"이 청약 넣는 게 좋을까?"
두부 별 ⭐⭐⭐⭐⭐
- 두부 별 만점은 '바로 신청' 해야하는 단계입니다.
[장점]
- 강남 생활권에 가격은 12억대
- 복정역 개발사업으로 향후 미래가치 업
- 안전마진 최소 2억 이상
[단점]
- 규제지역이 되면서 제약이 많음
성남시 2년 이상 계속 거주자에게 우선권이 돌아갑니다. 복정역 에피트는 서울 강남권과 맞닿아 있는 입지 대비 분양가가 착하게 나왔어요. 성남 거주자에서 끊기지 않을까 싶네요. 분석 들어갈게요!
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📋청약 단지 한 눈에 보기
- 위치: 경기도 성남시 수정구 복정동 243번지
- 세대수: 총 315세대(20층 6개동) 중 일반분양 312세대(특별공급 202세대)
– 기관추천 31세대,
– 철거주택소유자 2세대
– 다자녀가구 31세대
– 신혼부부 71세대
– 노부모부양 9세대
– 생애최초 58세대
- 전매제한: 3년
- 거주의무: 3년
- 재당첨제한: 10년
- 분상제 적용 단지
전용84-a 일반타입
거실
💸 청약 분양가 & 자금 조건
전용 84㎡ 약 11억~12.5억
- 계약금(20%) 2회차 납부
- 중도금(60%) ’26년 5월부터 ’27년 12월까지 6회 분납
- 잔금(20%) 입주시
→ 여기에 발코니 확장비(약 900만원) 및 옵션 별도
→ 중도금 대출은 40%
자금 조달 계획
6.27 대출규제부터 10.15 부동산 대책으로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요. 성남은 투기지역입니다.
그럼 ltv40%, 집값에 따라 차등으로 대출됩니다.
전체 84타입이고 최고액 12억대입니다. 대출 한도는 6억이니 조금이나마 숨통이 트이네요. 최고액 12.5억 기준으로 계산해 볼게요.
1. 우선 계약금 20%인 2.5억은 현금으로 있어야 해요. 신용대출도 가능하지만, 투기지역이라 1억이상 신용대출을 받으면 1년이내 주택매수가 금지돼요. 현금으로 준비해야겠죠?
2. 규제지역이니 중도금 대출은 40%까지만 나옵니다. 1~4회차 중도금 대출을 받았을 경우 5회, 6회차 중도금 (분양대금의 20%)에 해당하는 금액은 직접 납부하여야 합니다. 그럼 대출은 5억이 나오고, 나머지 2.5억은 현금으로 준비해야 해요.
3. 어차피 입주 시 중도금 대출을 상환해야 하는데 이걸 주담대로 돌리면, 규제지역으로 ltv40%, 최대 6억 한도예요. 그럼 최대 5억이 나와요. 다 상환할 수 있겠어요.
4. 잔금이 2.5억인데 이미 대출을 받았으니 이건 현금으로 준비해야 해요.
5. 즉, 입주 시 필요한 현금은 총 약 7.5억 정도가 됩니다. 보수적으로 본다면 8억 내외로 감안해야 해요.
복정역 에피트 청약, 누가 넣을 수 있을까?
일반공급 1순위 기준으로 보면,
- 11월 14일 기준으로 성남시 2년 이상 거주자(우선) 및 서울, 인천 거주자
- 세대주만 청약 가능(중복 신청 불가)
- 2주택 이상 소유한 세대주에 속하면 안됨
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하면 안됨
- 청약통장은 가입 후 24개월 경과(현재 경기도 거주자는 200만원, 서울 300만원, 인천 250만원이 통장에 들어있어야 함)
🔍 청약 일정 체크!
- 특공 접수: 11월 24일
- 일반 1순위 접수: 11월 25일~26일
- 당첨자 발표: 12월 3일
- 계약 체결: 12월
- 입주 예정일: 2028년 4월
💭 복정역 에피트, 투자 가치 있을까?
강남 근처인데 분상제 적용으로 분양가가 착합니다. 그런데 투기지역으로 묶여 대출한도나 청약요건이 꽤 까다롭다는 게 변수예요. 그럼에도 엄청난 통장이 몰려들거란 예상입니다.
입지&교통 → 강남과 위례, 잠실 생활권이 맞닿은 곳에 위치해요. 이름에 복정역이 들어간만큼 복정역이 갖는 의미가 중요한데요, 8호선과 수인분당선 더블 역세권인 복정역은 내년 하반기 위례선 트램까지 개통되면 트리플 역세권이 됩니다. 잠실까지 11분, 강남 수서역까지 1정거장이에요. 엄청난 입지 메리트입니다. 물론 초역세권은 아니고 도보 10분 거리예요.
그리고 복정역세권 복합개발사업이 추진돼요. 코엑스 2.2배 규모의 스마트 시티, 복정역 환승센터, 포스코 글로벌센터 등이 들어서는 거죠. 엄청난 유동인구가 생길 겁니다. 복정역의 가치가 올라가게 되는 거죠.
단지 앞에 창곡천~탄천 간 산책로가 이어지는데 이것이 한강까지 연결됩니다.
학교 → 복정초등학교까지 약 500m 안되고, 단지 맞은 편에 서울국제학교가 있어요.
가격 → 위례(수정구 창곡동) 아파트랑 비교해 볼게요. 위례센트럴자이(’17년) 국평이 매매가 기준 17억~19억대, 위례푸르지오(’17년)가 15억대입니다. 복정역 에피트 국평이 최고 12.5억이니 최소 2억 이상의 안전마진입니다.
10.15 부동산 대책 이전에 나왔다면 비규제지역으로 현금부담이 조금 덜 했을텐데요, 규제지역으로 묶이면서 필요현금 8억에, 청약은 세대주만 가능하게 됐습니다. 부부 중복청약이 불가하니 당첨 확률은 떨어지겠죠. 그럼에도 최소 2억 이상의 안전마진을 가져갈 수 있고, 향후 복정역세권 개발사업 완성되면 실거주 요건이 꽤 많이 상승하게 될 겁니다. 어차피 분상제 적용으로 전매/거주/재당첨제한 모두 걸려 있으니 오래 보고 실거주용으로 가져가야 할 물건입니다.
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미래 투자가치로는 ⭐⭐⭐⭐⭐입니다.
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⭐ 한입 맛보기
– 그냥 구경만 하세요
– 입지·가격·조건 모두 매력 부족
– 무리해서 청약할 이유 없음
⭐⭐ 망설이다 패스
– 투자·거주 관점에서 추가 검토 필요
– 장점 하나 있으나 치명적 단점도 존재
– 입지나 가격이 아쉽거나 실거주 매력 낮음
⭐⭐⭐ 진지하게 저울질
– 일부 특공·조건에서 우위
– 지역·세대에 따라 선택 가치
– 가점·자금 상황에 따라 전략적 접근 가능
⭐⭐⭐⭐ 우선 넣고 보자
– 전략만 잘 짜면 의미 있는 기회
– 입지·가격·조건 삼박자 균형
– 특공 당첨 가능성 높고 미래가치 기대
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– 놓치면 후회 각
– 가격 메리트·입지·제도적 이점 완벽 조합
