“이 청약 넣는 게 좋을까?” 두부 별 ⭐⭐⭐⭐ – 두부 별 4개는 ‘망설이다 패스’하는 단계입니다. ✓ 핵심 수요 : 오산시 1년 이상 거주자 중 84A·84C를 노리는 무주택 실거주자 ✓ 예상 경쟁 강도 : 매우 낮음 ✓ 핵심 변수 : 1·2단지 중복 선택 가능, 오산 1년 이상 거주 우선 한 줄 결론 : 지금 가장 주목받는 지역이지만, 아직 비규제지역으로 가장 저렴할 때 들어갈 수 있는 기회 |
홈두부 청약 스코어
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 안전마진 | ⭐⭐ |
| 당첨가능성 | ⭐⭐⭐ |
| 자금부담 | ⭐⭐ |
| 입지경쟁력 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 미래가치 | ⭐⭐⭐⭐ |
주목할 포인트
① 1·2단지 합산 1,783세대 대단지
오산에서 새 아파트 대단지를 찾는 실수요자라면 1·2단지를 함께 놓고 타입과 당첨 가능성을 비교해야 합니다.
② 특별공급 878세대, 신혼·신생아 물량이 크다
신혼·출산가구라면 특별공급에서 먼저 승부를 봐야 합니다.
③ 비규제지역이라 추첨 기회가 있다
가점이 낮아도 완전히 막힌 청약은 아니지만 해당지역 우선공급이 있어 오산 1년 이상 거주자가 기타 수도권 거주자보다 훨씬 유리합니다.
오산헤리티지자이 1,2단지 청약 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 1단지: 경기도 오산시 양산동 223번지 일원 / 2단지: 경기도 오산시 양산동 328-2번지 일원 |
| 공급 규모 | 1단지 1,069세대 / 2단지 714세대 / 합산 1,783세대 |
| 공급 구성 | 일반공급 905세대 / 특별공급 878세대 |
| 주택형 | 75, 84A, 84B, 84C, 84D, 102, 124, 166P |
| 입주예정 | 2029년 9월 예정 |
| 규제 지역 | 비규제지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 미적용 |
| 택지 유형 | 민간택지 |
| 제한 사항 | 재당첨제한 없음, 전매제한 6개월, 거주의무 없음 |
청약 분양가
1단지
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 | 발코니 확장비 |
|---|---|---|---|
| 75 | 6억 6,980만 원 | 7억 3,380만 원 | 1,770만 원 |
| 84A | 7억 1,200만 원 | 7억 8,300만 원 | 1,990만 원 |
| 84B | 7억 1,800만 원 | 7억 8,900만 원 | 2,040만 원 |
| 84C | 7억 2,300만 원 | 7억 9,400만 원 | 2,500만 원 |
| 84D | 7억 4,600만 원 | 7억 9,300만 원 | 2,470만 원 |
| 102 | 8억 2,210만 원 | 9억 710만 원 | 2,690만 원 |
| 124 | 9억 9,600만 원 | 10억 6,300만 원 | 3,100만 원 |
| 166P | 20억 7,730만 원 | 20억 7,730만 원 | 확인 필요 |
2단지
| 주택형 | 최저 분양가 | 최고 분양가 | 발코니 확장비 |
|---|---|---|---|
| 75 | 6억 6,980만 원 | 7억 3,380만 원 | 1,770만 원 |
| 84A | 7억 1,200만 원 | 7억 8,300만 원 | 1,990만 원 |
| 84B | 7억 1,800만 원 | 7억 8,900만 원 | 2,040만 원 |
| 84C | 7억 4,700만 원 | 7억 9,400만 원 | 2,500만 원 |
| 102 | 8억 5,010만 원 | 9억 710만 원 | 2,690만 원 |
| 124 | 10억 1,800만 원 | 10억 6,300만 원 | 3,100만 원 |
| 166P | 20억 7,730만 원 | 20억 7,730만 원 | 확인 필요 |
- 계약금: 분양가의 10%, 중도금: 분양가의 60%, 잔금: 분양가의 30%
자금 조달 시뮬레이션
오산은 비규제지역이므로 LTV 70%, 대출 한도 6억 원입니다. 국평 최고가 7.9억 기준으로 계산해 볼게요.
- 당첨 직후, 계약 시: 약 7900만원 필요합니다.
- 입주 시, 중도금 대출 + 잔금 정산: 총 7억 3,460만 원 필요합니다. 주담대 약 5억 7,330만 원을 받으면, 입주 시 추가 현금은 약 1억 6,130만 원이 필요합니다.
즉 당첨 시 필요한 총 현금은 약 2.5억입니다.
[주변 시세 비교 및 안전마진]
- 병점역아이파크캐슬 (84형): 호가 9억 (’21년생) – 대장단지
오산헤리티지자이 안전마진은 1억 이상입니다.
