대출 연장 거부된 서울 아파트 7500가구 터진다, 현금 부자들만 웃는 역대급 줍줍 장세 올까

최근 정부의 아파트 대출 규제가 강화되면서 부동산 시장의 지형도가 완전히 바뀌고 있다. 정부가 다주택자와 법인의 숨통을 조이는 전방위적 대출 규제와 세무 조사를 예고하면서 시장에는 팽팽한 긴장감이 흐르고 있는 것. 누군가는 피눈물을 흘리며 매물을 던지겠지만 준비된 자들에게는 일생일대의 기회가 오고 있다. 이번 규제의 핵심은 단순히 못 사게 하는 것이 아니라, 가진 것을 강제로 뱉어내게 만드는 데 있다.

당연했던 대출 연장의 실종

요즘 서울에서 집을 여러 채 가진 사람들 사이에서는 은행 전화 받기가 무섭다는 말이 나온다. 정부가 수도권과 규제지역에서 집을 두 채 이상 가진 사람들에게 대출 만기 연장을 안 해주기로 했기 때문이다. 예전 같으면 이자만 제때 내면 집을 팔지 않고도 수십 년씩 보유할 수 있었지만, 이제는 은행에서 만기니까 원금을 다 가져오라고 통보한다.

갑자기 수억 원을 구할 방법이 없는 사람들은 결국 눈물을 머금고 시장에 집을 내놓아야 한다. 특히 강남이나 마포 같은 인기 지역에서도 이런 매물들이 하나둘씩 보이기 시작했다. 규제의 구멍을 찾아 이리저리 피해 다니던 투자자들도 이번만큼은 퇴로가 막힌 모양새다. 빌린 돈으로 쌓아 올린 자산의 성벽이 대출 중단이라는 파도에 허무하게 무너지고 있는 셈이다.

서울과 경기에 쏟아질 7500가구, 숫자가 말해주는 기회

단순히 분위기가 안 좋은 게 아니라 실제 데이터가 위기를 증명하고 있다. 올해 안에 대출 만기가 돌아와서 벼랑 끝에 서게 될 다주택자가 전국에 1만 2000가구 정도 된다. 이 중에서 서울과 경기에 몰려 있는 물량만 7500가구다. 이 사람들은 당장 돈을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가거나 헐값에 팔아야 하는 상황에 처해 있다.

법인들도 상황은 마찬가지다. 회사 이름을 빌려 비싼 아파트를 사두었던 곳들도 이제는 세금 폭탄을 맞게 생겼다. 전국적으로 법인이 가진 고가 주택이 2600채가 넘는데, 이 집들의 평균 가격이 20억 원을 웃돈다. 기업 입장에서는 일과 상관없는 아파트를 들고 있다가 세금으로 다 뺏기느니 차라리 지금이라도 파는 게 이득이라고 판단하고 있다. 시장에 우량한 매물이 대거 쏟아질 수밖에 없는 구조가 만들어진 것이다.

부자들의 비밀 통로였던 법인, 이제는 세금 먹는 하마

그동안 돈 좀 있다는 사람들은 법인을 세워서 주택을 사는 방식을 선호했다. 개인보다 대출도 많이 나오고 세금도 아낄 수 있었기 때문. 하지만 정부는 이 비밀 통로를 완전히 봉쇄했다. 이제 법인이 업무와 상관없는 집이나 땅을 들고 있으면 최고 3%의 종합부동산세를 내야 한다. 여기에 집을 팔 때 남는 이익에 대해서도 일반적인 세금 외에 10%를 더 떼어간다.

이것은 기업 자금을 부동산 투기에 쓰지 말고 공장을 짓거나 연구를 하는 데 쓰라는 정부의 강력한 경고다. 특히 회사 돈으로 회장님 식구들이 살 아파트를 사는 행위는 이제 국세청의 정밀 타격 대상이 된다. 세금 무서운 줄 모르고 몸집을 불렸던 법인 부동산들이 이제는 시장의 찬밥 신세가 되어 헐값에 나오고 있다. 자산가들의 생존 전략이 이제는 공격이 아니라 탈출로 바뀐 것이다.

영끌 대신 줍줍? 지금 당장 준비해야 할 것

지금 같은 상황은 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게는 오히려 호재다. 무리하게 대출을 받아서 비싸게 사는 영끌의 시대는 갔다. 이제는 다주택자들이 던지는 알짜 매물을 골라 잡는 줍줍의 시대가 왔다. 서울이나 경기도에서 대출 압박 때문에 나오는 급매물은 평소보다 훨씬 싼 가격에 잡을 수 있다.

하지만 주의할 점이 있다. 집주인이 돈이 없어서 내놓는 집인 만큼, 나중에 전세금을 돌려받지 못하는 역전세 상황이 올 수도 있다. 따라서 집을 사기 전에 등기부등본을 꼼꼼히 보고 은행 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 집주인이 세금을 밀리지는 않았는지 확인하는 것이 필수다. 또한 실거주 의무 없는 재개발 지역이나 규제가 덜한 곳을 미리 공부해서 남들이 공포에 질려 있을 때 과감하게 움직일 수 있는 안목을 길러야 한다. 현금 흐름을 최대한 확보하면서 기회를 기다리는 자가 최후의 승자가 된다.

부동산 불패 신화의 균열

부동산은 무조건 오른다는 믿음이 흔들리고 있다. 정부의 대출 규제와 세금 압박은 일시적인 현상이 아니라 부동산 시장의 체질을 바꾸려는 장기적인 흐름이다. 앞으로는 빚을 내서 집을 사고 가격이 오르기만을 기다리는 방식은 더 이상 통하지 않는다. 당분간 집값은 아래로 향하거나 제자리에 머물 가능성이 크다.

결국 앞으로의 시장은 진짜 돈을 가진 사람들 위주로 돌아갈 것이다. 억지로 버티던 매물들이 정리되고 나면 시장은 더욱 건강해질 수 있다. 하지만 그 과정에서 누군가는 큰 손해를 보고 누군가는 자산을 몇 배로 불릴 것이다. 지금은 화려한 광고나 소문에 휘둘릴 때가 아니다. 정확한 수치를 바탕으로 냉정하게 시장을 바라보며, 남들이 내놓는 보석 같은 매물을 가려내는 공부를 시작해야 할 때다.

[표: 다주택자 및 법인 부동산 규제 현황 비교]

두부생각

부동산은 결국 돈의 흐름이다. 정부가 대출의 만기 연장이라는 핵심 고리를 끊었다는 것은 시장에 풀린 유동성을 강제로 회수하겠다는 강력한 신호다. 누군가에게는 자산이 짐이 되어 떨어져 나가는 고통의 시간이겠지만, 준비된 이들에게는 시장의 거품이 빠진 진짜 가치를 소유할 수 있는 절호의 타이밍이다. 지금은 조급함을 버리고 다주택자들이 던지는 패를 조용히 관찰하며 내실을 다져야 할 때다.

[다른 기사 더보기]