"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 4개는 '우선 넣고보는' 단계입니다.
[장점]
- 이수역 초역세권에 대단지
[단점]
- 안전마진 없어요
영상으로 미리보기
본 청약은 서울 및 수도권 거주자가 신청할 수 있으나 경쟁 시 서울 거주자가 우선입니다. 서울 인기 단지이기 때문에 아무래도 서울 거주자에서 끝날 것 같습니다.
1인이 동일주택에 특별공급과 일반공급 각 1건씩 중복청약이 가능하니 부부라면 누릴 수 있는 모든 티켓을 활용해야겠죠?!
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울특별시 동작구 사당동 155-4번지
- 세대수: 총 931세대(25층짜리 11개동)
- 일반 공급: 170세대(이 중 특공물량 94세대)
– 기관추천 17세대
– 다자녀가구 6세대
– 신혼부부 46세대
– 노부모부양 6세대
-생애최초 19세대
- 물량타입: 전용 44/49/59/74/84㎡
- 전매제한: 1년
- 거주의무 및 재당첨제한 없음
- 분양가상한제 미적용
- 입주예정일: ’28년 4월
전용 84 C타입
거실
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 44㎡ 기준 약 10억~11억
전용 49㎡ 기준 약 11억~13억
전용 59㎡ 기준 약 16억~17억
전용 74㎡ 기준 약 18억~19억
전용 84㎡ 기준 약 21억~22억
→ 발코니 확장비 모두 포함가
- 계약금(10%) 1차 계약시, 2차 ’25년 11월
- 중도금(60%) ’26년 2월~’27년 9월 4회 분납(이자 후불제)
- 잔금(30%) 입주시
자금 조달 계획
84타입 22.7억 기준으로 세워볼게요.
1. 우선 1차 계약금 1억 1천만원은 계약시에, 2차 계약금 1억 1천만원은 11월까지 현금으로 준비해야 해요.
2. 중도금(13.2억)+잔금(6.6억)을 입주 시 주담대로 돌려도, 주담대 한도가 6억이에요.
3. 즉 주담대 6억을 제외하고 13.8억이 더 필요하니, 계약금까지 합해 필요한 현금은 총 16.7억입니다.(중도금 이자 및 세금 제외)
4. 그리고 6억을 풀로 받으려면 DSR 40%을 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉 약 9700만원 이상이어야 받을 수 있고, 원리금 상환액은 월 320만원이 넘어야 해요.
→ 이렇게 주담대를 받는다면 6개월 내 실거주해야 합니다. 단, 해당 주택은 거주의무가 없기 때문에 갭투자가 가능한데요, 이럴 경우 보증금을 현금으로만 내는 세입자를 찾아야 해요.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 물량 가장 많이 배정된 신혼부부만 담아볼게요!
[신혼부부-46세대]
- 10/2 기준으로 서울(1순위) 및 인천, 경기도에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
→ 당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요. 즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 서울에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
[일반공급-1순위]
본 청약은 가점제(40%), 추첨제(60%)로 구성되어 가점이 높지 않아도 추첨제로 기회를 얻을 수 있습니다. 그리고 1주택자도 1순위에 신청할 수 있는데요, 단 추첨제에서 경쟁 발생 시 무주택세대구성원이 우선입니다.
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 10월 14일
- 일반 1순위 접수: 10월 15일
- 당첨자 발표: 10월 22일
- 계약 체결: 11월 2일~4일
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
이미 시작 전부터 핫한 물건입니다. 동작구라 규제지역을 피했지만 사당동이라 강남 생활권입니다. 초역세권에 대단지고요. 사돈의 팔촌에도 권하지 않는다는 지역주택조합으로 성공한 케이스예요. 지주택 조합원 물량이 많이 배정되어 대단지임에도 불구하고 일반분양으로 나온 건 170세대 뿐입니다. 이것 또한 경쟁이 어마어마할 것으로 보이네요.
입지 → 지도 상 가운데 노란색 표기된 곳이 힐스테이트 이수역센트럴입니다. 부지가 꽤 크죠? 이수역에서 아파트까지 가는 골목은 상가 등이 즐비하여 아직 정비되지 않은 모습이에요. 삼일초등학교까지 가야 래미안이수역 로이파크, 이수역 리가 등 아파트 거리가 나옵니다. 즉, 힐스테이트 이수역센트럴이 완성되면 이 일대의 어수선한 분위기가 어느정도 정돈될 것 같아요.
이수역 맞은편으로 방배동-방배카페골목, 방배동 학원가로 이어져요. 이외 국립중앙도서관, 예술의전당 등이 가깝고, 성모병원, 중대병원 등 의료 접근성도 탁월해요.
교통 → 4/7호선 이수역 초역세권입니다. 이수역10번 출구로 나와 골목으로 들어가면 아파트 공사현장이 바로 보이는데요, 역에서 가장 가까운 쪽에 주출입구가 난다면 도보로 3분도 안 걸립니다. 만약 삼일초까지 단지 끝까지 간다면 도보 8분이에요.
4호선타고 동작역에서 9호선 급행타면 여의도까지 20분컷, 7호선타고 고터까지 5분컷이네요. 서울 중심지로서의 입지가치가 높아요.
학교 → 남성초등학교 or 삼일초등학교를 배정받게 돼요. 남성초는 언덕이 꽤 되고 삼일초는 이수역리가 옆에 붙어있는 초품아라, 삼일초 선호도가 높을 것 같습니다. 남성중, 경문고, 서문여고가 1km 내 위치해 있어요.
가격 → 이수역에서 단지 끝까지 따라가면 래미안이수역 로이파크(’18년 입주)가 나와요. 국평 호가가 21억에 나와 있어요. 같은 동작구지만 구반포역에 가까운 이수스위첸포레힐즈(’22년 입주) 역시 국평 21억입니다. 방배동은 강남권으로 넘어가니 비교하지 않을게요. 같은 동작구 내에서 힐스테이트 이수역센트럴(국평 22억)의 시세차익은 없는데요. 신축 프리미엄과 초역세권 장점을 극대화하면 향후 안전마진은 1억 미만으로 발생할 것 같습니다.
결론적으로, 만약 동일한 현금이 있고 가점이 높다면 10-11월 분양 예정인 반포래미안 트리니원과 아크로드서초에 넣기를 추천합니다. 단, 두 곳은 규제지역입니다. 반면 힐스테이트 이수역센트럴은 전매제한 1년만 지키면 되니 규제가 덜하고 전용 44, 49 물량이 많아 1인가구가 도전하기에 괜찮은 물건입니다.
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 실거주·투자 모두 강력 추천
– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
