“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐ – 두부 별 2개는 ‘망설이다 패스’하는 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 양주시 1년 이상 거주자와 경기도 6개월 이상 거주자 중 84㎡ 신축으로 갈아타려는 실수요층 ✓ 예상 경쟁 강도 : 낮음 ✓ 핵심 변수 : 전매제한 3년, 학교·기반시설 완성도 한 줄 결론 : 국평 기준 4억 후반~5억 초반으로 진입 장벽을 낮춘 편이지만, 회천지구의 교통·학교·생활 인프라가 입주 시점까지 얼마나 완성되는지가 관건 |
홈두부 청약 스코어
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 안전마진 | – |
| 당첨가능성 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 자금부담 | ⭐⭐ |
| 입지경쟁력 | ⭐⭐ |
| 미래가치 | ⭐⭐ |
주목할 포인트
① 분양가상한제 공공택지 84㎡라는 가격 구조
전용 84㎡가 최저 4억 7,200만 원, 최고 5억 2,900만 원입니다. 계약금 5% 구조라 초기 진입금은 낮은 편입니다.
② 특별공급 240세대와 추첨제 60%가 만드는 기회
전체 361세대 중 특별공급이 240세대로 일반공급보다 먼저 유리한 트랙을 검토할 수 있습니다. 일반공급도 84㎡ 이하 민영주택이라 가점제 40%, 추첨제 60%입니다.
③ 회천지구 개발 기대와 미완성 입지의 양면성
양주는 수도권 북부에 있고, 현재 전철 1호선 덕계역·덕정역·양주역 축을 기반으로 움직이는 지역입니다. 개발지구 수혜를 기대할 수는 있지만, 현재 완성형 입지라고 단정하면 안 됩니다.
양주 회천지구 A-8BL 로제비앙 엘가 청약 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
| 공급 위치 | 경기도 양주시 회정동 양주신도시 회천지구 A8블록 |
| 공급 규모 | 지하 2층 ~ 지상 12~29층, 4개동, 총 361세대 및 부대복리시설 |
| 공급 구성 | 일반공급 121세대 / 특별공급 240세대 (총 361세대) |
| 입주 예정일 | 2029년 6월 예정 |
| 규제 지역 | 비규제지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 적용 |
| 택지 유형 | 공공택지, 대규모택지개발지구 |
| 제한 사항 | • 재당첨 제한: 10년 • 전매 제한: 3년 또는 소유권이전등기일까지 • 거주 의무: 없음 |
청약 분양가
| 주택형 (타입) | 최저 분양가 | 최고 분양가 | 발코니 확장비 | 총 금액 (최고가 기준) |
| 84A (322세대) | 4억 8,200만 원 | 5억 2,900만 원 | 870만 원 | 5억 3,770만 원 |
| 84B (39세대) | 4억 7,200만 원 | 5억 1,900만 원 | 860만 원 | 5억 2,760만 원 |
- 계약금은 5%, 중도금은 60%, 잔금은 35%. 계약금은 계약 시 1,000만 원을 먼저 내고, 1개월 이내에 나머지 계약금을 납부하는 구조.
자금 조달 시뮬레이션
비규제지역이므로 LTV 70%, 대출 한도 6억 원입니다. 84A 최고가 5억 2,900만 원을 기준으로 계산해 봅니다.
1. 당첨 직후, 계약 때 약 2600만원 현금으로 필요
2. 입주 때 중도금 대출 + 잔금=총 5억 255만 원 필요
- LTV 70% 기준 주담대 약 3억 7,030만 원을 받는다고 가정하면, 추가 현금은 약 1억 3,225만 원이 필요합니다.
3. 즉 당첨 후 필요한 총 현금은 약 1억 6,740만 원입니다.
[주변 시세 비교 및 안전마진]
- A-8BL 로제비앙 엘가 (84A): 분양가 5.2억 > ’29년(입주예정)
- 회천중앙역 파라곤 (84형): 분양가 5.1억 > ’28년 예정
- 회천중앙역 대광 로제비앙 (84형): 분양가 4.5억 > ’26년생
A-8BL 로제비앙 엘가 안전마진은 없습니다.
누가 유리할까?
1. 세부 공급 물량 및 배정 방식
전체 361세대 중 특별공급이 240세대로 약 66%를 차지해 신혼부부, 생애최초, 신생아, 다자녀 등 정책 배려 대상자에게 유리한 구조입니다. 일반공급은 121세대로 전체의 약 34%이며, 이 안에서도 지역 우선공급과 가점·추첨 배분이 다시 적용됩니다.
특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표
| 주택형 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 노부모 | 생애최초 | 신생아 | 특공 합계 | 일반공급 | 총 합계 |
| 84A | 33 | 33 | 50 | 10 | 54 | 33 | 213 | 109 | 322 |
| 84B | 4 | 4 | 5 | 2 | 8 | 4 | 27 | 12 | 39 |
| 합계 | 37 | 37 | 55 | 12 | 62 | 37 | 240 | 121 | 361 |
💡 물량이 가장 많은 84A 타입이 당첨 확률 면에서 유리할 수 있습니다. 84A는 전체 322세대, 일반공급 109세대, 특공 213세대가 배정되어 있어 특공과 일반공급 모두 선택 가능한 풀이 가장 큽니다.
