“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐ – 두부 별 3개는 ‘진지하게 고민’하는 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 남양주시 1년 이상 거주하면서 진접2지구 신축 실거주를 원하는 무주택자 ✓ 예상 경쟁 강도 : 중간 ✓ 핵심 변수 : 남양주시 1년 이상 30% 우선, 거주의무 3년, 전매제한 3년 한 줄 결론 : 진접2지구에서 가장 끝에 자리한, 풍양역과는 상대적으로 먼 거리 |
홈두부 청약 스코어
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 안전마진 | ⭐⭐ |
| 당첨가능성 | ⭐⭐ |
| 자금부담 | ⭐⭐⭐ |
| 입지경쟁력 | ⭐⭐ |
| 미래가치 | ⭐⭐ |
주목할 포인트
① 진접2지구 공공택지 분양가상한제 단지
거의 끝물로 나온 분양단지이면서 민영주택, 대형평수 위주여서 분양가가 가장 높습니다.
② 95㎡ 일반공급 물량이 많다
4인 가족 이상이 실거주 면적을 중시한다면 95A가 핵심 타입입니다.
③ 풍양역·왕숙 인접 기대는 있지만, 현재 완성형 입지는 아냐
지금 당장 서울 출퇴근이 중요한 사람은 실제 이동시간과 대중교통 연결을 먼저 확인해야 합니다.
남양주 진접 서한이다음 청약 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 경기도 남양주시 진접2 공공주택지구 S1BL |
| 공급 규모 | 지하 2층~지상 최고 29층, 5개동, 총 512세대 중 일반분양 361세대 |
| 공급 구성 | 특별공급 156세대 / 일반공급 205세대 |
| 주택형 | 72A, 84A, 84B, 95A, 95B |
| 입주예정 | 2029년 1월 예정 |
| 규제 지역 | 비규제지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 적용 |
| 택지 유형 | 공공택지, 공공주택지구, 대규모택지개발지구 |
| 제한 사항 | 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 3년 |
청약 분양가
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 | 발코니 확장비 |
|---|---|---|---|
| 72A | 5억 3,540만 원 | 5억 8,500만 원 | 464만 7,000원 |
| 84A | 6억 570만 원 | 6억 6,190만 원 | 539만 2,000원 |
| 84B | 6억 3,560만 원 | 6억 7,370만 원 | 633만 9,000원 |
| 95A | 6억 5,280만 원 | 7억 1,330만 원 | 672만 7,000원 |
| 95B | 6억 6,080만 원 | 6억 7,430만 원 | 464만 2,000원 |
- 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%
- 중도금 대출: 총 공급대금의 60% 범위에서 중도금 이자후불제 조건으로 융자 알선 예정
자금 조달 시뮬레이션
비규제지역이므로 LTV 70%, 대출 한도 6억 원을 적용합니다. 국평 최고가 6.7억을 기준으로 계산해 볼게요.
- 당첨 직후, 계약 시 약 6700만원이 필요합니다.
- 입주 시, 중도금 대출 + 잔금 정산: 총 약 6억 4,735만 원 필요합니다. 주담대는 약 4.6억이 나오니 2.2억의 추가 현금이 필요합니다.
즉 당첨 시 필요한 총 현금은 약 2.9억입니다.
[주변 시세 비교 및 안전마진]
남양주진접에서 분양됐던 단지들 분양가를 비교해 볼게요. 가장 최근 분양했던 건 B-1블록입니다. 서한이다음 국평 분양가가 약 1억 정도 올랐네요.
- 진접2지구 B-1블록: 전용 84㎡ 약 5.2억~5.5억
- 진접2지구 A-7블록: 전용 59㎡ 약 3.8억~4.1억
- 진접2지구 A-1블록: 전용 59㎡ 약 4억~4.3억
B-1블록은 풍양역(개통예정) 초역세권에 안전마진 3억 예상했습니다. 이보다 입지가 안 좋은데 분양가 1억 더 비싼 서한이다음은 보수적으로 안전마진 1.5억 잡겠습니다.
같은 날 진행되는 청약!
누가 유리할까?
1. 특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표
일반분양 361세대 중 특별공급은 156세대, 일반공급은 205세대입니다. 특별공급 비중이 절반을 넘지는 않기 때문에, 일반공급 청약자도 충분히 볼 만한 구조입니다.
| 주택형 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 노부모 | 생애최초 | 신생아 | 특공 합계 | 일반공급 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 72A | 7 | 5 | 7 | 1 | 8 | 5 | 33 | 15 | 48 |
| 84A | 11 | 13 | 20 | 4 | 23 | 13 | 84 | 49 | 133 |
| 84B | 3 | 3 | 5 | 1 | 5 | 3 | 20 | 13 | 33 |
| 95A | 0 | 15 | 0 | 4 | 0 | 0 | 19 | 118 | 137 |
| 95B | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 | 10 |
| 합계 | 21 | 36 | 32 | 10 | 36 | 21 | 156 | 205 | 361 |
💡 84A는 특별공급 84세대로 가장 두껍고, 95A는 일반공급 118세대로 압도적입니다. 특별공급 자격자는 84A, 일반공급 중대형 수요는 95A가 핵심입니다.