같은 날 이런 청약도 해요~
누가 유리할까?
1. 특별공급 유형별 및 일반공급 세부 물량표
전체 1,783세대 중 특별공급은 878세대, 일반공급은 905세대입니다. 특별공급과 일반공급 비중이 거의 비슷하지만, 신혼부부·신생아·생애최초 물량이 커서 자격자에게 먼저 기회가 열립니다.
1단지
| 주택형 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 노부모 | 생애최초 | 신생아 | 특공 합계 | 일반공급 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 75 | 4 | 4 | 7 | 1 | 3 | 4 | 23 | 21 | 44 |
| 84A | 27 | 27 | 41 | 8 | 18 | 27 | 148 | 122 | 270 |
| 84B | 26 | 26 | 39 | 8 | 18 | 26 | 143 | 117 | 260 |
| 84C | 26 | 26 | 39 | 8 | 18 | 26 | 143 | 119 | 262 |
| 84D | 9 | 9 | 13 | 2 | 6 | 9 | 48 | 40 | 88 |
| 102 | 0 | 9 | 0 | 3 | 0 | 0 | 12 | 85 | 97 |
| 124 | 0 | 4 | 0 | 1 | 0 | 0 | 5 | 40 | 45 |
| 166P | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 | 3 |
| 합계 | 92 | 105 | 138 | 31 | 64 | 92 | 522 | 547 | 1,069 |
2단지
| 주택형 | 기관추천 | 다자녀 | 신혼부부 | 노부모 | 생애최초 | 신생아 | 특공 합계 | 일반공급 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 75 | 4 | 4 | 7 | 1 | 3 | 4 | 23 | 24 | 47 |
| 84A | 24 | 24 | 35 | 7 | 17 | 24 | 131 | 108 | 239 |
| 84B | 17 | 17 | 26 | 5 | 12 | 17 | 94 | 82 | 176 |
| 84C | 18 | 18 | 27 | 6 | 13 | 18 | 100 | 84 | 184 |
| 102 | 0 | 4 | 0 | 1 | 0 | 0 | 5 | 38 | 43 |
| 124 | 0 | 2 | 0 | 1 | 0 | 0 | 3 | 20 | 23 |
| 166P | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 2 |
| 합계 | 63 | 69 | 96 | 21 | 44 | 63 | 356 | 358 | 714 |
💡 1단지는 일반공급 547세대, 특별공급 522세대로 전체 물량이 더 큽니다. 84A·84B·84C가 모두 260세대 안팎이고, 2단지에는 없는 84D도 있어 선택지가 넓습니다. 2단지는 총 714세대라 물량은 작지만 84A 239세대, 84C 184세대가 중심입니다. 같은 84형을 노린다면 1단지가 물량 면에서 더 유리하고, 2단지는 선호 동·배치·가격 차이를 보고 경쟁 분산용으로 검토하는 쪽이 맞습니다.
2. 일반공급 가점제 및 추첨제 물량 분석
1단지 85㎡ 이하 일반공급
| 주택형 | 일반공급 총 세대수 | 가점제 40% | 추첨제 60% |
|---|---|---|---|
| 75 | 21 | 약 8 | 약 13 |
| 84A | 122 | 약 49 | 약 73 |
| 84B | 117 | 약 47 | 약 70 |
| 84C | 119 | 약 48 | 약 71 |
| 84D | 40 | 16 | 24 |
1단지 85㎡ 초과 일반공급
| 주택형 | 일반공급 총 세대수 | 추첨제 |
|---|---|---|
| 102 | 85 | 85 |
| 124 | 40 | 40 |
| 166P | 3 | 3 |
2단지 85㎡ 이하 일반공급
| 주택형 | 일반공급 총 세대수 | 가점제 40% | 추첨제 60% |
|---|---|---|---|
| 75 | 24 | 약 10 | 약 14 |
| 84A | 108 | 약 43 | 약 65 |
| 84B | 82 | 약 33 | 약 49 |
| 84C | 84 | 약 34 | 약 50 |
2단지 85㎡ 초과 일반공급
| 주택형 | 일반공급 총 세대수 | 추첨제 |
|---|---|---|
| 102 | 38 | 38 |
| 124 | 20 | 20 |
| 166P | 2 | 2 |
💡 일반공급은 1단지가 547세대, 2단지가 358세대입니다. 단순 물량으로는 1단지가 더 유리합니다. 다만 1단지 선호가 쏠리면 2단지 84A·84C가 실전에서는 더 나은 선택이 될 수 있어, 청약 전 경쟁 심리는 단지별로 따로 봐야 합니다.
