"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고보자' 입니다.
[장점]
- RR(로얄동 로얄층)
- 안전마진 2억 이상
- 오션 뻥뷰+초품아
[단점]
- 역에서 멀다
- 송도의 집값 부침은 감안해야 함
송도자이 크리스탈오션은 무순위 줍줍(9/8)과 불법행위재공급(9/8-9), 2건으로 진행됩니다. 무순위 줍줍은 청약을 다 하고도 미분양된 물량, 불법행위재공급은 당첨된 사람이 알고 보니 자격이 안되거나 하는 등의 이유로 취소된 물량입니다. 그래서 기존 당첨자의 요건을 그대로 물려받게 돼요. 이를 잘 참고해서 진행하시기 바랍니다.
누가 넣을 수 있을까?
무순위 줍줍: 전국 무주택세대구성원, 청약통장 필요없음
불법행위재공급: 기본적으로 인천광역시에 거주하는 무주택세대주여야 함. 특공(노부모부양 1건) 및 일반공급(1건)
– 노부모부양: 만65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양한 분
→ 인천 거주자라면 2가지 유형에 모두 신청할 수 있어요.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 인천광역시 연수구 송도동 396-7 (A10블록)
- 세대수: 총 1,503세대(42층짜리 9개동) 중 무순위줍줍 1세대, 불법행위재공급 2세대
- 줍줍물량: 무순위 줍줍(전용 98㎡), 불법행위(전용 84㎡)
- 전매제한, 재당첨제한, 거주의무기간 모두 없음 -> 분양 후 바로 팔아도 된다는 의미
- 분상제 미적용
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 약 7.6억
전용 98㎡ 약 8.7억
→ 기본 분양가에 발코니 확장비 및 옵션을 필수로 추가해야 함. 그럼 국평 기준으로 6천만원 추가되어 총 8.2억이 됨.
- 계약금(10%) 계약 시
- 잔금(90%) 입주지정기간
→ 송도자이 크리스탈오션은 이미 ’24년 입주한 아파트로 중도금은 없으며, 입주지정기간 내 잔금을 모두 납부하여야 함.
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요.
국평 8.2억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 8200만원 현금은 필수로 있어야 해요. 잔금은 주담대로 받으면 (이미 입주한 아파트이므로)시세 기준으로 ltv70%을 잡는데요, 아직 kb시세에 뜨지 않았으니 분양가로 잡을게요. 그럼 약 5.7억이 나와요.
2. 주담대 받고도 잔금 내려면 1.7억이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 2.5억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
3. 그런데 주담대 최대 5.7억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 7월부터 DSR 3단계가 시행돼 더 빡빡해졌어요. 그렇게 계산하면 연봉은 약 9000만원이 넘고 월 상환액이 약 300만원이어야 주담대 풀로 받을 수 있어요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
물론 갭투자 가능하나, 세입자가 전세대출 없이 전세금 전액을 현금으로 내야 해요. 현재 국평 기준 전세가 3.5억에 거래됐네요. 크게 불가능한 일은 아닌 것 같아요.
🔍 청약 일정 체크!
- 줍줍 및 특공접수: 9월 8일~(9/9-특공은 이틀 진행)
- 당첨자 발표: 줍줍(9/11), 특공(9/12)
- 계약 체결: 9월 22일
- 입주 예정일: 잔금 납부 후 바로 가능
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
송도자리 크리스탈오션은 ’21년 1월에 최초 모집공고를 하고 ’24년 이미 입주한 아파트예요. 즉 이번에 ’21년 분양가로 나왔으니 꽤 저렴합니다. 도전해볼 만한 가치가 충분히 있어요.
입지 → 지도에서 알 수 있듯 바다 바로 앞에 위치하여 오션뷰입니다. 그리고 1500세대가 넘는 대단지죠. 게다가 브랜드도 자이입니다. 또 게다가 이번에 나온 줍줍 물량 모두 31, 37, 38층입니다. 전세대 오션뷰인데 로얄층입니다. 2개 동을 연결하는 스카이브릿지와 각종 커뮤니티는 송도자이 크리스탈오션의 시그니처가 될텐데요, 물론 단점도 있어요.
오션 뻥뷰는 누구나의 로망일 수 있으나 직접 살아보면 습하다는 단점이 있습니다. 이 점은 염두에 두는 게 좋겠어요. 어찌됐든 인천항 여객터미널, 호수변공원, 잭니클라우스코리아(골프장) 등으로 둘러싸여 있어요. 어딜 보나 뷰는 좋다는 거죠.
교통 → 1호선 센트럴파크역과 인천대입구역을 이용할 수 있지만 도보 직선거리로 30분이 넘네요. 버스로 환승해야 하니 교통이 편하진 않습니다. 근데 바다 앞이면서 대중교통까지 바라는 건 욕심인 것 같네요.
학교 → 단지 바로 앞(길 건너) 송빛 초등학교가 있고 그 옆에 해댱2중학교가 ’27년 개교 예정이에요. 초품아이니 초등학부모에게 괜찮은 입지가 되겠어요.
가격 → 송도자이 크리스탈오션은 이미 입주한 지 1년이 됐어요. 즉 매매가 되고 있는데요. 국평 기준으로 가장 최근 팔린 건 8.4억인데요, 현재 호가는 11억 이상이에요. 벌써 약 2.6억의 안전마진이 발생하죠. 그 바로 옆 송도자이더스타 역시 비슷하게 입주한 곳인데 가격은 더 비쌉니다. 작년에 10억 넘게 팔렸고요, 호가 역시 10억대로 나와있습니다.
딱히 붙어있는 규제도 없고 이미 2억 넘는 안전마진이 발생하니 경쟁이 꽤 치열할 것 같습니다. 갭투자를 한다 해도 입주장때문에 전세가가 낮아 필요 현금이 좀 높다는 건 감안해야 해요. 인천 거주자라면 go! 하면 좋을 물건입니다.
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 실거주·투자 모두 강력 추천
– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
