"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민'하는 단계입니다.
핵심 수요 : 성남시 거주 신혼부부·예비신혼부부
예상 경쟁 강도 : 높음
핵심 변수 : 성남시 2년 이상 거주 여부·자산 기준 충족
한 줄 결론 : 분당·판교 생활권을 6억 원대에 소유할 수 있는 파격적인 기회
이 단지는 성남시 거주 신혼부부에게 '당첨이 곧 프리미엄'인 구간으로, 핵심은 ‘입지적 가치와 대출 혜택’입니다. 분양가상한제가 적용되어 전용 59㎡ 기준 약 6억 원대 후반에 공급되며, 수익공유형 모기지를 통해 연 1.3% 고정금리로 집값의 70%까지 지원받을 수 있어 초기 자금 부담이 매우 낮습니다.
e편한세상 분당 퍼스트빌리지 청약 한 눈에 보기
성남낙생지구 내 A-1블록 1,400세대 중 933세대는 신혼희망타운(공공분양)으로 공급하며 나머지 467세대는 행복주택으로 향후 공급할 예정입니다.
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 경기도 성남시 성남낙생지구 내 A-1블록 |
| 공급 규모 | 지하 4층 ~ 지상 25층, 15개동, 총 1,400세대 중 933세대 |
| 공급 구성 | 사전청약 당첨자 632세대 / 금회 공급(신규) 301세대 |
| 입주 예정일 | 2029년 2월 예정 |
| 규제 지역 | 투기과열지구 / 청약과열지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 적용 공공분양(신혼희망타운) |
| 제한 사항 | 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년, 거주의무 5년 |
청약 분양가
| 주택형 (타입) | 최저 분양가 (1층) | 최고 분양가 (5층 이상) | 발코니 확장비 (별도) |
|---|---|---|---|
| 51A | 555,310,000 | 590,760,000 | 5,213,000 |
| 55A | 598,310,000 | 636,510,000 | 5,138,000 |
| 59A | 641,430,000 | 682,380,000 | 6,620,000 |
- 계약금 10%, 중도금 20% (10%씩 2회), 잔금 70% (융자금 포함)
자금 조달 시뮬레이션
신희타는 ‘주택 공급가격이 총자산가액을 초과(기준 3억 6200만원)하는 주택의 입주자로 선정’되면 ‘수익공유형 모기지’ 대출 상품에 들어야 합니다. 한 마디로 나라에서 최저 금리로 돈을 빌려주고, 나중에 시세차익을 최대 50%까지 가져가는 상품이에요. e편한세상 분당 퍼스트빌리지는 분양가가 전부 3.6억을 넘기 때문에 의무적으로 가입해야 합니다.
대출을 최대 LTV70%(4억 한도)까지 받을 수 있는데요, 최대로 받으면 그만큼 나중에 뱉어야 할 금액이 크고 최소로 받는다면 내가 가져가는 부분이 큽니다. 즉, 초기 자본이 부족할수록 대출을 최대한 받는 방법을 택해야겠죠. 예를 들어 약 6.82억 원 물량을 LTV70%으로 받는다고 가정하면,
- 당첨 직후 (계약 시): 약 6,890만 원 필요 주택 계약금 10% (6,824만 원) + 발코니 확장 계약금 10% (약 66만 원)
- 공사 기간 중 (중도금 단계): 약 1억 3,912만 원 필요 분양가 중도금 20% (1억 3,648만 원) + 발코니 중도금 20% (약 132만 원) + 중도금 이자 (이자후불제)
- 입주 시 (잔금 및 대출 실행): 대출 약 4억 원 활용 (최대 한도 적용) 연 1.3% 고정금리 ‘수익공유형 모기지’를 통해 잔금의 상당 부분을 해결합니다.
- 최종 필요 현금: 약 2억 8,892만 원 + 옵션비
주변 시세 비교
- 동천자이(전용84 기준 12억) : 전용59 환산 시 약 8.4억
- 동천센트럴자이(전용59) : 11.9억
> e편한세상 분당 퍼스트빌리지 안전마진 약 3.2억
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누가 유리할까?
1. 세부 공급 물량 및 배정 방식 (신규 301세대 기준)
이번 청약은 가점순으로만 뽑는 것이 아니라, 가점이 낮은 분들에게도 ‘추첨제 10%’라는 실질적인 기회가 열려 있습니다.
| 주택형 (타입) | 전체 합계 | 사전청약 | 신규 공급 | 신생아(30%) | 순차제(60%) | 추첨제(10%) | 장기임대 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 51A | 413 | 159 | 115 | 35 | 69 | 11 | 139 |
| 55A | 468 | 224 | 124 | 38 | 75 | 11 | 120 |
| 55B | 254 | 86 | 48 | 15 | 29 | 4 | 120 |
| 59A | 255 | 157 | 10 | 3 | 6 | 1 | 88 |
| 59T | 10 | 6 | 4 | 2 | 2 | 0 | – |
| 총계 | 1,400 | 632 | 301 | 93 | 181 | 27 | 467 |
- 모든 단계에서 성남시 2년 이상 거주자에게 100% 우선 공급됩니다.
