부동산 세제 개편, 조세 정의의 실현인가 과도한 사유 재산 침해인가

정부가 추진하는 부동산 세제 개편은 노동 소득과 자산 소득 간의 형평성을 바로잡겠다는 명분을 내세우고 있지만, 한편에서는 징벌적 과세라는 반발과 함께 사유 재산권 침해에 대한 우려가 동시에 터져 나오고 있다. 이번 개편의 핵심은 불로소득에 대한 과세를 정상화하고 보유세를 글로벌 스탠다드 수준으로 끌어올리는 것이나, 이것이 시장의 선순환을 이끌어낼지 아니면 또 다른 왜곡을 낳을지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 팽팽하게 갈린다.

부동산 세제 개편의 세 가지 기둥

지금 추진되는 부동산 세제 개편은 크게 세 가지 축으로 움직인다. 첫 번째는 세금을 매기는 기준이 되는 공시가격을 실제 시장 가격에 가깝게 올리는 현실화 작업이다. 두 번째는 이렇게 높아진 기준 금액에 곱해지는 세율, 특히 보유세 실효세율을 선진국 수준으로 끌어올리는 것. 마지막 세 번째는 1가구 1주택자라는 이유로 과도하게 주어졌던 양도소득세 공제 혜택을 줄여 고가 주택 보유에 따르는 기대 수익을 낮추는 것이다. 기획재정부의 2026.2월 내부 보고서에 따르면 이 세 가지가 동시에 작동할 때 비로소 부동산이 투기 수단에서 주거 수단으로 회귀할 수 있다는 판단이다. 이는 단순히 세수 증대를 목적으로 하는 것이 아니라 자산 보유의 기회비용을 높여 시장에 매물이 나오게 유도하는 고도의 심리적, 경제적 압박이다.

노동 가치 회복과 자산 불평등 해소라는 정책적 명분

부동산 세제 개편 추진의 가장 큰 동력은 성실하게 일해서 번 돈보다 부동산으로 번 돈이 훨씬 많다는 사회적 박탈감이다. 경제정의실천시민연합이 2025년 12월에 발표한 분석에 따르면 서울 강남 아파트 매매를 통해 발생한 약 42억 5,000만 원의 시세차익에 대한 실질 세부담률은 7% 수준인 2억 4,000만 원에 불과했다. 반면 동일한 금액을 15년간 근로 소득으로 벌어들일 때 부담해야 하는 누적 세금은 약 12억 원으로 세율이 29%에 달한다. 한국은행은 이러한 세부담 격차가 자산 불평등을 고착화하고 노동의 가치를 훼손하고 있다고 경고한다. 정부는 이러한 역진적 조세 구조를 정상화하여 근로 의욕을 고취하고 사회적 자원을 보다 생산적인 곳으로 유도하겠다는 입장이다.

장기보유특별공제 축소, 실거주자 보호인가 투기 억제인가

이번 개편안의 뇌관 중 하나는 1가구 1주택자에게 주어지는 장기보유특별공제 혜택의 조정이다. 현재 1주택자는 보유와 거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는데 이를 두고 의견이 갈린다. 압구정 현대 2차 아파트의 사례를 보면 2015년 25억 원에 사서 2025년 127억 원에 매도할 경우 102억 원의 차익에도 불구하고 세금은 7억 6,000만 원 수준이다. 비판론자들은 이것이 고가 주택 보유자에게 주는 과도한 특혜라고 주장하며 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상을 심화시킨다고 지적한다. 하지만 반대 측에서는 수십 년간 한 집에서 거주하며 노후를 보내는 은퇴자들에게 양도세를 중과하는 것은 가혹하며 거주 이전의 자유를 제한하는 처사라고 항변한다. 특히 소득이 없는 고령층에게는 이러한 세제 변화가 생존권의 문제로 직결될 수 있다는 우려가 크다.

