"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 5개는 만점입니다.
[장점]
- 강남 한복판
- 분상제로 착하게(?) 나온 분양가
- 안전마진 20억
[단점]
- 물량이 적고 전용59로 한정
- 현금 14억 이상 필요
드디어 나왔네요. 아크로 드 서초는 작년부터 두부가 소개했던 곳인데 3월 마지막 주에 청약 들어갑니다. 신청일은 다르지만 신풍역의 ‘더샵 신길센트럴'[클릭]과 당첨일이 같기 때문에 2곳 중 하나만 신청해야 합니다. 물론 입지적인 면에서 서초가 비교불가 압도적이지만 분양가 등이 워낙 괜찮게 나와서 경쟁률이 어마어마할 겁니다. 그걸 피하려면 더샵 신길센트럴이 답이 될 수도 있습니다.
📋 아크로 드 서초 청약 한 눈에 보기
‘아크로 드 서초’는 강남권에서도 상징성이 높은 서초동 핵심 입지에 위치한 재건축 단지입니다.
- 공급 위치: 서울특별시 서초구 서초동 1333번지 일원
- 공급 규모: 아파트 지하 4층 ~ 지상 39층, 16개동, 총 1,161세대 중 일반분양 56세대
- 공급 주택형: 일반분양 물량은 전용면적 59㎡ 단일 평형으로 구성 (59, 59A, 59C 타입)
- 입주 예정 시기: 2029년 2월
> 아크로 드 서초는 서울 서초구에 위치하여 강력한 부동산 규제가 적용됩니다.
- 규제 지역: 투기과열지구 및 청약과열지역
- 분양가 상한제: 적용 (민간택지 분양가상한제 적용 주택) -> 그래서 주변 시세 대비 분양가 (매우)저렴
- 재당첨 제한: 당첨자 발표일로부터 10년
- 전매 제한: 당첨자 발표일로부터 3년 (단, 그 전이라도 소유권 이전 등기를 완료하면 전매 가능)
- 거주 의무: 2년
> 총 1,161세대의 대단지임에도 조합원 분양분이 1,098세대에 달합니다. 즉 일반분양 물량은 단 56세대(특별공급 26, 일반공급 30)에 불과하니 박 터지게 싸울 준비 하셔야 합니다.
> 투기과열지구 및 청약과열지역으로 지정되어 민간택지 분양가상한제가 적용됩니다. 이는 시세 대비 낮은 분양가를 의미하나, 동시에 전매제한과 거주의무라는 강력한 법적 제약이 수반됨을 시사합니다.
물량은 어떻게 나왔나?
| 주택형 (타입) | 총 공급 세대수 | 특별공급 | 일반공급 | 가점제 물량(일반공급) | 추첨제 물량(일반공급) |
|---|---|---|---|---|---|
| 59 (1단지) | 2 | 0 | 2 | 1 | 1 |
| 59A (2단지) | 47 | 21 | 26 | 10 | 16 |
| 59C (1단지) | 7 | 5 | 2 | 1 | 1 |
| 합계 | 56 | 26 | 30 | 12 | 18 |
> 추첨제 물량(18세대) 중 75%는 무주택세대구성원에게 우선 공급하며, 나머지 25%는 무주택세대구성원과 1주택 소유자(기존주택 처분 조건)에게 공급됩니다. 이럴 경우 무주택에서 끝날 것 같은 느낌도 듭니다.
> 일반분양 물량은 최저 1층에서 최고 7층 사이에 집중되어 있습니다. 수분양자는 고층 프리미엄보다는 서초구 신축 대단지 입성에 만족해야 합니다.
전용59 확장형
💸 청약 분양가 & 자금 조달 시뮬레이션
- 59 타입 (1단지, 2세대): 17억 7,255만 원 ~ 17억 9,415만 원 (1~2층 한정)
- 59A 타입 (2단지, 47세대): 17억 6,212만 원 ~ 18억 6,490만 원 (1~7층 분포)
- 59C 타입 (1단지, 7세대): 17억 4,797만 원 ~ 17억 9,340만 원 (1~3층 한정)
> 발코니 확장비 별도이며 약 1200만원을 추가해야 합니다.
| 단계 | 비중 | 납부 예정일 | 전략적 유의사항 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 20% | 계약 시 | 약 3.5억~3.7억 원의 현금 즉시 필요 |
| 중도금(1~4회) | 40% | ‘26.08 ~ ‘27.11 | 중도금 대출 |
| 중도금(5~6회) | 20% | ‘28.04 / ‘28.09 | 자납 |
| 잔금 | 20% | ‘29.02 (입주 시) | 주택담보대출 전환 및 거주의무 준수 |
> 계약금 비중을 높여 초기 부담이 클 수 있습니다. 투기지역이므로 중도금 대출은 40%만 나오고 나머지 20%는 현금으로 준비해야 합니다.
자금 계획
서울은 전 지역 투기지역이니 ltv40%, 6억 한도이며 시세에 따라 대출에 차등을 둡니다. 전용59가 17~18억대이니 4억 한도입니다. 하지만 주담대는 입주 시점의 시세로 보니 분명 25억 초과로 2억까지 떨어질 것 같은데요, 입주는 2029년이니 우선 18억 기준, 대출 4억 한도로 계산해 볼게요.
- 계약금 20%인 3.6억은 현금으로 있어야 합니다.
- 중도금 대출은 40%만 나옵니다. 나머지 20%인 3.6억은 현금으로 준비해야 해요.
