최근 부동산 시장의 뜨거운 감자가 다주택자 양도세 중과 유예 조치인데요, 다주택자 양도소득세 중과 종료가 다가오면서 소유주들의 셈법이 긴박해지고 있습니다. 양도차익의 80% 이상을 세금으로 내야 하는 절벽 끝 상황에서 매물은 자취를 감췄고, 시장은 오히려 가격이 오르는 역설적 현상을 보이고 있습니다. 징벌적 과세가 불러온 공급 쇼크와 그 틈새를 파고드는 자산가들의 새로운 탈출 전략을 집중 조망합니다.
팔수록 가난해지는 82.5% 세율의 덫
현행 제도하에서 조정대상지역 다주택자가 마주한 세율은 그야말로 징벌적 수준입니다. 기본세율에 최대 30%포인트가 더해지는 다주택자 양도세 중과 구조는 지방소득세까지 포함할 경우 실효세율 82.5%라는 기염을 토합니다. 이는 10억 원의 시세 차익을 남겨도 손에 쥐는 것은 2억 원 남짓이라는 의미로, 사실상 매도를 금지하는 강력한 압박으로 작용합니다.
한국은행(2026.1)의 금융안정 보고서에 따르면 이러한 고율의 세금 체계는 자산 동결 효과를 유발하여 시장의 유동성을 심각하게 저해하고 있습니다. 서울 핵심지 아파트 소유주가 3주택자일 경우 세 부담이 중과 미적용 시보다 무려 5억 원 이상 늘어나는 것으로 나타났습니다. 결국 퇴로가 막힌 소유주들은 매물을 거둬들이며 장기전에 돌입하고 있습니다.
아래는 다주택자 양도세 중과 여파로 인한 지역별 매물 변동 현황입니다.
[표1: 2026년 다주택자 양도소득세 중과 세율 현황]
| 구분 | 일반 지역 (기본세율) | 조정대상지역 (2주택) | 조정대상지역 (3주택 이상) |
| 양도소득세율 | 6% ~ 45% | 기본 + 20%p | 기본 + 30%p |
| 지방소득세 | 세율의 10% 별도 | 세율의 10% 별도 | 세율의 10% 별도 |
| 최종 실효세율 | 최대 49.5% | 최대 71.5% | 최대 82.5% |
매매 대신 증여, 강남권 쏠림 현상의 가속화
세금 장벽에 가로막힌 다주택자들이 선택한 첫 번째 우회로는 증여입니다. 매각을 통해 세금을 납부하느니 자녀에게 자산을 미리 물려주어 미래 가치를 보존하겠다는 계산입니다. 실제로 대법원 등기정보광장의 최근 데이터(2025.12)를 보면 서울 내 증여 건수는 전월 대비 47% 폭증했으며, 이 중 상당수가 강남 3구에 집중되어 자산 양극화를 더욱 심화시키고 있습니다.
두 번째 전략은 지방 매물을 정리하고 서울의 가장 확실한 한 채로 갈아타는 이른바 똘똘한 한 채 전략입니다. 다주택자 규제가 강해질수록 비핵심 지역의 공급은 늘어나는 반면 서울 상급지는 오히려 수요가 몰리며 가격이 지지되는 현상이 뚜렷해집니다. 이러한 움직임은 정부의 의도와 달리 서울과 지방 사이의 부동산 격차를 회복 불가능한 수준으로 벌려놓고 있습니다.
세 부담 전가의 화살, 임대료 상승으로 이어지는 조세 귀착
과도한 다주택자 양도세 중과 체계는 단순히 자산 동결에 그치지 않고 임대료 상승이라는 실질적인 주거비용 증가로 이어지고 있습니다. 경제학적 관점에서 볼 때 공급자에게 가해진 세금은 임차인에게 전가되는 조세 귀착 현상을 발생시키기 때문입니다. 다주택자들이 보유세와 양도세 부담을 만회하기 위해 전세를 월세로 전환하거나 신규 계약 시 임대료를 대폭 인상하면서 무주택 서민들의 가처분 소득은 줄어들고 있습니다.
