"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐
- 두부 별 3개는 '진지하게 고민해보는' 단계입니다.
[장점]
- 안전마진 1억 예상
- 만안역과 신안산서 개통 시 여의도, 판교, 강남까지 직주근접
[단점]
- 2동짜리 소규모
- 조합원 입주권 매물에서 찾아보기
📋 청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 안양시 만안구 석수동 284-1번지
- 세대수: 총 115세대(21층 2개동) 중 일반분양 47세대(특공 19세대)
– 다자녀가구 4세대
– 신혼부부 10세대
– 노부모부양 1세대
– 생애최초 4세대
- 타입: 전용 59㎡/66㎡/75㎡
- 전매제한: 1년
- 재당첨제한 및 거주의무기간 없음
- 분상제 미적용 단지
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 59㎡ 약 6억~6.6억
전용 66㎡ 약 6.7억~7.6억
전용 75㎡ 약 7.6억~7.8억
→ 발코니 확장비 및 마이너스 옵션 비 별도
- 계약금(10%) 1차 계약시 / 2차 1개월 이내
- 중도금(60%) ’26년 3월~’27년 11월까지 6회 분납 -> 비규제지역으로 중도금 대출 60%까지 나옴
- 잔금(30%) 입주지정일
전용 75타입 평면도
자금 조달 계획(참고)
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 다행히 안양시는 규제지역에서 비켜났습니다.
전용 75 최고가인 약 7.8억을 기준으로 계산하면,
1. 우선 계약금 10%인 7800만원은 현금으로 준비해요.
2. 중도금+잔금을 입주 시 주담대로 돌리면 ltv70%을 적용, 약 5.4억을 받게 돼요.
3. 주담대 받고도 1.6억이 더 필요합니다. 계약금+잔금 추가분=현금 약 2.4억이 있어야 해요.(취득세 등 부가 항목 제외)
4. 주담대를 full로 받으려면 DSR40%를 충족해야 해요. 금리 5%로 계산하면 연봉은 8800만원이 넘어야 하고, 월 상환액이 약 290만원 정도 돼요.(세부 사항은 은행 확인 필요)
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
세대수가 워낙 작아서 일반공급으로 설명할게요.
- 10/24 기준으로 안양시(우선순위) 및 수도권에 거주하는 성인
- 무주택, 1주택, 다주택자 모두 1순위로 신청 가능
- 청약통장은 가입 12개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 11월 3일
- 일반공급: 11월 4일
- 당첨자 발표: 11월 11일
- 계약 체결: 11월
- 입주 예정일: 2028년 1월
💭 이 청약, 투자 가치 있을까?
이 곳은 당장이 아닌 미래를 보아야 할 입지입니다. 아파트명에 붙어있듯 바로 이 곳에 만안역이 들어설 예정이기 때문이죠. 또한 안양시가 2030 도시정비 로드맵을 통해 재개발·재건축 정비사업 24개 구역을 추가 지정해 인근이 탈바꿈할 기세예요.
입지&교통 → 만안역 중앙하이츠 포레는 2동짜리 소규모 단지이지만, 만안역 역세권이 갖는 의미가 큽니다. 우선 지도상에서는 단지까지 도보 3분컷이에요. 초역세권이죠. 만안역은 인천 월곶~성남 판교를 잇는 월판선으로 교통 허브 역할을 할 주요 정거장으로 공사 중이에요. 2027년 개통 예정이고요. 그럼 강남 30분대 진입이 가능해요. 1호선 관악역까지도 도보 10분 정도예요.
여기서 끝이 아닙니다. 만안역 타고 가다 광명역에 가면 1호선, KTX, 그리고 신안산선(예정)까지 환승이 가능해요. 신안산선은 ’27년 개통예정이며, 구로디지털단지(4정거장), 여의도(9정거장)까지 갑니다. 직주근접 반경이 굉장히 넓어지죠.
광명역까지 차량 10분 걸리는데, 롯데몰·이케아·코스트코·중앙대병원 등 대형 인프라가 집중돼 있어요.
학교 → 화창초등학교가 도보 5분, 안양중학교가 도보 10분 정도예요.
가격 → 주변에 구축 아파트들이 대부분이지만 재건축도 활발합니다. 우선 단지 옆으로 안양자이더포레스트가 ’26년 입주 예정인데요, 여기 전용 59 분양권이 7억 중반까지로 나와있어요. 만안역 중앙하이츠 포레의 전용 59 분양가는 6억~6.6억대죠. 물론 안양자이더포레스트 세대수가 4배는 더 많지만 그래도 안전마진 1억입니다.
결론은, 교통호재가 뚜렷한 입지조건을 갖춘 곳이에요. 소규모 단지인 단점이 있으나 주변 구축들 사이에서 신축 프리미엄은 붙을 겁니다. 그런데 현재 이 곳의 조합원 입주권이 매매로 나온 상태이며, 잘만 고르면 원하는 층에 분양가보다 좀 더 저렴하게 매수가 가능할 것으로 보여요. 그런 측면에서 별 4개->3개로 줄일게요.
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👉 두부 추천은?
미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
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