⭐⭐ 분석 포인트
"청약 넣는 게 좋을까?"
- 별 2개는 '망설이다 안 넣는 쪽으로 기우는 정도' 입니다.
[장점]
- 목동이 아니지만 목동 인프라(학원가)를 어느 정도 누릴 수 있는 곳
- 현재 '서울에 가뭄에 콩 나듯 귀한 신축 분양’
[단점]
- 가장 가까운 1호선 개봉역까지 도보 25분, 역세권 아님
- 김포공항 비행 소음권 내에 있으며 10분에 1대 정도 비행기 지나감
- 안전마진 없음 : 주변 신축 아파트가 없고 시세 대비 1~2억 비쌈
** 장점보다 단점이 더 많은, 차라리 광명뉴타운으로 눈길 돌리는 것이 나을지도.
📋 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울 구로구 고척동 148-1번지
- 세대수: 총 983세대
- 특공 물량: 314세대
– 기관추천 57세대
– 다자녀가구 57세대
– 신혼부부 132세대
– 노부모부양 17세대
– 생애최초 51세대
- 타입: 전용 59㎡ / 84㎡
- 재당첨 제한 없음, 분양가상한제 미적용, 거주의무기간 없음
- 전매제한: 당첨자 발표일로부터 1년
84㎡ 기준 평면도
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 2025년 5월 19일(월)
- 당첨자 발표: 2025년 5월 27일(화)
- 계약 체결: 2025년 6월 9일 ~ 6월 11일
- 입주 예정일: 2028년 8월
💸 분양가 & 자금 조건
전용 59㎡ 기준 9억~10억
전용 84㎡ 기준 11억~12억
- 계약금(10%) : 1차 계약시, 2차 1개월 내
- 중도금 60% : ‘25년 11월 30일 시작으로 6개월 단위로 분납
- 잔금(30%)
특공! 나도 해당될까?
서울시 거주자 1순위
💍 신혼부부
특공 물량 중 가장 많음(132세대)
전용 59㎡ 타입이 90세대로 가장 많음
→ 최초 입주자모집공고일 현재 서울 및 수도권에 거주하는 무주택세대구성원
→ 청약통장 6개월 경과
→ 자녀가 있다면 1순위 가능
* 신생아 가구 있다면 우선공급
→ 소득이 맞벌이 160% 초과라면 추첨제 도전!
1️⃣ 생애최초
→ ‘생애최초’에 걸맞게 모든 세대구성원이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 하나… 신청자의 배우자가 혼인 전 주택을 소유하였다 결혼 전 처분한 이력은 배제.
→ 청약통장 12개월 경과
→ 부부(혹은 미혼 자녀가 있는 분)/1인가구
* 단 1인가구는 추첨제로만 가능
* 신생아 가구 있다면 우선공급
👨👩👧👦 다자녀
→ 미성년 자녀 2명 이상, 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원
→ 청약통장 6개월 경과
* 가점제이므로 점수 많을수록 유리
💡 Tip : 신혼부부 조건에 부합한다면, 특공 전체 물량 중 가장 많은 신혼부부 59㎡에 도전!
💭 투자 가치가 있을까?
고척동에 약 15년 만에 공급되는 신축 아파트, 대우건설과 현대엔지니어링 컨소시엄이 고척4구역 주택재개발 정비사업을 통해 공급하는 단지예요.
입지로 보면 평이 갈려요. 가장 가까운 곳이 1호선 개봉역이지만 도보 25분이니 버스로 환승해야 해요. 즉 교통조건은 그리 좋지 않아요. 그런데 목동 학원가와 어느 정도 접근성은 좋기 때문에 목동 학군을 공유할 수 있겠네요.
가장 중요한 건 안전마진이 있을까? 가격에 대한 부분이에요. 근데 주변에 신축이 없기 때문에 직접적인 비교가 힘든데요, 우선 84㎡ 기준으로 볼게요.
고척 푸르지오 힐스테이트가 12.5억인데요, 고척동 최고가 대비 19.4% 높아요.
- 구로구 고척동 평균 7.7억
- 구로구 고척동 최고 10억
- 서울 구로구 7.7억
- 서울 구로구 최고 15.8억
주변 구축 아파트 시세와 비교해도, 고척 푸르지오 힐스테이트 분양가가 1~2억 높아요.
- 고척파크 푸르지오(2009) : 호가 12억
- 벽산베스트블루밍(2010) : 호가 8.7억
- 세양청마루(2006) : 호가 10.5억
한마디로, 높은 분양가, 역세권도 아닌 초품아도 애매한, 주변 개발 기다리기엔 꽤 많은 인내심이 필요한… 라고 정리할 수 있겠네요.
청약신청은 청약홈에서!
👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐입니다.
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ “한입만 먹고 내려놨어요”
– 그냥 구경용!
– 입지, 가격, 조건 뭐 하나 끌리는 게 없음
– 무리해서 청약 넣을 필요 ❌
⭐⭐ “망설이다 안 넣었어요”
– 투자/거주 관점에서 판단 필요
– 뭔가 하나는 괜찮은데, 치명적인 단점이 있음
– 입지 or 가격이 아쉽거나, 실거주 매력이 낮음
⭐⭐⭐ “진지하게 고민 중이에요”
– 특공이나 조건이 일부 유리
– 지역 or 세대에 따라 선택 가치 있음
– 가점/상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ “진짜 청약 넣어요”
– 전략 잘 짜면 유의미한 기회!
– 입지/가격/조건 삼박자 OK
– 특공 당첨 가능성 높거나, 미래가치 기대
⭐⭐⭐⭐⭐ “클릭 대기 중이에요”
– 실거주/투자 모두 강추!
– 지금 안 넣으면 나중에 후회각
– 가격 메리트 + 입지 + 제도적 유리함까지 완벽