특히 서울 주요 도심의 신축 아파트를 중심으로 이러한 경향은 더욱 뚜렷하게 나타납니다. 한국부동산원의 임대차 시장 동향 보고서에 따르면 최근 서울의 월세 지수는 역대 최고치를 경신 중이며, 이는 다주택자 규제가 강화될수록 임대 공급이 위축되고 그 비용이 세입자에게 전가되고 있음을 명확히 보여줍니다. 결국 자산가들을 겨냥한 규제가 결과적으로 서민들의 주거 사다리를 걷어차는 모순적 상황을 낳고 있는 것입니다.
다주택자 양도세 중과가 만든 전세 시장의 불길
규제의 화살은 엉뚱하게도 지방의 임차인들을 향하고 있습니다. 다주택자들이 세금 부담을 이기지 못하고 지방 주택을 처분하면서 민간 임대차 시장의 한 축이 무너졌기 때문입니다. 특히 전세 매물 부족은 지방 거점 도시를 중심으로 심각한 사회적 문제로 비화하고 있습니다.
[표2: 규제 강화 이후 주요 지역 전세 수급 및 가격 지수 변화]
| 지역 | 전세 매물 증감률 | 전세가격지수 변동 | 비고 |
| 울산 남구 | -88.0% | +4.2% | 공급 쇼크 가시화 |
| 세종시 | -76.7% | +3.8% | 전세 물량 품귀 |
| 대전 서구 | -74.2% | +3.5% | 임대인 시장 이탈 |
| 서울 강남구 | -12.4% | +1.2% | 증여 전환 비중 높음 |
출처: 한국부동산원 및 국토교통부 실거래가 시스템(2025.12 기준)
데이터가 증명하듯 울산과 세종 등지의 전세 매물은 1년 사이 70% 이상 급감했습니다. 이는 다주택자를 압박해 매물을 끌어내려 했던 정책이 오히려 서민들의 주거비 상승을 부추기는 부메랑이 되어 돌아왔음을 시사합니다. 공급이 끊긴 전세 시장은 매매가격을 다시 밀어 올리는 악순환의 고리에 진입했습니다.
고령층 주거 불안과 정책 불확실성의 한계
강화된 세제는 소득이 없는 고령 은퇴자들에게도 가혹한 잣대가 되고 있습니다. 국가데이터처 조사에 따르면 서울 아파트 소유자의 상당수가 60대 이상이며, 이들은 투기 세력과는 무관하게 오랜 기간 한 집에 거주해 온 실소유자들입니다. 하지만 보유세와 양도세가 동시에 인상되면서 이들은 집을 팔지도, 보유하지도 못하는 진퇴양난에 빠져 주거지 이탈 위기를 호소하고 있습니다.
유예 기간 종료를 앞두고 정부의 입장 발표가 늦어질수록 시장은 냉각되고 거래 절벽은 심화될 수밖에 없습니다.
Q1: 2026년에도 양도세 중과 유예가 연장될 가능성이 있나요?
A: 현재 시장 상황과 매물 잠김 현상을 고려할 때 추가 유예나 정책 변화 가능성이 거론되지만, 확정된 발표 전까지는 최고 82.5% 세율 리스크에 대비해야 합니다.
Q2: 중과세를 피하기 위한 가장 현실적인 대안은 무엇인가요?
A: 보유 주택 중 가치가 낮은 주택을 먼저 매도하거나, 증여세율과 비교하여 자녀에게 증여하는 방식이 많이 활용됩니다. 하지만 취득세와 보유세를 합산한 시뮬레이션이 반드시 선행되어야 합니다.
[두부생각]
부동산 시장에서 세금은 시장의 흐름을 조절하는 수단이 되어야지, 시장 자체를 멈추게 하는 족쇄가 되어서는 안 됩니다. 현재의 다주택자 양도세 중과 체제는 과도한 세율로 인해 매물 잠김을 초래하고, 이는 결국 공급 부족에 따른 가격 상승이라는 역효과를 낳고 있습니다. 징벌적 과세보다는 거래를 활성화할 수 있는 정교한 세제 설계가 이루어질 때 비로소 서민 주거 안정과 시장 정상화라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것입니다.
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