글로벌 스탠다드와 한국 부동산 세제 개편 사이의 간극

정부는 한국의 보유세 실효세율이 주요 선진국에 비해 현저히 낮다는 점을 부동산 세제 개편 정당성의 근거로 활용한다. 기획재정부의 2026.2월 자료에 의하면 우리나라의 보유세 실효세율은 0.15%로 미국 뉴욕의 1.0%나 일본의 1.7%에 비해 매우 낮은 수준이다. 낮은 보유세가 매물 잠김 현상을 유발하고 가격 거품을 유지시킨다는 분석이 힘을 얻는 배경이다. 그러나 시장 전문가들 중 일부는 단순 비교가 위험하다고 경고한다. 미국이나 일본은 거래세가 상대적으로 낮고 보유세가 높은 구조인 반면 우리나라는 취득세와 양도세 같은 거래세 비중이 이미 세계 최고 수준이기 때문. 보유세만 선진국 수준으로 올리고 거래세를 낮추지 않는다면 이는 결국 전체적인 세 부담만 높이는 결과를 초래할 수 있다는 지적이다.

주요 단지별 보유세 시뮬레이션이 보여주는 시장의 압박

국토교통부의 2026.1월 공시가격 현실화 로드맵을 적용해 보면 고가 주택 보유자들의 세 부담 증가는 피할 수 없는 현실로 다가온다. 서초구 반포 아크로리버파크 전용 전용84의 경우 현재 약 1,530만 원인 보유세가 실효세율 1% 적용 시 약 6,123만 원으로 4배가량 뛸 것으로 추산된다. 압구정 현대 1차 역시 현재 4,000만 원 수준에서 1억 2,500만 원으로 급격한 상승이 예상된다. 이러한 세금 부담은 다주택자들에게 매물을 내놓으라는 강력한 신호가 될 수 있지만 동시에 임대료 전가라는 부작용을 낳을 수도 있다. 집주인이 늘어난 세금만큼 월세를 올리게 되면 결국 그 부담은 무주택 서민이나 청년층에게 전가될 수 있다는 점이 정책의 딜레마로 작용하고 있다.

공시가격 현실화와 조세 정의의 균형점 찾기

정부가 추진 중인 공시가격 5개년 현실화 로드맵은 부동산 가치를 시장 가격에 근접하게 반영하여 과세 형평성을 높이려는 시도다. 특히 초고가 주택에 대해서는 현실화율 목표치를 앞당기는 전략을 검토 중이다. 이러한 정책은 부동산을 통한 불로소득을 차단하고 주택 시장을 실수요자 중심으로 재편하는 데 기여할 수 있다. 하지만 급격한 세 부담 증가는 조세 저항을 불러일으킬 뿐만 아니라 소비 위축으로 이어져 내수 경기 전반에 악영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 세제 개편 과정에서 1주택 은퇴자나 저소득 고령층을 위한 정교한 예외 조항과 완충 장치가 마련되어야 한다는 목소리가 높다. 부동산이 주거의 공간이라는 본질을 회복하면서도 국민의 재산권을 과도하게 침해하지 않는 절묘한 균형점을 찾는 것이 이번 부동산 세제 개편의 성패를 가를 핵심 과제다.

[국내외 부동산 세제 지표 및 주요 단지 보유세 예상 비교표]

두부생각

이번 부동산 세제 개편은 우리 사회가 오랫동안 묵인해온 자산 소득과 노동 소득의 불균형을 수술대에 올렸다는 점에서 큰 의미가 있다. 하지만 정책의 칼날이 너무 날카로우면 선의의 피해자가 발생할 수 있고 너무 무디면 투기 억제라는 목표를 달성하기 어렵다. 세금을 올리는 것만큼이나 중요한 것은 그 과정에서 소외되는 계층이 없도록 살피는 세심함이다. 주거의 안정을 꾀하면서도 조세의 형평성을 동시에 달성할 수 있는 사회적 합의가 그 어느 때보다 절실한 시점이다.

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