"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 생각해봐야 하는' 단계입니다.
[장점]
- 그 핫한 광명뉴타운의 철산역 초역세권
- 초품아에 대단지
[단점]
- 현금 9억이 있다면
- 안전마진 없고
- 언덕에 위치
서울 아닌 경기도 광명인데 국평 기준 분양가 15억대로 나왔습니다. 고분양가라고 생각할 수 있겠지만 경쟁률은 꽤나 치열하고 완판까지 갈 것 같습니다. 그만큼 광명 입지 가치가 높아지고 있기 때문인데요. 기본적으로 경기도 광명시 및 수도권 거주자가 신청할 수 있으나 광명시 2년 이상 계속 거주자에게 우선권이 있습니다.
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📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 광명시 철산3동 472-267번지 일원
- 세대수: 총 2,045세대(29층 19개동) 중 일반분양 650세대
- 특공: 337세대
– 기관추천 60세대
– 다자녀가구 60세대
– 신혼부부 144세대
– 노부모부양 20세대
– 생애최초 53세대
- 물량타입: 전용 39/49/59/74/84㎡
- 전매제한: 1년
- 재당첨제한 및 거주의무 없음
- 분양가상한제 미적용
전용 84-A형
거실
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 39㎡ 기준 약 5.7억
전용 49㎡ 기준 약 7.2억~7.9억
전용 59㎡ 기준 약 10억~11억
전용 74㎡ 기준 약 13억
전용 84㎡ 기준 약 15억
→ 전용 39~59까지는 고층이 있지만, 전용 74~84는 5층 이하의 저층만 나왔습니다. 고층은 모두 조합원에게 돌아갔네요.
→ 발코니 확장 및 유상옵션비는 별도. 국평기준 발코니 확장비는 약 1600만원입니다.
- 계약금(10%) 1차 계약시, 2차 ’25년 11월
- 중도금(60%) ’26년 5월~’28년 11월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주지정기간
자금 조달 계획
6.27 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 84타입 15억 기준으로 세워볼게요.
1. 우선 계약금 1억 5천만원 현금으로 필요해요.
2. 중도금+잔금을 입주 시 주담대로 돌려도, 주담대 한도가 6억이에요.
3. 그럼 주담대를 제외하고 7억 5천만원이 추가 필요하니, 당첨 시 계약금까지 현금 총 9억이 있어야 합니다.
4. 그리고 6억을 풀로 받으려면 DSR 40%을 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉 약 9600만원 이상이어야 받을 수 있고, 원리금 상환액은 월 320만원이 됩니다.
→ 철산역자이는 거주의무기간이 없어 바로 갭투자해도 되지만, 이럴 경우 보증금을 현금으로만 내는 세입자를 찾아야 해요.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 물량이 가장 많은 신혼부부(144세대)만 담아볼게요.
[신혼부부]
- 9/19 기준으로 경기도 광명시에 거주하거나 수도권(경기도 및 서울, 인천)에 거주하는 무주택세대구성원
- 혼인기간 7년 이내 신혼부부
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 광명시에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 9월 29일
- 일반 1순위 접수: 9월 30일
- 당첨자 발표: 10월 15일
- 계약 체결: 10월 27일~29일
- 입주 예정일: 2029년 5월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
공고가 나오기 전부터 떠들썩했던 곳입니다. 그만큼 핫한 광명뉴타운이고, 이름부터 철산역이 들어가는 만큼 초역세권이기 때문이에요. 그렇지만 대출규제를 직격탄으로 맞아 필요한 현금이 꽤 많습니다. 부담을 지고 갈 만큼 가치가 있는 곳일까요?
입지 → 파란색 부분이 광명뉴타운입니다. 경기도 광명시 광명동 일대에 추진되는 뉴타운 재개발 사업인데요. 7호선 광명사거리역을 중심으로 북쪽으로 1~5구역, 남쪽으로 9~16구역으로 나누어져요. 철산역에서 가장 가까운 12구역이 바로 ‘철산역자이’입니다.
광명뉴타운에서 입지가 가장 우수한 곳으로 11, 12구역이 꼽혀요. 초역세권이기 때문이죠. 철산역자이 바로 옆 11구역은 아직 분양 전인데, 평탄한 입지와 4천 세대 넘는 대단지로 아마 철산역자이를 누르고 대장이 될 것 같습니다.
그리고 철산역자이는 뒷 단지로 갈수록 심한 언덕에 위치합니다. 엘리베이터 설치 등으로 평탄화 작업을 한다고 하지만 언덕은 언덕이죠.
철산역 앞에 경기광명 경찰서, 광명세무서, 국민건강보험공단, 수원지방법원 등 관공서가 도보거리에 있어요. 철산로데오거리도 있어 상권이 발달해 있지만 술집, 유흥가 등의 분위기가 부담스러울 수도 있습니다.
교통 → 이름에 철산역을 붙인만큼 철산역 초역세권입니다. 도보 3분 거리죠. 7호선을 타면 강남까지 30분 컷. 철산역에서 1정거장가면 서울 ‘가산디지털단지역’이 나와요. 즉 지역은 경기도 광명이지만 지역번호 02를 쓰는 준서울입니다. 광명뉴타운 가장 북쪽을 기준으로 자차 15분이면 목동 학원가도 누릴 수 있어요.
그런데 광명뉴타운에서의 출퇴근길은 ‘지옥의 다리’로 불릴 만큼 교통체증이 심합니다. 광명에서 서울로 넘어오기 위해 철산교, 고척교, 광명교, 사성교 등을 타는데 걸으면 10분 거리를 버스타고 30분 걸린다고 할 정도예요.
7호선 또한 출퇴근 시간대의 혼잡도가 150%에 육박할 만큼 지옥철인 상황. 그런데 앞으로 광명뉴타운에 공급량이 더 차고 넘칠테니 입주가 완료되면 그만큼 출퇴근하는 사람들은 더 많아지겠죠. 실거주 시 이런 점을 감안해야 합니다.
학교 → 단지 바로 옆에 광덕초등학교가 있어 길 건너지 않고 자녀를 학교에 보낼 수 있어요. 초품아죠. 광명 중/고등학교도 도보권입니다. 철산역 주변으로 학원가도 형성되어 있어요.
가격 → 철산역자이 국평이 15억대로 나왔는데요, 이미 다들 예견하고 있었어요. 철산역에서 10분 이상 걸리는 철산역 롯데캐슬&sk뷰가 이미 호가 15억으로 나와 있거든요. 이보다 더 역세권이며 신규 아파트이니 적어도 비슷하게 나올거란 예상이었죠. 그러니 안전마진은 없습니다.
결론적으로, 광명뉴타운은 천지개벽한(할) 곳으로 그 중에서도 대장 단지로 꼽히는 곳이 철산역자이(그리고 11구역)입니다. 초역세권, 초품아에 대단지란 메리트가 큽니다. 그러나 단점도 존재해요. 이 구역에 앞으로 쏟아질 물량이 꽤 많아서 공급 압박으로 가격이 눌릴 거예요. 시세차익을 기대하긴 힘들단 의미죠. 네이버에서 철산역자이의 입주권(조합원이 던진 매물)이 좀 더 저렴하게 판매되고 있으니 이를 눈여겨봐도 좋을 것 같습니다.
분명 앞으로의 미래가치는 계속 높아질 곳이지만 국평 기준으로 9억원의 현금이 필요한 물건입니다. 참고로 잠실 르엘은 현금 12억이 필요했지만 안전마진이 10억 이상이었죠. 철산역자이는 당장 필요한 현금은 많지만 당장의 시세차익은 없어요.
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미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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