40억 아파트 양도세가 4억으로 뛴다? 장특세 폭탄이 몰고 올 ‘서울 아파트’ 감옥 시나리오

이재명 대통령이 1주택자 양도세의 마지막 보루인 장기보유특별공제 개편을 정조준했다. 거주하지도 않으면서 집값 상승분을 챙기는 이들에게 과도한 세금 감면을 해줄 필요가 없다는 논리다. 범여권 의원들이 입법 총공세에 나서면서, 강남권을 비롯한 고가 주택 보유자들은 그야말로 패닉 상태에 빠졌다. 자산 가치가 높을수록 세금을 더 많이 깎아주던 정률제의 시대가 저물고, 누구에게나 똑같이 2억 원만 깎아주는 정액제의 시대가 오고 있다.

거주와 보유의 보상이었던 80% 공제의 황혼

현재 대한민국 1주택자들이 누리는 가장 강력한 세금 혜택은 장기보유특별공제다. 집을 오래 가지고 있고, 거기서 직접 살았다면 국가가 그 노력을 인정해 세금을 깎아준다는 논리다. 현행 제도는 보유 기간에 따라 연 4%, 거주 기간에 따라 연 4%씩 합산하여 10년이면 최대 80%의 공제율을 적용한다. 양도 차익이 10억 원이라도 실제 세금을 매기는 기준 금액을 2억 원으로 낮춰주는 마법 같은 제도였다.

하지만 이 마법이 풀릴 준비를 하고 있다. 정부와 정치권 일각에서 제기되는 장기보유특별공제 개편의 핵심은 정률제에서 정액제로의 전환이다. 즉, 차익의 일정 비율을 깎아주는 것이 아니라, 누구나 똑같이 일정 금액만 공제해주겠다는 뜻이다. 이는 자산 가격이 오를수록 혜택이 기하급수적으로 커지는 현행 구조가 조세 형평성에 어긋난다는 비판에서 시작되었다. 거주 여부와 상관없이 장기간 보유했다는 이유만으로 막대한 이익에 세금을 깎아주는 것이 똘똘한 한 채 현상을 심화시키고 자산 격차를 벌린다는 것이 정책적 판단의 근거다.

장기보유특별공제 개편의 세금 폭탄, 9천만 원이 4억 원 되는 법

장기보유특별공제 개편이 현실화되었을 때 벌어질 일들을 구체적인 수치로 살펴보면 공포는 실체가 된다. 현행 최대 80% 공제를 유지하는 경우와 2억 원 한도의 세액공제로 전환되는 시나리오를 비교해보면 그 차이는 극명하다. 10년 동안 보유하고 거주한 아파트를 40억 원에 매도한다고 가정해보자.

40억 원 고가 주택 소유자의 양도세는 9,406만 원에서 3억 9,922만 원으로 4배 넘게 폭등한다. 반면 15억 원 이하 주택은 오히려 정액 공제의 혜택을 입어 세 부담이 사라지거나 줄어드는 양극화가 나타난다. 결국 이번 개편의 타깃은 명확하다. 상위 1%의 고가 주택 보유자들이 누려온 세제 혜택을 환수하겠다는 의도다.

매물 잠김의 역설, 팔고 싶어도 못 파는 감옥이 된 집

문제는 이러한 장기보유특별공제 개편이 시장에 가져올 부작용이다. 세금이 4배나 뛴다는 소식을 들은 집주인들이 과연 순순히 매물을 내놓을까. 부동산 시장 전문가들은 오히려 매물 잠김 현상이 심화될 것이라고 경고한다. 양도세 부담이 가처분 소득을 넘어서는 수준이 되면, 집주인들은 매도를 포기하고 증여로 돌아서거나 무기한 버티기에 들어갈 가능성이 높기 때문이다.