- 51A와 55A가 전체 물량의 80% 가량을 차지하며, 추첨제 물량도 가장 많습니다
2. 당첨 확률이 높은 그룹 (유형별 분석)
0순위: 성남시 거주 ‘가점 만점자’ (순차제 60% 공략)
- 조건: 성남시 2년 이상 거주 + 미성년 자녀 3명 이상 + 무주택 3년 이상 + 청약통장 24회 이상 납입
- 전략: 가장 물량이 많은 55A(75세대)나 51A(69세대)를 선택하면 당첨이 사실상 확실시됩니다. 희소성이 높은 59A형도 도전해 볼 만합니다.
1순위: 2세 이하 자녀를 둔 ‘신생아 가구’ (신생아 우선 30% 공략)
- 조건: 예비 신혼부부 또는 혼인 2년 이내(또는 2세 이하 자녀를 둔) 가구 중 소득 기준을 충족하는 자
- 전략: 신생아 우선공급(1단계)에서 낙첨되더라도 자동으로 2단계(순차제/추첨제)로 넘어가 세 번의 당첨 기회를 얻게 됩니다.
2순위: 가점이 낮은 ‘신혼부부 및 무자녀 가구’ (추첨제 10% 공략)
- 조건: 자녀가 없거나 무주택 기간이 짧아 가점이 낮지만, 소득 및 자산 기준을 충족하는 성남시 거주자
- 전략: 무조건 추첨 물량이 가장 많은 51A(11세대) 또는 55A(11세대)*를 노려야 합니다. 59T는 추첨 물량이 0세이므로 가점이 낮다면 절대 피해야 할 타입입니다.
3. 핵심 인사이트 및 주의사항
- 타 지역(수도권) 거주자는 성남시 신청자 내에서 미달이 발생해야만 기회가 주어집니다. 사실상 성남시 거주자들만의 리그가 될 가능성이 매우 높습니다.
- 이 단지는 분양가가 총자산가액(3.62억 원)을 초과하여 ‘수익공유형 모기지’ 가입이 의무입니다. 연 1.3% 저금리 혜택은 크지만, 향후 매각 시 시세 차익의 최대 50%를 국가와 나눠야 한다는 점을 자금 계획에 반영해야 합니다.
- 당첨 시 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년, 거주 의무 5년이 적용되므로 실거주 목적으로 접근해야 합니다.
💡 본인의 가점이 높다면 55A, 가점이 낮아 추첨을 노린다면 51A 또는 55A를 선택하는 것이 가장 유리한 전략입니다.
청약 일정
- 사전청약 당첨자 본청약: 2026.07.13. (월) ~ 07.14. (화)
- 신규 신청자(본청약) 접수: 2026.07.20. (월) ~ 07.21. (화)
- 당첨자 발표일: 2026.07.31. (금) 14:00 이후
- 계약 체결: 2026.11.07. (토) ~ 11.13. (금)
💭 e편한세상 분당 퍼스트빌리지, 청약 가치가 있을까?
성남낙생 A1블록은 2021년 사전청약을 진행했었는데요, 평균 경쟁률 2.7대 1을 기록했습니다. 당시 추정 분양가 5.1억이었는데 약 5년이 지났음에도 분양가는 1억 남짓 올랐네요. 신희타인 점을 감안해도 주변 대비 저렴합니다.
입지 및 교통: 가장 가까운 곳이 신분당선 정자역이지만 환승이 필요합니다. 지형도를 보면 산이 있어서 도달 거리는 더 멀 수 있어요. 그래도 용인고속도로 서분당IC가 인접해 있어 자차 이용 시 강남권 진입은 수월합니다. 분당 핵심지와 떨어져있어도 생활권은 공유할 수 있으며 낙생저수지와 산으로 둘러싸여 숲세권 자연을 누릴 수 있습니다.
e편한세상 분당 퍼스트빌리지만으로 1천 세대 넘는 대단지이고, 아직 4군데의 공동주택이 들어설 부지가 있네요. 즉, 입주 시기엔 허허벌판일 수 있으니 근처 인프라 부족은 감안해야 합니다.
학교: 신희타인만큼 바로 초등학교가 있는 초품아입니다.
강점 분당과 판교 인프라를 누릴 수 있으며 3억 이상의 안전마진을 확보할 수 있습니다. 리스크 성남시 2년 이상 거주자에게 유리하며 향후 나라와 수익을 공유해야 합니다. 역에서 멀다는 점이 가장 큰 단점입니다. |
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