전세 계약, 이름만 들어도 어려운 용어들 때문에 머리 아프죠? 등기부등본은 뭐고, 대항력은 또 뭔지… 하지만 내 소중한 돈을 지키려면 꼭 알아야 합니다. 홈두부가 아주 쉬운 말로 풀어서 계약 단계별로 무엇을 확인해야 하는지 체크리스트를 설명해 드릴게요.
1단계: 집을 구할 때 “이 집, 가격이 적당한가요?”
전세가가 주변 시세보다 너무 비싸면 나중에 ‘깡통전세’(보증금 못 돌려받는 상황)가 될 위험이 커집니다. 집값의 70~80%를 넘지 않게 확인하세요.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템(RTMS)이나 HUG 안심전세 App에서 주변 아파트·연립·다세대 실제 거래가격, 전세가율, 경매낙찰가율을 한 번에 비교하세요.
- 안심전세 App은 집주인 체납 이력, 전세보증 사고 여부, HUG 보증 가입 가능 여부까지 알려줘서 전세사기 예방에 최고예요.
- 전세보증금 + 근저당 채권최고액이 집 시세의 70%를 넘으면 주의! 80% 이상이면 피하세요. (HUG 전세사기예방센터 기준)
2단계: 계약하기 전 “집의 ‘신분증’을 꼼꼼히 뜯어보세요”
계약서 도장 찍기 전 서류 확인
등기부등본(집의 이력서) 확인 – 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 700원에 바로 열람
- 표제부: 주소·면적·용도가 계약서와 같은지, 주거용인지 확인 (비주거용이면 대출·보증보험 어려움)
- 갑구: 진짜 집주인(소유자) 이름·주민번호가 계약서와 일치하는지. 압류·가압류·가등기·강제경매가 있는지 체크 (있으면 계약 피하세요)
- 을구: 근저당권(은행 대출) 채권최고액이 얼마나 되는지, 기존 전세권·임차권(앞 세입자 보증금)이 있는지도 확인 → 위험 신호: 근저당 + 내 전세보증금 합이 집값 70% 초과, 또는 과거 임차권등기 흔적
숨어 있는 빚 찾기 (2023년 4월 18일부터 법으로 의무화)
- 집주인에게 선순위 임대차 정보(앞 세입자 확정일자·보증금)와 납세증명서(국세·지방세 미납 여부)를 요구하세요. 집주인은 제시할 의무가 있습니다.
- 미납국세·지방세·사회보험료는 등기부에 안 나와도 경매 때 내 보증금보다 먼저 변제받아요. (홈택스·위택스·건강보험통합징수포털로 확인 가능)
위반 건축물 확인
- 건축물대장(세움터 또는 정부24)에서 무료 열람
- 오른쪽 상단에 노란색 ‘위반건축물’ 표시가 있거나 변동사항에 불법 증·개축 기록이 있으면 피하세요 (대출·보증보험 불가, 벌금 위험)
3단계: 계약할 때 “집주인이 진짜 그 사람 맞나요?”
집주인 얼굴과 신분증 대조
- 정부24나 신분증 진위확인 서비스로 본인 확인
- 대리인이 왔다면 인감증명서 + 위임장 + 대리인 신분증 꼭 확인!
강력한 특약(특별약정) 꼭 넣기 (계약서 하단에 손글씨로 작성) 추천 문구 예시:
① 계약일로부터 잔금 지급 다음 날까지 임대인은 근저당권·전세권 등 새 권리를 설정하지 않는다.
② 위반 시 임차인은 계약을 해지하고 위약금(보증금 10~20%)을 청구할 수 있다.
이 특약으로 집주인이 몰래 돈을 빌리는 걸 막을 수 있어요.
4단계: 잔금 치르고 이사할 때 “마지막까지 방심 금지!”
잔금 날 등기부 재확인
- 돈 보내기 직전 다시 등기부등본 떼보세요 (계약 후~잔금 사이에 집주인이 빚을 냈을 수 있음)
집주인 계좌로 입금
- 반드시 계약서에 적힌 집주인 본인 명의 통장으로 송금. 기록이 확실하게 남아요.
전입신고와 확정일자는 당일에!
- 이사 당일 주민센터(또는 온라인)에서 전입신고 → 대항력 생김 (다음 날 0시부터 제3자에게 내 권리 주장 가능).
- 계약서에 확정일자 받기 → 우선변제권 완성 (경매 시 내 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 권리).
- 둘 다 해야 보호 받아요!
💡 홈두부 한마디
부동산 용어가 어렵게 느껴지는 건 당연해요.
- 대항력 = “내가 사는 집에서 누구도 쫓아내지 못하게 하는 권리” (전입신고 다음 날부터)
- 우선변제권 = “경매 나면 내 돈을 제일 먼저 돌려받는 권리” (확정일자까지 받으면 완성)
불안하다면? HUG 전세보증보험(전세보증금반환보증)에 꼭 가입하세요.
- 보증금 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하
- 계약 후 1/2 기간 이내 가입 가능
- 안심전세 App·네이버부동산·카카오페이·은행에서 비대면 신청 OK
- 집주인이 보증금을 안 돌려주면 HUG가 대신 지급!
[홈두부 내집마련 꿀팁 이어보기]
