"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 5개는 '무조건 넣어야 하는' 만점입니다.
[장점]
- 안전마진 최고 7억
- 시드머니 3억
- 대단지 신축, 규제지역
[단점]
- 역세권은 아님
정식 공고문이 9월 16일 발행됐어요. 이를 바탕으로 업데이트 했습니다.
누가 넣을 수 있을까?
기본적으로 9월 16일 기준으로 서울에 사는 무주택세대구성원이어야 합니다. 청약통장 없어도 돼요. 줍줍 총3개의 물량 중 2개는 일반공급, 1개는 다자녀특공입니다.
– 일반공급: 서울에 사는 무주택세대주
– 다자녀특공: 서울에 사는 무주택세대구성원(과거 주택 소유했어도 현재 무주택이면 가능), 만19세 미만의 자녀 2명 이상 있어야 함.
-> 추첨으로 뽑습니다.
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 서울 송파구 문정동
- 세대수: 총 1265세대(14개동) 중 줍줍 3세대
- 줍줍물량: 전용 49㎡ (102동 202호/108동 802호/102동 1506호)
- 전매제한: 3년(’26년 11월 이후 가능)
- 거주의무기간: 2년
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 49㎡ 약 7억 8천~7억 9천
→ 해당 물건은 입주 후 취소된 경우이기 때문에 분양가에 발코니 확장비, 시스템에어컨비, 유상옵션 모두 포함가
- 계약금(20%) 계약 시
- 잔금(80%) 계약 후 60일 이내
* 특이사항: 임차인 보증금을 잔금으로 함
→ 3개 물량 중 2개는 임차인이 살고 있어서, 잔금 중 보증금을 제하고 납부하면 됨
- 102동 202호: 전세보증금 4억 9천
- 108동 802호: 전세보증금 5억
자금 조달 계획(참고)
6.27 대출 규제로 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 그리고 9.7 대책으로 규제지역 LTV가 40%로 강화됐어요. 송파구는 규제지역입니다.
7.8억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 20%인 1억 6천만원 현금은 필수로 있어야 해요.
2. 잔금 6억 2천만원 중에서 보증금 4억 9천만원을 빼면 추가현금 1억 3천만원이 더 필요합니다.
3. 즉, 임차인이 있는 물량 당첨 시 필요한 현금은 총 3억입니다. (세금 등은 별도)
🔍 청약 일정 체크!
- 공고문 발표: 9월 16일
- 특공접수: 9월 22일
- 일반접수: 9월 23일
- 당첨자 발표: 9월 26일
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
서울 사는 무주택자라면 무조건 넣어야 합니다. 우선 규제지역인 송파구에 있지만 분상제가 적용된 아파트이며, ’23년 분양가 그대로 나왔습니다. 이때도 분상제 적용으로 이미 주변보다 저렴했는데 2년 간 시세가 올랐으니 안전마진은 더 커졌습니다. 중요한 건 초기 시드머니 부담이 적다는 겁니다. 분석 들어갈게요!
입지 → 힐스테이트e편한세상 문정 아파트도 1200세대가 넘는 대단지인데 그 주변도 대단지로 둘러싸여 있어요. 옆에 문정시영이 1316세대, 문정 래미안은 1696세대예요.
그리고 가락프라자아파트(1985년), 가락삼환아파트(1985), 가락극동아파트(1984년), 문정가락현대1차아파트(1984년) 등이 모두 재건축 추진 중입니다. 이들이 새롭게 태어나면 힐이문의 가치 또한 상승하게 되겠죠.
교통 → 지도에서 보면 5호선 개롱역과 8호선 문정역을 이용할 수 있는데요, 도보로 20분 정도 걸려요. 걸어다니기는 무리죠. 단지 앞에 버스가 있어서 큰 불편함은 없겠어요. 전철타면 주요 업무 지구로 1시간 내 도달해요.
학교 → 단지에서 조금 걸어나와 사거리를 건너면 문정 중학교, 그 옆에 문정 초등학교가 나옵니다. 초등학교까지 도보 약 7분이며, 걷는 길이 도로와 차단되어 안전하게 되어 있더라고요.
가격 → 결론적으로 안전마진 최고 7억입니다. 주변은 둘째치고 힐이문 자체의 시세를 본다면, 전용 49가 지난 6월 14층이 9억 4천에 팔렸는데 불과 한달 뒤 17층이 12억 4천 찍었어요. 한달 새 3억이 오른거예요. 그리고 현재 호가가 14억 5천입니다. 갈수록 오르고 있죠?
힐이문은 분상제로 분양되어 처음부터 주변보다 저렴했어요. 올해 들어 특히 송파구 집값이 많이 올랐잖아요? 시세를 빠르게 쫓아가는거죠. 즉, 당장의 시세차익만 4억6천이 되고요, 호가와 비교하면 6억 7천, 안전마진은 약 7억 정도입니다.
최근 최고의 로또로 꼽혔던 곳이 송파구 잠실 르엘인데요, 시세차익 10억이지만 당첨 시 필요한 현금은 12억입니다. 즉 현금부자들을 위한 로또였는데요, 힐이문은 안전마진 7억, 시드머니는 3억입니다. 그러니 경쟁률은 더 대박 칠 것 같네요.
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– 무리해서 청약할 이유 없음
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– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
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– 지역·세대에 따라 선택 가치
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