"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐
- 두부 별 1개는 '그냥 패스~' 단계'입니다.
[장점]
- 대방역 초 역세권
[단점]
- 안전마진 없어요
- 소규모, 소형평수 구성
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울특별시 영등포구 신길동 449-11
- 세대수: 총 46세대 중 특공 21세대
– 기관추천 4세대
– 다자녀가구 4세대
– 신혼부부 8세대
– 노부모부양 1세대
– 생애최초 4세대
- 타입: 전용 24㎡/25㎡/27㎡
- 전매제한: 1년
- 재당첨제한 및 거주의무기간: 없음
- 분상제 미적용 단지
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 24㎡/25㎡ 약 4.7억~4.8억
전용 27㎡ 약 4.9억~5억
→ 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도
- 계약금(10%) 1차 계약시, 2차 계약 후 10일 이내
- 중도금(10%) 계약 후 30일 이내
- 잔금(80%) 계약 후 60일 이내
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
대방역 여의도 더로드캐슬은 ’25년 10월 입주(계약 후 바로)이기 때문에 자금이 충분히 있어야 합니다. 전용 27㎡ 의 5억을 기준으로 하면,
1. 우선 계약금 10%인 5000만원 현금은 필수로 있어야 해요.
2. 중도금 대출은 이자후불제로 진행돼요. 중도금+잔금을 나중에 주담대로 돌릴 때 분양가의 ltv70%을 적용, (5억x70%) 3.5억을 받게 돼요.
3. 그럼 주담대 받고도 1억이 더 필요합니다. 즉 계약금+잔금 추가분=현금 약 1.5억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
4. 그런데 주담대 3.5억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 7월부터 DSR 3단계가 시행돼 더 빡빡해졌어요. 이자 5%로 계산하면 연봉은 약 5600만원 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 190만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
세대 수가 워낙 작아서 특공 물량도 한 자릿수예요. 그나마 가장 많은 신혼부부(8세대)만 담아볼게요.
[신혼부부]
- 8/25 기준으로 서울시(1순위-1년 이상 계속 거주자) 및 인천이나 경기도에 거주하는 무주택세대구성원
- 혼인기간 7년 이내 신혼부부
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 서울에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 9월 8일
- 일반공급: 9월 9일
- 당첨자 발표: 9월 16일
- 계약 체결: 9월 29일~10월 1일
- 입주 예정일: 2025년 10월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
우선 이릉이 반칙입니다. 대방역에 있으면서 ‘여의도’를 붙였네요. 선을 넘은 것 같은데요, 뭐 그정도로 여의도를 바라보고 있다는 의미로 해석해 봐야겠죠? 그렇지만 세대 수가 두 자릿수에 원룸 수준으로만 있어요. 소규모는 피하란 말이 있는데요, 입지 깡패로 이를 다 커버할 수 있을지 짚어볼게요.
입지&교통 → 아파트 이름에 ‘대방역’이 붙었듯 도보 3분거리 초역세권이에요. 여긴 1호선과 신림선이 있는 더블 역세권입니다. 여의도(샛강역), 마곡은 물론 강남까지 빠르게 이동할 수 있고요, 향후 신안산선까지 개통되면 트리플 역세권이 됩니다. 영등포 타임스퀘어를 비롯해 여의도 생활권을 가까이서 누릴 수 있다는 입지 가치는 충분합니다.
거의 원룸 수준이기 때문에 학군의 중요성은 크지 않으니 학교 입지는 패스할게요~
가격 → 가격 비교 애매합니다. 전용 27을 찾아보기 힘들거든요. 우선 대방역에 더 가까이 붙어있는 ‘서울대방신혼희망타운(283세대)’가 ’27년 입주 예정이에요. 여긴 25평이 7.7억입니다. 이를 11평으로 환산하면 약 3억 4천만원이 돼요. 대방역 여의도 더로드캐슬 11평이 5억이니 역마진이네요. 가격 메리트는 없습니다.
결론은 아무리 입지가 좋다해도, 향후 계속 오를거란 투자가치가 안 보이면 그냥 패스하는 게 좋을 것 같네요.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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