서울에서 한강변 새 아파트를 가질 수 있는 기회가 점점 어려워지고 있다. 웬만한 대출은 다 막혔고 가점제 청약은 대형 평수조차 바늘구멍이다. 이 상황에서 돈이 좀 있다는 자산가들과 강남 진입을 노리는 갭투자자들이 동작구 흑석동 일대를 찾아다니고 있다. 과거에 버려졌던 구역들까지 도미노처럼 살아나며 대규모 주거타운으로 덩치를 키우고 있기 때문이다.
3500가구 거대 미니신도시의 탄생
그동안 흑석뉴타운을 바라보는 시장의 시선은 반쪽짜리에 가까웠다. 이미 입주한 아크로리버하임 같은 대장주들이 평당 1억 원을 돌파하며 기세를 올렸지만, 한편에서는 사업성 부족과 주민 갈등으로 구역에서 해제되어 방치된 노후 골목길들이 발목을 잡고 있었기 때문이다.
하지만 최근 서울시의 행정 지원 사격이 본격화되면서 시장의 판도가 완전히 뒤집혔다. 과거 구역 해제의 아픔을 겪었던 잔여 부지들이 일제히 정비사업 재가동 버튼을 눌렀다. 가장 먼저 시동을 건 곳은 흑석 9구역. 이곳은 최근 정비계획 변경을 통과시키며 당초 계획보다 공급 물량을 대폭 늘렸다. 최종적으로 총 1,561가구에 달하는 매머드급 대단지가 들어설 예정이다.
여기에 과거 뉴타운 지도에서 지워졌던 10구역과 12구역이 가세하면서 흑석동의 몸집은 상상 이상으로 커지고 있다. 4만 5,882㎡ 규모의 흑석 10구역은 최근 조합설립추진위원회 승인을 받아내며 공식적인 재개발 궤도에 무사히 안착했다. 면적이 8만 8,575㎡에 달하는 12구역 역시 약 2,000가구 규모의 대단지 조성을 목표로 서울시의 신속통합기획 절차에 전격 착수했다. 세 구역의 물량만 합쳐도 최소 3,500가구가 넘는다. 기존 단지들과 시너지를 내면 한강변을 따라 거대한 주거 벨트가 완성되는 셈이다.
11평 빌라가 13억 원, 완성된 아파트가 보증하는 미래 가치
이처럼 흑석동이 거대 부촌으로 진화할 것이라는 확신이 퍼지자 매수세는 무서운 속도로 유입되고 있다. 시장의 반응은 통계와 실거래가로 고스란히 증명된다. 최근 분양을 마친 흑석 11구역의 전용면적 84㎡ 최고 분양가는 29억 7,820만 원을 기록했다. 옵션과 세금을 더하면 사실상 30억 원에 육박하는 금액이다.
이미 완성된 새 아파트의 높은 시세는 미개발 구역들의 미래 가치를 담보하는 가장 확실한 보증수표가 된다. 청약으로는 도저히 집을 살 수 없다고 판단한 투자자들이 초기 재개발 구역의 노후 주택으로 시선을 돌리는 이유다. 상황이 이렇다 보니 연초까지만 해도 4억에서 5억 원 선에 나오던 낡은 빌라들의 매물 호가는 단기간에 10억 원 안팎으로 두 배 가까이 치솟았다. 최근에는 구역 내의 대지 지분이 아주 작은 11평형 빌라 한 채가 13억 원에 실거래되는 사례까지 나왔다.
대출 규제와 실거주 의무 없는 재개발 틈새로 쏠리는 자본
자산가들이 굳이 흑석동의 낡은 골목길을 고집하는 이유는 정부 규제의 사각지대를 완벽하게 파고들 수 있어서다. 현재 강남권의 기축 아파트를 사려면 감당하기 힘들 수준의 대출 규제를 받아야 하고, 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 무조건 실거주를 해야 해서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천적으로 불가능하다.
하지만 아직 구역 지정 단계이거나 추진위 단계인 초기 재개발 지역은 이야기가 달라진다. 주택담보대출이 막힌 상황에서도 기존 세입자의 전세보증금을 레버리지로 활용할 수 있다. 즉, 대출 없이도 자본을 묻어둘 수 있는 우회로가 열리는 셈. 자금 출처 조사에 대한 압박도 기축 아파트 매매에 비해 상대적으로 덜하다. 실거주 의무를 피해 가면서 서울 한강변 신축 아파트 입주권을 선점할 수 있는 사실상 마지막 통로라는 인식이 확산되면서 돈 냄새를 맡은 자본이 흑석동으로 무섭게 집결하고 있다.
용도지역 상향과 높이 제한 완화가 가져올 역대급 수익성
이번 흑석동의 진화가 무서운 진짜 이유는 단순히 가구 수만 늘어나는 게 아니라 사업성 자체가 획기적으로 개선되고 있다는 점이다. 투자자들이 가장 주목하는 포인트는 규제 완화의 실효성이다. 신속통합기획에 착수한 12구역은 지하철역이 바로 앞인 초역세권이면서도 지형 자체가 평지라는 독보적인 입지를 가졌다.
여기에 10구역은 현재 1종 일반주거지역인 용도지역을 상위 등급으로 상향하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 용도지역이 올라가면 지을 수 있는 층수가 늘어나고 용적률이 높아져 조합원들의 분담금이 획기적으로 줄어든다. 한강변 자연경관지구에 따른 높이 제한 규제 역시 서울시의 전향적인 태도 변화로 완화 가능성이 커진 상태. 규제의 빗장이 하나씩 풀릴 때마다 개별 구역의 최종 수익성은 극대화될 수밖에 없다.
두부생각
돈은 언제나 규제가 풀리고 덩치가 커지는 길목을 먼저 가서 기다린다. 흑석동 낡은 빌라가 13억 원을 찍은 것은 단순한 과열이 아니라 한강변 부촌의 지도가 완전히 새로 그려지고 있다는 증거다. 9구역, 10구역, 12구역이 합쳐져 3,500가구 이상의 거대 주거타운으로 흑석동이 완성되는 순간, 지금의 호가는 오히려 저평가였다고 기억될 것이다. 대출이 막혔다고 한탄만 할 게 아니라 자본이 뭉치고 있는 초기 재개발 시장의 숨은 구멍을 빠르게 선점해야 할 때다.