2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석
전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 70%, 추첨제 30%이고, 전용 85㎡ 초과는 가점제 80%, 추첨제 20%입니다.
| 주택형 | 일반공급 총 세대수 | 가점제 | 추첨제 |
|---|---|---|---|
| 72A | 15 | 약 11 | 약 4 |
| 84A | 49 | 약 34 | 약 15 |
| 84B | 13 | 약 9 | 약 4 |
| 95A | 118 | 약 94 | 약 24 |
| 95B | 10 | 약 8 | 약 2 |
| 합계 | 205 | 약 156 | 약 49 |
💡 일반공급은 추첨 물량이 약 49세대입니다. 저가점자에게도 길은 있지만, 95㎡ 초과는 추첨 비중이 20%에 그쳐 가점 경쟁의 영향이 큽니다.
3. 당첨 확률 높은 그룹
0순위: 남양주시 1년 이상 거주 특별공급 자격자
- 기준: 남양주시 1년 이상 계속 거주, 무주택세대구성원, 신혼부부·생애최초·신생아·다자녀 등 특별공급 자격 충족
- 이유: 특별공급은 지역 단계가 먼저 작동하고, 84A 특별공급 물량이 84세대로 가장 큽니다.
1순위: 남양주시 1년 이상 거주 일반공급 고가점자
- 기준: 청약통장 12개월 이상, 지역별·면적별 예치금 충족, 남양주시 1년 이상 계속 거주, 높은 청약가점
- 이유: 일반공급 1순위는 지역 → 가점 또는 무주택자 우선 → 추첨 순서로 선정됩니다. 해당지역 30% 우선이 있어 남양주 장기 거주자가 먼저 유리합니다.
2순위: 95A를 노리는 중대형 실거주 수요
- 기준: 95㎡ 자금 부담을 감당할 수 있고, 가점 경쟁 또는 일부 추첨 기회를 노리는 무주택자
- 이유: 95A 일반공급이 118세대로 가장 많습니다. 다만 전용 85㎡ 초과는 가점제 80%라 저가점자는 추첨 물량이 제한적입니다.
💭 남양주 진접 서한이다음, 청약 가치 있을까?
지난 1월 분양을 끝으로 오랜만에 나오는 진접2지구 단지입니다. 중요한 건 그동안 나왔던 공공분양주택들은 전용55, 59 등 소형평수 위주였다면, 이번 서한이다음은 민영주택이면서 전용72부터 95까지 중대형 평수로만 구성되었다는 점입니다.
입지 분석
남양주 왕숙1의 끝자락에 붙어있는 곳이 남양주 진접2 입니다. 그 곳에서도 오른쪽 가장 끝 쪽에 자리한 곳이 서한이다음입니다. 그렇다는 건 서울과의 거리가 가장 멀다는 의미겠죠.
교통 분석
진접2에서 눈여겨 봐야 할 곳이 바로 풍양역입니다. 4호선/9호선 연장선 더블 역세권이 될 곳인데요. 2033년 개통 예정이지만, 교통 완공은 그보다 더 미뤄질 것으로 예상됩니다. 그리고 풍양역에서 9호선 연장선을 타고 남양주왕숙으로 내려가면 이 또한 개통예정인 왕숙역을 만나게 되는데요, 여기는 GTX-B가 예정되어 있습니다. 서울로 갈 수 있는 다양한 접근법이 생기는 겁니다.
하지만 중요한 건 서한이다음에서 풍양역까지는 도보 25분이라 환승이 필요하고 인근 4호선 오남역까지도 도보 15분 정도입니다.
생활인프라 분석
단지 바로 맞은편에 이마트가 있습니다. 그리고 단지 앞 진건천교 밑으로 왕숙천이 흐르네요.
학군 분석
가장 가까운 초등학교가 도보 8분컷에 위치합니다. 그 바로 옆에 중학교가 있군요.
청약신청은 청약홈에서!
청약 일정
- 입주자모집공고일: 2026년 7월 9일
- 특별공급 접수: 2026년 7월 20일
- 일반공급 1순위: 2026년 7월 21일
- 일반공급 2순위: 2026년 7월 22일
- 당첨자 발표: 2026년 7월 29일
