38세대, 일반공급 33세대로 가장 물량이 크고, 59B가 그다음 선택지입니다. 84A는 일반공급 2세대뿐이라 자금 여력이 있어도 당첨 가능성은 매우 좁게 봐야 합니다.

2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석

주택형	일반공급 총 세대수	가점제 40%	추첨제 60%
36	10	약 4	약 6
59A	33	약 13	약 20
59B	17	약 7	약 10

주택형	일반공급 총 세대수	가점제 70%	추첨제 30%
84A	2	약 1	약 1

💡 전용 60㎡ 이하는 가점제 40%, 추첨제 60%이고, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 70%, 추첨제 30%입니다. 일반공급 62세대 중 추첨제 성격은 약 37세대입니다. 저가점자에게도 길은 있지만, 서울 2년 이상 거주 우선공급이 먼저 작동하므로 기타지역 수요는 체감 당첨 가능성이 낮아질 수 있습니다.

3. 당첨 확률 높은 그룹

0순위: 서울 2년 이상 거주 특별공급 자격자

• 기준: 서울특별시 2년 이상 계속 거주자이면서 신혼부부, 신생아, 생애최초, 다자녀 등 특별공급 자격을 충족하는 무주택세대구성원 또는 무주택세대주
• 이유: 특별공급이 73세대로 일반공급보다 많고, 59A·59B 특공 물량이 큽니다. 서울 우선공급과 특공 자격이 동시에 맞는 사람이 가장 먼저 봐야 합니다.

1순위: 서울 2년 이상 거주 59A·59B 일반공급 고가점자

• 기준: 청약통장 24개월 이상, 지역·면적별 예치금 충족, 세대주 요건과 과거 5년 당첨 이력 제한을 충족하는 서울 장기 거주 무주택자
• 이유: 59A 일반공급 33세대, 59B 일반공급 17세대가 핵심입니다. 60㎡ 이하라 추첨 비중도 있지만 서울 청약에서는 가점 경쟁도 무시하기 어렵습니다.

2순위: 현금 여력이 큰 84A 추첨·가점 수요

• 기준: 84A 분양가 14억 9,910만 원과 발코니·옵션·취득세까지 감당 가능한 서울 우선공급 대상자
• 이유: 84A는 일반공급 2세대뿐입니다. 면적 매력은 있지만 물량이 너무 적고 총액이 커서, 당첨 가능성과 자금 리스크를 모두 감수할 수 있는 수요만 접근하는 편이 맞습니다.

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월계 중흥S-클래스 리비에르 입지분석

얼마 전 바로 옆 장위 푸르지오 마크원이 분양을 했죠. 물론 월계 중흥S-클래스 리비에르는 장위뉴타운에 속해 있지 않지만 생활권 등 입지는 비슷합니다. 다행히 가격은 약 2억 저렴하게 나왔습니다만, 리비에르는 소규모 단지임을 감안해야 합니다.

입지 분석

월계 중흥S-클래스 리비에르를 가운데에 두고 왼쪽이 장위뉴타운, 석계역을 따라 광운대역세권 개발이 한창입니다.

• 장위뉴타운의 핵심 입지: 약 123만㎡ 부지에 15개 구역, 3만 2,000여 세대가 들어서는 서울 동북권 최대 규모 주거 타운의 중심부에 위치
• 광운대역세권 개발 수혜: 인근 광운대역 일대 약 15만㎡ 부지에 호텔, 업무·상업 시설, 3,100세대 주상복합이 들어서는 복합개발(서울원 프로젝트)이 추진 중으로 배후 거주지로서의 위상이 높아질 전망

교통 분석

1,6호선 석계역에서 3분 초역세권입니다. 인근 광운대역에 GTX-C 노선이 개통되면 삼성역까지 단 2정거장(10분대) 만에 진입이 가능해져 강남 접근성이 획기적으로 개선됩니다. 여기서 끝이 아닙니다. 왕십리역에서 상계역을 잇는 동북선이 장위뉴타운을 관통할 예정으로 도심(CBD) 접근성이 더욱 강화될 전망입니다.

내부순환로, 동부간선도로, 북부간선도로가 인접해 있어 차량을 이용한 서울 전역 및 수도권 이동이 수월합니다

생활인프라 분석

다이소세권이네요. 석계역 근처에 작은 시장들이 모여 있습니다. 지금은 큰 마트가 주변에 없지만 서울원 프로젝트가 완성되면 인프라는 높아집니다.

학군 분석

선곡초등학교까지 도보 약 7분입니다. 광운대학교와 붙어 있는 곳입니다.

청약신청은 청약홈에서!

청약 일정

• 입주자모집공고일: 2026.07.16.(목)
• 특별공급 접수: 2026.07.27.(월)
• 일반공급 1순위 해당지역: 2026.07.28.(화)
• 일반공급 1순위 기타지역: 2026.07.29.(수)
• 일반공급 2순위: 2026.07.30.(목)
• 당첨자 발표: 2026.08.05.(수)
• 계약 체결: 2026.08.18.(화)~2026.08.20.(목)