"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 5개는 만점입니다.
[장점]
- 안전마진 3억
- 가좌역 초역세권
[단점]
- 소규모 단지&주복
서울 서대문구 가재울 뉴타운의 신축 단지인 DMC 가재울 아이파크에서 불법행위로 인해 취소된 1세대에 대한 재공급이 진행됩니다. 이번 공급은 생애최초 특별공급으로 진행되며, 이미 준공된 단지인 만큼 빠른 입주를 원하는 서울 무주택자들에게 좋은 기회가 될 것입니다.
DMC 가재울 아이파크 줍줍 한 눈에 보기
| 구분 | 상세 내용 |
|---|---|
| 공급 위치 | 서울특별시 서대문구 남가좌동 289-54번지 일대 |
| 공급 규모 | 지하 3층~지상 27층 3개동 총 283세대 중 불법행위재공급 1세대 |
| 공급 구성 | 특별공급(생애최초) 1세대 (102동 1902호, 59B 타입) |
| 입주 예정일 | 2026년 6월 예정 (잔금 납부 시 즉시 입주 가능) |
| 규제 지역 | 투기지역 |
| 분양가 규제 | 분양가상한제 미적용 민영주택 |
| 제한 사항 | 재당첨 제한 10년, 전매 제한 3년 (최초 당첨자발표일인 2023.06.15.부터 적용), 거주의무 없음 |
102동 전용59B 평면도
📲 청약 분양가 & 자금 조달 시뮬레이션
| 주택형(타입) | 분양금액(A) | 발코니 확장비(B) | 합계 금액(A+B) |
|---|---|---|---|
| 59B (102-1902) | 856,900,000원 | 17,500,000원 | 874,400,000원 |
- 계약금 10%, 잔금 90%(계약 체결일 이후 60일 이내에 잔금 완납)
- 발코니 확장은 기시공된 상태로 변경이나 취소가 불가능하며, 승계 조건으로만 공급
자금 계획
서울은 투기과열지구로, LTV40%에 6억 한도이나 시세에 따라 대출이 차등됩니다. 현재 DMC 가재울 아이파크 전용59가 작년 분양권 매매 10억대를 찍었고, 주변 시세는 13억대에 이릅니다. 그럼 대출 최대 6억까지 나온다는 가정 하에 계산해 볼게요.
- 계약금 10%인 약 8,744만 원의 현금이 즉시 필요합니다.
- 입주 시 잔금 90%인 약 7.87억 원을 계약 후 60일 이내에 납부해야 하는데요, 대출은 약 3.4억 나옵니다. 그렇다면 추가 4.5억이 더 필요합니다.
- 즉, 당첨 시 필요한 총 현금은 약 5.3억입니다.
💡 거주의무가 없으므로 갭투자가 가능한데요, 2가지 옵션이 있습니다. 전액 현금으로 등기 후 세입자를 들이거나 전액 현금으로 보증금을 내는 세입자를 찾으면 됩니다. 대출 받을 시 6개월 내 실거주 의무가 있기 때문입니다.
DMC 가재울 아이파크, 누가 넣을 수 있을까?
생애최초 특별공급으로 당첨되 자의 물건이 취소된 것이기 때문에 해당 자격을 그대로 따라야 합니다. 세대주 요건이 없으니 부부 중복 청약 가능합니다.
- 입주자모집공고일(2026.05.11.) 현재 서울특별시 거주자 중 무주택세대구성원
- 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 함(단, 배우자가 혼인 전 주택을 소유했다가 처분한 이력은 제외)
- 2025년도 도시근로자 월평균 소득 기준(160% 이하) 및 부동산 가액(3억 3,100만 원 이하) 기준 충족
- 현재 근로자 또는 *자영업자로서 **5년 이상 소득세를 납부한 이력
* 과거 1년 내에 소득세(「소득세법」 제19조 또는 제20조에 해당하는 소득에 대하여 납부하는 것을 말함)를 납부한 분을 포함
** 소득세 납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함
줍줍 일정
- 입주자모집공고일: 2026년 5월 11일 (월)
- 줍줍 접수: 2026년 5월 18일 (월)
- 당첨자 발표일: 2026년 5월 26일 (화)
- 서류 접수: 2026년 5월 27일 (수)
- 계약 체결: 2026년 6월 2일 (화)
[5월 3째주 청약 캘린더]
💭 DMC 가재울 아이파크, 청약 가치가 있을까?
