서울 청약 시장에서 자금력을 갖춘 고소득 신청자들이 상급지 추첨제 물량에 압도적으로 몰리는 ‘청약 재편’ 현상이 확인됐다. 내집마련 연구소 홈두부가 2026년 1월부터 4월까지 청약홈에 공고된 서울 주요 민영아파트 특별공급 데이터(총 8개 단지)를 전수 분석한 결과, 고분양가 상급지일수록 고소득 맞벌이 가구와 자산가들이 진입할 수 있는 추첨제 단계에 수요가 집중되며 기록적인 경쟁률을 형성하고 있는 것으로 나타났다.
고소득 자산가 ‘상급지 추첨제’ 집중… 아크로 드 서초 6,710대 1 기록
확실한 시세 차익이 예상되는 상급지일수록 소득 기준을 초과하는 고소득 가구들이 대거 추첨제로 진입하며 실질 경쟁률을 끌어올리고 있다. 자금력을 갖춘 이들이 현행 소득 기준(우선·일반공급)에는 미달하지만 자산 기준을 충족하여 추첨제 물량을 적극적으로 공략하고 있기 때문이다. 예상 안전마진이 20억 원에 달하는 서울 서초구의 ‘아크로 드 서초’(전용 59㎡, 분양가 18.6억)의 경우 생애최초 추첨제 경쟁률이 6,710대 1을 기록했으며, ‘오티에르 반포’(전용 84㎡, 분양가 27.5억) 또한 신혼부부 추첨제 물량에서 1,589.5대 1의 기록적인 경쟁률을 보였다.
가점 포기하고 ‘추첨’에 사활 거는 고소득 신혼부부
분양가 수준에 따른 전형별 접수 행태 차이도 명확했다. 분양가 8.7억 원(전용 59㎡)인 ‘해링턴플레이스 노원센트럴’의 신혼부부 추첨제 접수율은 9.2%에 불과해 대다수가 자녀 수 등 가점 항목을 통해 당첨을 노린 반면, 아크로 드 서초(51.7%)와 오티에르 반포(52.59%) 등 강남 3구에서는 신혼부부 신청자의 절반 이상이 추첨제로 진입했다. 이는 상급지일수록 가점 우위 가구보다 분양가 감당이 가능한 고소득 맞벌이 신혼부부들이 추첨 물량에 대거 포진하고 있음을 시사한다.
84㎡ 분양가 장벽으로 인한 ‘소형 평형’ 하향 지원 뚜렷
서울 전용 84㎡의 분양가가 가파르게 상승함에 따라, 분석 대상 모든 단지에서 전용 84㎡보다 낮은 평형의 경쟁률이 더 높게 나타나는 ‘평형 역전’ 현상이 나타났다. 자금 동원력이 부족한 실수요자들이 상대적으로 저렴한 소형 평형으로 대거 이동했기 때문이다. 전용 84㎡ 분양가가 18.8억 원인 ‘더샵 신길센트럴시티’에서도 신혼부부는 전용 59㎡, 생애최초는 전용 51㎡에서 가장 높은 경쟁률을 보였다. ‘드파인 연희’(84㎡ 15.6억) 역시 전용 59㎡의 경쟁률이 신혼 55.9대 1, 생애최초 203.6대 1로 압도적으로 높았다. 또한 ‘더샵 프리엘라’, ‘래미안 엘라비네’ 등에서도 전용 59㎡ 또는 그 이하의 소형 평형이 단지 내 최고 경쟁률을 기록했다.
생초 접수 80% 이상 최종 추첨 단계 합류… 제도적 병목 심화
한편, 생애최초 특별공급은 제도적 진입 경로 제한과 선행 단계 낙첨자 누적으로 인해 심각한 병목 현상을 겪고 있다. 래미안 엘라비네(89.4%), 라클라체자이드파인(88.4%) 등 분석 대상 대부분의 단지에서 생애최초 신청자의 80% 이상이 최종 추첨 단계에서 경쟁하는 것으로 집계됐다. 이는 ▲추첨제로만 접수 가능한 1인 가구의 진입과 ▲우선·일반공급 탈락자들이 마지막 30% 물량으로 수렴되는 구조적 특성이 맞물린 결과다.
홈두부 연구소장은 “현재의 기록적인 추첨제 경쟁률은 소득 초과자뿐만 아니라, 앞선 단계의 좁은 문을 통과하지 못한 대다수 실수요자가 마지막 단계로 강제 유입되며 발생한 병목 현상의 결과”라며, “또한 고분양가 여파로 실수요자들이 전용59㎡ 이하에 몰리는 현상이 더욱 강화되고 있다”라고 분석했다.
[함께 보면 좋을 홈두부 청약 꿀팁]