3. 당첨 확률 높은 그룹
0순위: 오산 1년 이상 거주 특별공급 자격자
- 기준: 오산시 1년 이상 계속 거주하면서 신혼부부, 신생아, 생애최초, 다자녀 등 특별공급 자격을 충족하는 무주택세대구성원 또는 무주택세대주
- 이유: 1단지는 특공 522세대, 2단지는 특공 356세대입니다. 해당지역 우선과 특공 자격이 동시에 맞으면 가장 유리하고, 특히 1단지 84A·84B·84C 특공 물량이 큽니다.
1순위: 오산 1년 이상 거주 84A·84C 일반공급 1순위자
- 기준: 청약통장 12개월 이상, 지역·면적별 예치금 충족, 일반공급 1순위 요건을 갖춘 오산 장기 거주자
- 이유: 1단지 84A 일반공급 122세대, 84C 일반공급 119세대이고 2단지 84A 일반공급 108세대, 84C 일반공급 84세대입니다. 1단지는 물량이 크고, 2단지는 단지 선호가 덜 몰릴 경우 선택지가 될 수 있습니다.
2순위: 자금 여력이 큰 102·124 추첨 수요
- 기준: 85㎡ 초과 타입의 높은 분양가와 발코니·옵션·취득세까지 감당 가능한 수도권 거주자
- 이유: 1단지는 102·124 일반공급이 125세대, 2단지는 58세대입니다. 85㎡ 초과는 추첨제로 접근할 수 있지만 총액이 9억~10억대까지 올라가므로 자금 부담이 가장 큰 변수입니다.
💭 오산헤리티지자이, 청약 가치 있을까?
동탄이 규제지역으로 묶이면서 가장 큰 수혜지로 병점역이 떠오르고 있습니다. 동탄과 바로 인접해 있으면서 이와 연결된 교통호재가 앞으로 펼쳐질 것이기 때문이죠. 이에 대장단지인 아이파크캐슬 호가가 1억 이상 올랐네요. 이 대장단지 입지를 빼앗을 곳이 바로 오산헤리티지자이입니다.
입지 분석
병점역 일대는 역세권 개발을 통한 인프라 확충이 진행 중이에요. 병점역 복합환승센터 사업이 추진되고 있고, 상업·업무·주거 시설이 결합된 병점복합타운 개발도 함께 진행되고 있죠. 허허벌판이던 곳이 병점역 아이파크캐슬 대단지가 들어서며 분위기가 바뀌었는데요, 이와 함께 병점복합타운이 완성되고 2천여 세대의 오산헤리티지자이까지 완성되면 이 일대 인프라는 큰 변화를 맞게 될 겁니다. 단지 바로 옆에도 힐스테이트오산더클래스(970세대)가 내년 입주 예정입니다.
교통 분석
동탄신도시가 규제지역으로 묶이면서 풍선효과 기대를 받는 곳이 바로 병점역입니다. 다수의 교통 호재가 기다리고 있어 동탄과의 접점은 물론 서울과의 접점이 높아질 것이기 때문이죠. 앞으로 경기 남부를 관통하는 교통 허브로 떠오를 곳으로 주목받고 있습니다.
가장 큰 건 GTX-C 연장입니다. 이걸 타면 삼성역까지 20분컷입니다. 획기적이죠.
그리고 동탄도시철도입니다. 이는 동탄2신도시 광역교통대책의 일환으로 추진되는 트램 건설 프로젝트인데요, 수원, 화성, 오산을 트램으로 다니는 거예요. 1,2호선으로 구성되는데, 바로 2호선이 병점역을 시작으로 동탄2신도시를 돕니다. 아래 지도를 보시죠.
3번째는 1호선 동탄역 연장입니다. 현재 병점역은 1호선인데 이게 서동탄을 지나 동탄역까지 연장되는 거예요. 그렇다면 동탄역에서 GTX-A를 탈 수도 있고 동탄신도시의 직주근접 수요를 그대로 받을 수 있습니다.
뿐만 아니라 수도권 제2순환고속도로(봉담~동탄), 오산화성고속도로, 오산용인고속도로(계획) 등을 통해 서울 강남권을 비롯한 수도권 전역으로의 이동도 수월해져요.
생활인프라 분석
병점 복합타운 중심 상업 지구를 비롯해 롯데시네마, 하나로마트 등 편의 시설을 이용할 수 있어요. 동탄신도시 주요 인프라도 인접하여 병점·동탄 더블 생활권을 누릴 수 있는 곳이죠.
학군 분석
양산1초등학교에 배정받게 되는데 도보 약 15분이라 이 점은 감안해야 합니다. 이 또한 입주 예정이 2029년 9월이라 신설학교 개교 전까지 광성초에 임시 배치하고 통학버스 및 안전도우미를 운영할 예정입니다.
청약신청은 청약홈에서!
청약 일정
- 입주자모집공고일: 2026년 7월 10일
- 특별공급 접수: 2026년 7월 20일
- 일반공급 1순위: 2026년 7월 21일
- 일반공급 2순위: 2026년 7월 22일
- 당첨자 발표: 2026년 7월 28일
