"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민해보는' 단계입니다.
[장점]
- 향후 1호선 신설과, 인근 GTX-C 노선까지 기대
- 대단지에 초품아, 신도시 생활권
[단점]
- 어느정도의 몸테크 각오가 되어 있다면
- 안전마진 없어요
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 양주시 회천지구 A10-1BL
- 세대수: 총 845세대 중 특공 544세대
– 기관추천 84세대
– 다자녀가구 84세대
– 신혼부부 193세대
– 노부모부양 24세대
– 생애최초 159세대
- 타입: 전용 72㎡/84㎡
- 전매제한: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 거주의무기간 없음
- 분상제 적용 단지
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 72㎡ 약 4.1억~4.4억
전용 84㎡ 약 4.8억~5.1억
→ 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도(약 7~900만원)
- 계약금(10%) 1차(계약시/계약 후 30일 이내), 2차(입주지정일)
- 중도금(60%) ’26년 3월~’27년 11월까지 6회 분납
- 잔금(30%) 입주시
→ 계약금이 특이한 구조로, 5%를 입주지정일에 내도 되기 때문에 초기 부담이 적음
자금 조달 계획(참고)
6.27 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
전용 84 최고가인 약 5.1억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10% 중 5%인 약 2500만원만 현금으로 준비해요. 그리고 나머지 5%는 입주예정인 ’28년까지만 준비하면 됩니다.
2. 중도금+잔금을 주담대로 돌리면 ltv70%을 적용, 약 3.5억을 받게 돼요.
3. 주담대 받고도 1.1억이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 1.6억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
* 물론 당첨시 당장 필요한 현금은 2500만원이죠.
4. 주담대 3.5억을 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉은 5700만원이 넘어야 주담대 풀로 받을 수 있어요. 월 상환액이 약 192만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
그런데 주택 가격이 6억 이하이기 때문에 보금자리론, 디딤돌 대출 등 좀 더 금리가 저렴한 상품을 이용할 수 있어요. 물론 소득 기준 등을 충족해야 합니다.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
특공 중 물량이 가장 많은 신혼부부(193세대), 생애최초(159세대)만 담아볼게요.
[신혼부부]
- 10/10 기준으로 양주시(우선순위) 및 수도권에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
- 부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
- 청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
[생애최초]
- 10/10 기준으로 양주시(우선순위) 및 수도권에 거주하면서 이전에 한 번도 집을 구매한 적 없는 무주택세대구성원(신청자의 배우자는 혼인 전 주택을 처분했다면 무주택자)
- 청약통장 가입 12개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
- 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있어야 하고 혹은 1인 가구
- 근로자 또는 자영업자, 신청자가 5년 이상 소득세 납부한 사람
- 자산이 3억 3100만원(부동산)이하
- 아래 소득기준 충족
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 10월 20일
- 일반공급: 10월 21일
- 당첨자 발표: 10월 28일
- 계약 체결: 11월
- 입주 예정일: 2028년 2월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
지금 막 다져지고 있는 신도시이기 때문에 인내심이 필요하지만 갖가지 호재로 기대감을 가져도 좋을 단지입니다.
입지 → 첫 번째 지도를 보면 파라곤이 위치한 곳이 화천신도시 내 입니다. 양주시 회정동·산북동 일대 410만㎡에 총 2만4404가구가 들어서는 택지개발지구인데요. 교통·교육·편의시설 등 각종 인프라가 단계적으로 구축될 예정이에요.
그리고 맨 끝자락에 도시첨단산업단지가 있죠. 올해 말 준공될 예정인데요. 산업단지 개발이 완료되면 대규모 일자리 창출에 따른 주거 수요가 유입될 가능성이 높아요.
교통 → 지도상에는 없지만 파라곤 단지 5분 내 1호선 회천중앙역이 신설(’29년 목표)될 예정이에요. 더 중요한 건 이걸 타고 한 정거장 가면 덕정역이 나오는데, 여기서 GTX-C를 탈 수 있어요. 그럼 서울 삼성역까지 20분 컷이에요. GTX-C 노선은 ’28년 말 개통 예정인데요, 파라곤 입주 예정일도 ’28년입니다. 타이밍이 맞는다면 베스트지만, 사실 GTX-C의 완공은 목표치를 지난다고 봐야 합니다.
학교 → 도보 2분 거리에 회천새봄초가 내년 9월 개교할 예정이고요(초품아), 유치원과 중·고교 예정 부지도 인근에 있어요. 신도시이니 없을 것 빼고 다 있겠죠.
가격 → 파라곤보다 역에서 더 멀리 위치한 양주덕정역에피트(’27년 입주 예정) 국평 분양권이 5억 초반대에 나와 있어요. 파라곤보다 입지가 안 좋은데 가격은 조금 더 높죠. 그럼 GTX-C가 지나갈 덕정역 인근 아파트와 비교해 볼게요. 덕계역대광로제비앙더메트로팰리스(’23년) 국평이 4.8억~5.5억까지 나와 있어요.
즉 회천중앙역 파라곤의 당장의 시세차익은 없으나, 비교 단지들보다 대단지라는 점, 입주 시 신축 아파트로서의 프리미엄이 적용된다는 점은 인지해야 합니다. 그러나 교통이나 신도시 생활권을 누리려면 꽤 오리 기다려야 하며, 주변 공급물량이 많이 나올 것이기 때문에 몇 차례의 줍줍을 예상해 봅니다. 파라곤은 재당첨제한 10년이 걸려있기 때문에 향후 무순위 줍줍을 기대해보는 것이 더 나은 선택이지 않을까 싶습니다.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
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