2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석
| 주택형 | 일반공급 총 세대수 | 가점제 (40%) | 추첨제 (60%) |
| 84A | 109세대 | 약 44세대 | 약 65세대 |
| 84B | 12세대 | 약 5세대 | 약 7세대 |
| 합계 | 121세대 | 약 49세대 | 약 72세대 |
💡 일반공급 121세대 중 약 72세대가 추첨제로 배정됩니다. 가점이 낮은 무주택자라면 일반공급 물량이 가장 많은 84A 추첨제를 우선 검토하는 것이 합리적입니다. 다만 추첨제에서도 지역 우선공급이 먼저 작동하고, 추첨제 물량의 75%는 무주택세대구성원에게 우선 공급되므로 수도권 기타지역 1주택자는 당첨 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
3. 당첨 확률이 높은 그룹 (유형별 분석)
0순위: 양주시 1년 이상 거주 특별공급 자격자
- 기준: 입주자모집공고일 현재 양주시 1년 이상 계속 거주자이면서 신혼부부, 생애최초, 신생아, 다자녀 등 특별공급 자격을 충족하는 무주택세대구성원
- 이유: 전체 361세대 중 특별공급이 240세대로 약 66%를 차지합니다. 여기에 양주시 1년 이상 거주자는 지역 우선공급에서도 앞서므로, 단순 일반공급 고가점자보다 먼저 봐야 하는 최우선 그룹입니다.
1순위: 양주시 1년 이상 거주 일반공급 고가점 무주택자
- 기준: 입주자모집공고일 현재 양주시 1년 이상 계속 거주자 중 일반공급 1순위 요건을 갖추고 청약가점이 높은 무주택자
- 이유: 일반공급은 121세대로 특공보다 물량은 적지만, 같은 순위 경쟁 시 양주시 1년 이상 거주자에게 30%가 우선 공급됩니다. 특히 84A는 일반공급 109세대 중 약 44세대가 가점제로 배정되어 고가점 무주택자에게 유리합니다.
2순위: 경기도 6개월 이상 거주 저가점 무주택자
- 기준: 경기도 6개월 이상 계속 거주자 중 일반공급 1순위 요건을 갖춘 저가점 무주택세대구성원
- 이유: 경기도 거주자는 기타지역보다 앞선 배정 구간을 갖고, 일반공급의 약 60%가 추첨제로 공급됩니다. 가점이 낮더라도 84A 추첨제 물량을 노리면 당첨 기회를 확보할 수 있습니다.
양주 회천지구 A-8BL 로제비앙 엘가 입지분석
바로 옆 블록 화천중앙역 파라곤아파트가 작년에 분양했는데요, 전 세대 미달이었습니다. 그런데 이번 로제비앙 엘가가 분양가 더 높습니다. 입지는 대부분이 예정된 상태이기 때문에 오래 기다릴 수도, 안 될 수도, 될 수도 있다는 의미입니다. 이런 모든 것을 감안하고 들어가야 할까요?
입지 분석
회천지구는 양주신도시 축에 포함되는 개발지구입니다. 공고문에서도 학교·도로·공원 등 기반시설은 국가기관, LH, 지자체 계획 변경에 따라 지연 또는 변경될 수 있다고 안내하고 있고요, 개발지구 장점은 새 아파트와 기반시설이 함께 들어오는 점입니다. 반대로 입주 초기에는 생활권이 완성되지 않았거나 주변 공사가 계속될 수 있어요. 이 단지를 볼 때는 “지금의 편의성”보다 “2029년 입주 시점의 완성도”를 봐야 합니다.
교통 분석
기본 교통축은 전철 1호선 덕계역·덕정역·양주역과 국도 3호선, 세종포천고속도로 양주IC·옥정IC 축입니다. 지도 상 ‘회천중앙역’이 크게 놓여져 있는데 30년 개통예정인 곳입니다. 예정도 안 써 놓고 헷갈리게 하네요? 2030년 이상은 더 봐야 할 것 같네요. 단지에서 회천중앙역(예정지)까지 도보 약 10분입니다.
여기서 1정거장 가면 덕정역이 나오는데 GTX-C 가 예정되어 있어요. 그렇다면 아래의 편의성을 누릴 수 있습니다.
생활인프라 분석
단지 옆 중심상업지구가 예상되어 있지만 아래 지도를 보면 이 정도의 공간입니다. 큰 인프라를 기대하기 힘들어 보이네요.
학군 분석
단지 옆에 고교와 유치원, 단지 한 블록 뒤로 초/중이 예정되어 있습니다. 다만 초등학교 설립 전에는 인근학교 임시배치가 가능하고, 원거리 통학이 발생할 수 있 있어요.
리스크 분석
입주 초기 생활 인프라 미완성 가능성을 염두에 둬야 하고, 거주의무는 없지만 전매제한은 3년이고, 재당첨제한은 10년입니다. 이것이 걸림돌이 될 수도 있습니다. 또한 주변 시세 비교 시 분상제 적용임에도 높게 나왔습니다. 줍줍 행진 예상해 봅니다.
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청약 일정
- 입주자모집공고일: 2026년 6월 22일
- 특별공급 접수: 2026년 7월 2일
- 일반공급 1순위: 2026년 7월 3일
- 일반공급 2순위: 2026년 7월 6일
- 당첨자 발표: 2026년 7월 10일
- 서류 접수: 2026년 7월 11일~2026년 7월 20일
- 계약 체결: 2026년 7월 21일~2026년 7월 23일