홈두부 구독자라면 이미 아실 겁니다. 서울에서 불법행위재공급으로 나온 건 (거의)무조건 줍줍해야 한다는 사실을요! DMC 가재울 아이파크는 가재울재정비촉진지구 내 8구역을 2022년 11월에 착공하여 2025년 11월 말에 입주한 곳이에요. 세대수가 많은 건 아니지만 초역세권이 모든 것을 상쇄합니다.
입지&교통 → 경의중앙선 가좌역 3분컷 초역세권입니다. 1정거장 가면 디지털미디어시티역이 나오는데 6호선과 공항선까지 이용할 수 있습니다. 가좌역 다음 홍대입구역으로 가면 2호선, 공항선은 물론 대장 홍대선이 ’31년 개통 예정인데요. 부천과 서울 강서·양천구를 서울 핵심 거점인 홍대입구역과 20분대로 연결하는 서부권의 ‘동맥’ 역할을 할 전망이에요. ▲대장 ▲오정 ▲원종 ▲고강 ▲신월 ▲화곡 ▲가양 ▲덕은 ▲상암 ▲성산 ▲홍대입구
가좌역에 내부순환도로가 이어지니 자차 이용도 용이합니다. 그 길로 홍제천이 흐르고 경의선숲길 따라 홍대입구까지 산책할 수 있으니 산책+역세권을 모두 갖췄네요.
학교 → 서울가재울초등학교가 도보 7분인데요, 파크뷰자이 아파트 단지를 지나가니 통학 환경도 양호한 편입니다.
가격 → 현재 DMC가재울아이파크 국평이 지난 2월 14.3억에 팔렸어요. 이를 전용59로 환산하면 약 11.7억 정도. 그리고 전용59 분양권이 작년 9월 10.7억에 매매됐고요. DMC가재울아이파크 줍줍 분양가는 8.7억입니다. 주변을 볼게요.
바로 옆 DMC금호리첸시아 전용59는 13.5억입니다. 이 곳의 대장단지 DMC파크뷰자이는 14.5억에 나와 있고요. 즉 DMC가재울아이파크의 안전마진은 3억입니다.
- DMC 가재울 아이파크 줍줍 분양가: 8.7억
- DMC 가재울 아이파크 전용 59㎡ 분양권 매매가: 2024년 9월 기준 10.7억
- DMC 가재울 아이파크 국평 실거래가: 2025년 2월 14.3억 (전용 59 환산 시 약 11.7억)
- 바로 옆 DMC금호리첸시아 전용 59㎡: 13.5억
- 대장단지 DMC파크뷰자이: 14.5억 호가
참고로 홍제천 끼고 건너편에 드파인 연희가 지난 1월 분양했는데요, 전용59 분양가 12.4억에 나왔고 경쟁률 44대1이었습니다. 이보다 입지 좋은 곳임에도 4억 정도 저렴하게 나온 곳이니 안 주울 이유 없겠죠? 단, 세대수가 적고 주복이다보니 1년 더 먼저 입주한 바로 옆 DMC금호리첸시아보다 가격이 낮습니다. 즉 가격상승폭이 제한적일 수 있다는 점 염두에 두시길!
그리고 5.12에 동대문 래미안 라그란데 줍줍 신청일입니다. 전용55 분양가 약 9억에 나왔으며 안전마진은 최대 6억입니다.
청약신청은 청약홈에서!
두부 추천 ⭐ 해석[클릭]
⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
