최근 서울 아파트 시장에서 눈에 띄는 변화는 가격이 아니라 기준선이다. 정부가 주택담보대출 한도를 강하게 묶으면서, 시장의 관심이 ‘얼마나 비싼 집이 오르느냐’에서 ‘어디까지가 살 수 있는 가격이냐’로 이동하고 있다. 그 결과 10억원 안팎의 중저가 아파트들이 빠르게 몸값을 키우는 흐름이 나타나고 있다.
서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 주담대 최대 한도는 6억원, 주택담보비율(LTV)은 40%로 제한됐다. 이 구조에서는 고가 주택일수록 현금 부담이 급격히 커진다. 자연스럽게 실수요자들은 ‘대출로 접근 가능한 가격대’를 기준으로 매수 대상을 좁히게 됐다. 최근 동대문·강서·은평 등 서울 외곽 지역에서 10억원 전후 아파트가 잇따라 신고가를 기록하는 배경이다.
‘오를 수 있는 집’이 아니라 ‘살 수 있는 집’으로 이동
이른바 마·용·성이나 강남권은 이미 대출만으로 접근하기 어려운 가격대에 진입했다. 이 때문에 상대적으로 가격이 낮았던 지역들이 대안으로 떠오르고 있다. 과거에는 ‘상급지로 갈아타기 전 단계’로 인식되던 곳들이, 이제는 내 집 마련의 최종 선택지가 되고 있다.
실제로 몇 달 전까지만 해도 9억원대에 머물던 국민평형 아파트들이 10억원을 넘기며 거래되고 있다. 이는 투자 수요보다는 실수요가 가격을 끌어올리는 전형적인 모습이다. 집값이 싸서가 아니라, 대출 구조상 선택 가능한 범위 안에 있기 때문에 거래가 이어지는 것이다.
국평 10억 이하 아파트의 평균 매매가 변화(단위: 억 원)
* 자료출처: KB월간시계열
매수 주체도 달라지고 있다
이 변화는 매수 연령대에서도 확인된다. 올해 들어 주택을 매수한 30대가 40대를 다시 앞질렀고, 격차는 오히려 벌어지고 있다. 과거에는 대출 여력이 큰 40대가 주택 매입을 주도했다면, 최근에는 ‘지금 아니면 더 어려워질 수 있다’는 인식 속에서 30대의 움직임이 빨라지고 있다.
최근 몇 년간 서울 집값이 급격히 오르면서, 내 집 마련의 시기를 최대한 앞당기려는 심리가 강해진 것도 한 이유다. 대출 규제가 강화될수록, 오히려 대출이 아직 가능한 시점에 매수를 결정하려는 수요가 늘어나는 역설적인 흐름이 나타나고 있다.
‘키 맞추기’가 만드는 다음 단계
이런 흐름이 이어질 경우 중저가 아파트 시장 내부에서도 다시 한 번 가격 정렬이 일어날 가능성이 크다. 먼저 10억원을 넘긴 단지와 아직 그 선 아래에 머문 단지 사이의 격차가 빠르게 줄어들 수 있다. 수요가 한정된 상태에서 선택지가 줄어들면, 남은 물건의 가격은 상대적으로 더 빠르게 반응한다. 이는 특정 지역이 좋아서라기보다, 규제 환경 속에서 매수 가능한 대안이 압축되는 과정에 가깝다. 결국 중저가 시장에서도 ‘다음 10억 후보’를 찾는 움직임이 반복될 수 있다.
숫자가 말해주는 변화
통계로 봐도 이런 흐름은 분명하다. 불과 반년 전까지만 해도 서울에서 국민평형 기준 평균 매매가격이 10억원을 넘지 않던 자치구는 10곳이 넘었지만, 최근에는 그 숫자가 빠르게 줄어들고 있다. 일부 지역은 단기간에 5~10% 이상 가격이 뛰며 ‘10억선’을 넘어섰다.
이는 서울 전체가 강세라는 의미라기보다는, 대출 규제가 가격의 기준점을 밀어 올리고 있다는 신호에 가깝다. 집값이 전반적으로 오르기보다는, 실수요가 몰리는 구간이 압축적으로 움직이고 있다.
두부생각
지금 서울 집값은 상승보다 ‘정렬’에 가깝다. 대출 규제가 가격을 누르기보다는, 시장이 움직일 수 있는 범위를 재정의하고 있다. 그 결과 10억원이라는 숫자가 하나의 심리적·현실적 기준선이 됐다. 이 선 아래에 있던 집들은 빠르게 그 선을 향해 이동하고, 선을 넘은 곳은 거래가 급격히 줄어든다. 당분간 집값을 볼 때는 얼마나 올랐는지보다, 누가 살 수 있는 가격인지가 더 중요해질 가능성이 크다.