특히 서울 핵심지의 경우 공급 물량 부족과 맞물려 상황이 더 심각해진다. 직방에 따르면, 5월 서울 아파트 입주 예정 물량은 단 296가구에 불과하며, 이는 수도권 전체로 봐도 전월 대비 61.4% 급감한 수치다. 들어올 새 집은 없는데, 기존에 살던 사람들은 세금 때문에 집을 팔지 못하는 진퇴양난의 상황이 벌어지는 것이다. 이는 결국 실수요자들의 상급지 이동 사다리를 걷어차는 결과로 이어질 수 있다. 거래 유동성이 사라진 시장에서는 단 한 건의 거래가 전체 시세를 결정하게 되고, 이는 다시 가격 왜곡 현상을 불러오는 악순환을 초래한다.

15억 원의 보이지 않는 벽과 자산 재편의 서막

이번 논의에서 주목해야 할 지점은 15억 원이라는 가격선이다. 시뮬레이션상 15억 원 이하 주택 보유자들은 개편안의 직격탄을 피할 수 있을 것으로 보인다. 이는 정부가 서민과 중산층의 주거 이동은 보장하되, 초고가 주택에 대해서는 징벌적 세금을 매기겠다는 신호다. 자산가들 사이에서는 이미 똘똘한 한 채의 정의가 바뀌고 있다. 세금 부담을 감수하고서라도 강남의 초고가 아파트를 보유할 것인가, 아니면 세금 사정권에서 벗어난 가격대의 우량 자산 여러 개로 분산할 것인가에 대한 치열한 고민이 시작된 것이다.

또한 물가 상승률을 반영하지 않는 현행 세제의 허점도 보완되어야 한다는 지적이 끊이지 않는다. 집값이 오른 것이 단순히 자산 가치의 상승인지, 화폐 가치의 하락인지 구분하지 않고 일괄적으로 세금을 매기는 방식은 장기 보유자들에게 가혹하다는 논리다. 정책 당국이 거래 활성화를 위해 비과세 기준 상향이나 보유세와의 균형을 맞추는 종합적인 재설계를 병행하지 않는다면, 이번 개편은 시장의 활력을 죽이는 독이 될 수도 있다.

퇴로 없는 전세 시장, 갭투자의 귀환인가 전세 대출의 벽인가

입주 물량 부족은 필연적으로 임대차 시장의 불안을 가져온다. 새 아파트가 들어와야 전세 물량이 풀리고 가격이 안정되는데, 공급 자체가 막히니 기존 전세 가격은 요동칠 수밖에 없다. 여기에 전세 대출 규제와 갭투자 축소라는 정부의 압박이 더해지면서 시장의 유동성은 최악으로 치닫고 있다.

공급 감소의 원인은 단순하다. 수도권 대규모 단지 입주가 일단락된 주기적 영향도 있지만, 공사비 상승과 규제로 인해 신규 인허가 자체가 줄어든 영향이 크다. 6월부터는 물량이 평년 수준을 회복할 것이라는 전망도 나오지만, 이미 5월의 공백이 시장에 준 충격은 임대차 가격의 하방 지지선을 단단하게 만들었다. 이제 임차인들은 더 높은 전세금을 감당하거나, 아니면 더 열악한 주거 환경으로 밀려나야 하는 선택의 기로에 서 있다.

두부생각

세금은 정의로워야 하지만, 시장은 그 정의보다 실리를 먼저 계산한다. 80%라는 숫자가 주는 안도감이 사라지는 순간, 서울의 핵심지 아파트는 거주 공간이 아니라 거대한 세금 저장고가 되어버린다. 9,000만 원 내던 세금을 4억 원 내라고 하면 어느 누가 선뜻 도장을 찍겠는가. 결국 이 정책의 끝에는 매물 실종과 그로 인한 핵심지 가격의 추가 상승이라는 역설이 기다리고 있을지도 모른다. 정부가 진정으로 시장 안정을 원한다면 징벌이 아닌 순환을 고민해야 할 때다.

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