⭐⭐⭐⭐⭐ 분석 포인트
"청약 넣는 게 좋을까?"
- 별 5개는 만점입니다. 무조건 넣어야죠!
[장점]
- 안전마진 최소 2억
- 고덕 강일지구 마지막 분양 아파트
- 서울 이런 입지에 신축을 이 가격에?
청약 당첨 전략!
별 5개짜리 물건이니 ‘어떻게 하면 뽑힐까’부터 정리합니다.
- 서울 1년 이상 거주자가 유리합니다. 허나 서울 물건이지만 수도권 거주자도 신청 가능해요.
- 가점이 낮다면 일반공급 추첨제로 도전합시다. 무주택자에게 유리합니다.
- 101㎡ 타입은 일반공급 물량(161)이 가장 많으니 당첨 가능성이 상대적으로 높아요.
📋 단지 한 눈에 보기
위치: 서울 강동구 상일동 43번지(고덕 강일지구)
세대수: 총 613세대(10~15층짜리 총 13개동)
특공 물량: 302세대
– 기관추천 42세대
– 다자녀가구 61세대
– 신혼부부 99세대
– 노부모부양 18세대
– 생애최초 82세대
→ 물량이 많으니 다양하게 노려볼 수 있음.
타입: 전용 84/101㎡
전매제한: 당첨자 발표일로부터 3년
재당첨 제한: 10년
거주 의무기간: 5년
분상제 적용
→ 서울에 보기 드문 분상제 적용으로 주변 시세 대비 저렴. 이런 혜택으로 인해 각종 규제가 적용되니 갭투자 보다는 실거주로 용이.
→ 실거주 의무 있으나 입주 시 한 번은 전세 놓을 수 있음.
* 평면도는 나와있지 않네요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 2025년 6월 2일(월)
- 1순위 접수: 2025년 6월 4일(수)
- 당첨자 발표: 2025년 6월 12일(목)
- 계약 체결: 2025년 6월 23일 ~ 6월 25일
- 입주 예정일: 2027년 10월
💸 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 기준 9.1억~9.8억
전용 101㎡ 기준 10.6억~11.2억
자금 준비 플랜
- 계약금(10%) 계약 시
- 중도금(60%) ‘25.9월부터 ‘27.5월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주시
실거주 시 필요한 금액
* 비규제 지역이므로 LTV70% 가능
분양가(9.8억)-대출(6.8억)=약 3억, 여기에 취득세 등 기타비용 합하면 약 3.3억의 비용이 필요함. 월 대출금 상환액은 약 250만원 정도 예상.
초기 전세를 둘 경우 필요한 금액
* 입주 시 최초 1회(2년) 가능
분양가(9.8억)-전세(6억)=약 3.8억
→ 비슷하므로, 매달 250만원씩 갚을 여력이 없다면 갭투자로 시작
청약! 나도 해당될까?
특공은 기본적으로 무주택세대여야 합니다. 당첨 확률을 높이려면 부부 모두 신청하세요. 혼자 2개 유형에 신청할 수 없지만 부부는 가능합니다. 즉, 남편(생애최초 특공+일반), 부인(신혼부부 특공+일반) 이렇게 신청가능.
이번 특공 물량이 가장 많은 신혼부부/생애최초/다자녀를 다룰게요.
💍 신혼부부(99세대)
→ 청약통장 6개월 경과(지역별·면적별 예치금액 이상)
→ 자녀가 있다면 1순위 가능
* 신생아가 있다면 우선공급
당첨자 선정은 ①소득구분 → ②순위 → ③지역 → ④미성년 자녀수 → ⑤추첨
즉, 소득이 적고 아이가 있으며 서울 1년 이상 거주해야 확률이 높음.
1️⃣ 생애최초(82세대)
→ ‘생애최초’에 걸맞게 모든 세대구성원이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 하나… 신청자의 배우자가 혼인 전 주택을 소유하였다 결혼 전 처분한 이력은 배제.
→ 청약통장 12개월 경과(지역별·면적별 예치금액 이상)
→ 부부(혹은 미혼 자녀가 있는 분)/1인 가구
* 1인 가구는 추첨제만 가능
* 신생아가 있다면 우선공급
당첨자 선정은 ①소득구분 → ②지역 → ③추첨
즉, 소득이 적고 서울 1년 이상 거주해야 확률이 높음.
👨👩👧👦 다자녀(61세대)
→ 미성년 자녀 2명 이상, 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원(과거 주택을 소유하였더라도 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원이면 신청가능)
→ 청약통장 6개월 경과(지역별·면적별 예치금액 이상)
당첨자 선정은 ①지역 → ②배점 → ③미성년 자녀수 → ④청약신청자의 연령(연월일 계산)이 많은 분 → ⑤추첨
즉, 서울 1년 이상 거주하면서 가점이 높고 아이가 많아야 유리.
[일반공급]
청약통장 12개월 경과(지역별·면적별 예치금액 이상)해야 하며, 가점제 or 추첨제로 도전!
- 가점제 : 서울에 살고 가점이 높으며 청약통장 가입기간이 길다
- 추첨제 : 서울에 사는 무주택자 우선공급
💭 투자 가치가 있을까?
고덕 강일 대성베르힐은 서울 고덕 강일지구의 마지막 민간 분양단지예요. 고덕 강일지구는 택지개발지구로 대규모 주거단지+상업,업무,교육 등 각종 생활편의시설이 새롭게 조성될 공간이에요. 여기서 마지막 분양, 그것도 분상제 적용된 아파트예요. 시세부터 볼게요.
강일역 중심으로 오른쪽 알록달록 칠해진 곳이 고덕강일지구예요. 강일역 도보 5분 거리에 대성베르힐이 있는데 국평 분양가 9억대. 여기서 더 걸어가면 나오는 강동리엔파크 14단지 59형이 9.5대로 비슷한 가격대예요. 평수가 더 작고 역에서 더 먼 곳인데도요.
바로 옆 고덕 리엔파크 3단지는 11억대, 고덕자이는 16억대, 고덕아르테온은 18억대… 비교가 안 되죠? 리엔파크 3단지랑만 봐도 안전마진 최소 2억입니다.
그리고 단지 바로 앞에 강솔 초등학교가 ’29년 신설 예정이에요. 그야말로 초품아! 한영외고, 배제고 등이 인근에 있어 학군이 좋아요. 고덕 강일지구 내 생활 인프라는 준비되어 있으니 당첨만 되면 되겠네요.
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐⭐(만점)입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ “한입만 먹고 내려놨어요”
– 그냥 구경용!
– 입지, 가격, 조건 뭐 하나 끌리는 게 없음
– 무리해서 청약 넣을 필요 ❌
⭐⭐ “망설이다 안 넣었어요”
– 투자/거주 관점에서 판단 필요
– 뭔가 하나는 괜찮은데, 치명적인 단점이 있음
– 입지 or 가격이 아쉽거나, 실거주 매력이 낮음
⭐⭐⭐ “진지하게 고민 중이에요”
– 특공이나 조건이 일부 유리
– 지역 or 세대에 따라 선택 가치 있음
– 가점/상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ “진짜 청약 넣어요”
– 전략 잘 짜면 유의미한 기회!
– 입지/가격/조건 삼박자 OK
– 특공 당첨 가능성 높거나, 미래가치 기대
⭐⭐⭐⭐⭐ “클릭 대기 중이에요”
– 실거주/투자 모두 강추!
– 지금 안 넣으면 나중에 후회각
– 가격 메리트 + 입지 + 제도적 유리함까지 완벽