- 입주 시 중도금 대출(40%)과 잔금을 주담대로 돌릴 수 있어요. 그럼 총 10.8억이 필요한데 주담대는 4억까지 나오니 6.8억도 추가 현금으로 있어야 해요.
- 즉 당첨 시 필요한 총 현금은 14억입니다.
아크로 더 서초, 누가 넣을 수 있을까?
기본 자격 요건을 먼저 보면,공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 경기도 및 인천광역시 지역에 거주해야 합니다. 동일 순위 내 경쟁 시 서울특별시 2년 이상 계속 거주자가 우선하기 때문에 이번 물건은 서울에서 끝날 것 같네요.
일반공급 1순위 자격 요건으로 보면, 아크로 더 서초는 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되므로 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 청약통장은 가입 후 24개월이 경과하고 지역별·면적별 예치금액 이상을 납입한 분이어야 합니다. 아래 지역은 신청자가 현재 살고있는 지역 기준입니다.
| 주택형 (전용면적) | 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300만원 | 250만원 | 200만원 |
| 102㎡ 이하 | 600만원 | 400만원 | 300만원 |
- 반드시 무주택 또는 1주택을 소유한 세대주여야 하며, 외국인은 세대주로 인정되지 않아 규제지역 1순위 청약이 제한됩니다.
- 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 분은 1순위 청약이 불가하며 2순위로 신청해야 합니다.
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속한 분은 1순위 청약이 불가합니다.
특별공급 별 자격 요건으로 보면, 다음과 같아요.
| 유형 | 배정 세대수 | 핵심 자격 및 요건 | 선정 방식 | 청약 꿀팁 및 주의사항 |
|---|---|---|---|---|
| 기관추천 | 5 | 무주택세대구성원 통장 6개월(예치금 충족) | 추천기관 우선순위 | [통장 면제] 장애인, 국가유공자, 철거주택 소유자는 청약통장 없이 신청 가능 |
| 다자녀가구 | 5 | 무주택세대구성원 미성년 자녀 2명 이상 | 지역 → 배점 → 자녀수 → 연령 | [출산 특례] ‘24.6.19. 이후 출생아가 있다면 과거 당첨 이력이 있어도 신청 가능 |
| 신혼부부 | 10 | 무주택세대구성원 혼인 7년 이내 소득/자산 기준 충족 | 소득 → 순위 → 지역 → 자녀수 | [혼인 특례] 배우자의 혼인 전 당첨 이력을 배제하며, 신생아 자녀가 있다면 유주택자도 처분 조건 청약 가능 |
| 노부모부양 | 1 | 무주택세대주 65세 이상 직계존속 3년 이상 계속 부양 | 지역 → 가점 → 통장 기간 | [세대주 필수] 반드시 1순위 세대주만 신청 가능하며, 피부양 노부모와 그 배우자도 무주택이어야 함 |
| 생애최초 | 5 | 무주택세대주 생애 첫 주택 구입 소득/자산 기준 충족 | 소득 → 지역 → 추첨 | [5년 소득세] 과거 5년 이상 소득세 납부 이력 필수, 1인 가구는 추첨제로만 신청 가능 |
> 부부라면 총 3발의 총을 쏠 수 있습니다.
남편(세대주인 경우): 특별공급 1건 + 일반공급 1순위 1건
아내(세대원): 특별공급 1건
청약 일정
- 특별공급: 2026.03.31.
- 일반공급 1순위: 2026.04.01.
- 당첨자 발표: 04.09.
아크로 드 서초, 청약 가치가 있을까?
여기는 더 이상 입지 설명할 필요가 없는 곳입니다. 시드머니가 있느냐 없느냐만 따지면 됩니다. 1천여세대가 넘는 대단지이지만 나온 물량은 56세대 불과합니다. 평형도 전용59부터 170까지 다양하게 포진해 있지만 이번 청약에 나온 건 전용59뿐입니다. 14억 정도의 현금이 필요하지만 대한민국에서 56세대는 충분히 나올 것 같습니다. 경쟁률 피 터지는 이유죠.
입지 설명 대신 아크로 드 서초의 커뮤니티를 살펴볼게요. 주변 단지 대비 경쟁력은 커뮤니티 퀄리티에서 생길 수도 있습니다.
가격: 아무리 분상제로 나왔다 해도 강남입니다. 더샵 신길센트럴시티와 굳이 비교한다면 전용59가 4억 정도 더 비쌉니다. 하지만 4억이 더 있다면 무조건 강남을 픽 해야 하는 이유, 안전마진에서 엄청난 차이가 납니다. 이곳 주변을 둘러볼게요.
아크로 드 서초는 서초 독수리 5형제의 마지막 단지입니다. 서초 그랑자이, 래미안 리더스원, 래미안 서초에스티지S, 래미안 서초 에스티지에 이은 마지막이 아크로 드 서초인거죠. 그럼 기존 4형제들의 가격을 보면 되겠습니다. 전용59 기준으로 서초그랑자이(32억), 래미안리더스원(31억)로 나오네요. 아크로 드 서초는 17억대입니다. 입주가 2029년이니 신축 프리미엄 10년 정도 붙으면, 향후 안전마진 20억 정도 봅니다.
작년 강남 역삼센트럴자이 전용59가 20억대에 나왔습니다. 평균 가점이 73.5점 나왔고 경쟁률 219.51 : 1을 기록했죠. 내 점수로 아크로 드 서초 당첨 확률을 예측해 볼 수 있으니 아래 클릭해 주세요!
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